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Mietvertrag für gewerbliche Räume

| 01.06.2009 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

wir haben seit 6 Jahren eine Gaststätte gepachtet und möchten Aufgrund desolater Zustände, überhöhte Nebenkosten und keinerlei Einsicht der Vermitter kündigen.

Der Vertrag ist ein käuflich fertiger Vertrag
( WEKA Baufachverlage GmbH, Augsburg, Bestellnr,: 54824 )

Dieser Vertrag beinhaltet keinerlei Zeiten!?
- genaue originale Abschrift -
Mietvertrag für gewerbliche Räume
§1 Mietgegenstand

§2 Vertragszweck, Geschäftsführung
Speiselokal

§3 Mietzeit, Abnahmepflicht, Verlängerunsklausel, Option, Ausschluß, stillschweigende Vertragsverlängerung

1. Das Mietverhältnis beginnt am_____ und endet am____/läuft auf unbestimmte Zeit, beginnt jedoch nicht, bevor das Mietobjekt dem Mieter zur Verfügung steht. Der Anspruch des Mieters auf Übergabe des Mietobjekts entsteht im übrigen erst nach Leistung der ersten Monatsgesamtmiete und einer event. vereinbarten Kaution.

2. ....

3. Der Mieter erhält das Recht, die Mietzeit durch einfache schriftliche Erklärung________-mal um jeweils ____-Jahre zu verlängern, die bis spätestens ______ Monat(e) vor Ablauf der Mietzeit beim Vermieter eingegangen sein muß.

4. Der Mietvertrag kann zum Ablauf dieser-ggf. durch optionsausübung verlängerten Mietzeit (bezogen auf das Monatsende ) bzw. im Fall des unbefristeten Mietverhältnisses mit einer Frist von ___ Monaten gekündigt werden. Erfolgt keine fristgerechte Kündigung, verlängert er sich einmalig/jeweils um weitere ____ Monate/Jahre.
Die Kündigung muß schriftlich gegenüber allen Vertragspartnern erfolgen. Für ihre Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Kündigungsschreibens an.
________________________________________
Hier unsere Fragen:

1.-welche Kündigunsfrist oder Zeit müssen wir einhalten?

wir haben in dieses wirklich desolate Objekt in den Jahren ca.- 40,000.00 Euro investiert um überhaupt Wettbewerbsfähig zu werden und haben letztendlich Miete/Pacht einbehalten und Pachtminderung eingefordert, diese wurde schriftlich abgelehnt mit der Begründung: Gepachtet wie gesehen. Es wurden bis dato von beiden Seiten keinerlei Kündigugsabsichten erklärt.

2.-welche Möglichkeit hat der Vermieter mit dem Pfandrecht.
- wenn er Sachen einbehalten will, wie wird dieses verrechnet bzw der Wert festgestellt.
- ist es dann abgegolten und verrechnet, oder müssen wir dieses dann trotzdem bezahlen und später ausbauen bzw. abholen.

danke für Antwort.

01.06.2009 | 17:05

Antwort

von


(1751)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1. Kündigungsfrist
Bei gewerblichen Mietverhältnissen richtet sich die Kündigungsfrist nach § 580 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (= halbjährige Frist).

Bei Pachtverträgen - sollte ein solches bei Ihnen vorliegen - gilt folgende Regelung:
§ 584 Abs. 1 - Kündigungsfrist - BGB
Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück oder ein Recht die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

In beiden Fällen beträgt die Kündigungsfrist also fast ein halbes Jahr (wegen des dritten Werktages), wäre also gleichermaßen bis zum dritten Werktag des Monats Juli (Freitag, 3.7.09) zum Ablauf des Jahres 2009 auszusprechen.

Ob dann bei Ihnen hier ein Mietvertrag gewerblicher Art (dem Wortlaut des Vetragesexemplares nach) oder ein Pachvertrag (Fruchtgenuss bzw. -ziehung im Hinblick auf die Ausbeute, welche aus der Pachtsache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen werden - ist hier wohl eher anzunehmen, wäre aber anhand der mir nicht näher bekannten Einzelfallumstände genau auszulegen) vorliegt, ist daher unerheblich. Insbesondere gelten bei Pachtverträgen die mietrechtlichen Vorschriften weitestgehend entsprechend (bis auf die Kündigungsfrist eben, s. o.), auch die über eine Minderung der Pacht.

2. Pfandrecht
Für das Pfandrecht des Verpächters gibt es keinen Unterschied zur Miete; für den Pächter existiert eine gesonderte Regelung in § 583 BGB - Pächterpfandrecht am Inventar -:

Dem Pächter eines Grundstücks steht für die Forderungen gegen den Verpächter, die sich auf das mitgepachtete Inventar beziehen, ein Pfandrecht an den in seinen Besitz gelangten Inventarstücken zu.

Der Verpächter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Pächters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jedes einzelne Inventarstück dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe des Wertes Sicherheit leistet.

Dieses wäre also eine Möglichkeit für Sie, was Ihre Minderungsansprüche anbetrifft.

Aber nun zurück zum Pfandrecht des Verpächters:

§ 562 BGB (i. V. m. § 581 BGB - Pachtvertrag -) - Umfang des Vermieterpfandrechts -:

Der Vermieter/Verpächter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

Der Vermieter/Verpächter muss die Ausübung des Pfandrechts erklären und muss dann gepfändeten Sache einem sogenannten Pfandverkauf zu führen, was nur über einen staatlich bestellten Versteigerer möglich ist, der dann die Sache im Wege der Versteigerung wertmäßig beziffert, verwahrt und schließlich versteigert. Nach der Versteigerung kann dann eine verbindliche Aussage zur finanziellen Bewertung der jeweils betroffenen Sache getroffen werden.

Auch hier gilt:
§ 562c BGB - Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung -:
Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

Durch die derart erfolgende Sachverwertung ist die Forderung des Vermieters abgegolten und befriedigt. Es kann allerdings sein, dass eine Vielzahl von Sachen zur vollständigen Befriedigung versteigert werden müssen, damit die Höhe der etwaigen Forderung überhaupt erreicht werden kann.

Danach kann der Verpächter/Vermieter Sie nicht mehr gesondert auf Zahlung in Anspruch nehmen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit Ihres Falles gegeben zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Pfingstmontag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 03.06.2009 | 15:34

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