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Mietvertrag fest für 4 Jahre - wie komme ich da raus ?


20.01.2005 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,

seit zwei Jahren leben meine Frau und ich in einem gemieteten Haus. Damals (Ende 2002) haben wir einen festen 4-Jahresvertrag abgeschlossen. Der Vertrag läuft also theoretisch noch knapp 2 Jahre.
Nun haben wir uns selber ein Haus gekauft und suchen einen Nachmieter. Dieser soll einen eigenen Mietvertrag bekommen.
Einen interessierten Kandidaten hat unser Vermieter allerdings schon abgelehnt (er will unbedingt eine Einzelperson oder ein Paar als Mieter haben, keine Kinder, keine Hunde. Unser "Kandidat" will mit seiner Frau und deren 25jährigen Sohn einziehen. Dieser Sohn soll allerdings nach Beendigung seiner Fortbildung allerdings ausziehen).
Meine Frage ist, ob unser Vermieter so viele Kandidaten wie er will ablehnen kann oder ob es dafür irgendwie eine Grenze gibt ? Kann er einen von uns vorgestellten Nachfolger überhaupt ablehnen weil er mit seinem Kind einziehen will ? In unserem Mietvertrag steht nichts wegen keine Kinder, Hunde, o.ä.

Vielen Dank.
Gruss

MiB
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Grundsätzlich ist Ihr Vermieter nicht verpflichtet, Sie wegen des Erwerbes eigenen Grundbesitzes vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Einen Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag bei Stellung eines Nachmieters haben Sie nur, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht, oder sich der Vermieter mit der Stellung eines geeigneten Nachmieters ohne Einschränkungen einverstanden erklärt hat.

Ihrer Schilderung zufolge hat der Vermieter jedoch die Nachmieterstellung von Bedingungen abhängig gemacht. Da er - sofern nichts anderes vereinbart ist - aber einer Nachmieterstellung nicht zustimmen muß, werden Sie nur mit einer Einigung zu einer Aufhebungsvereinbarung kommen.

Alternativ bietet sich der Weg über eine Untervermietung an: Verweigert der Vermieter die Zustimmung der Untervermietung an einen konkret benannten Untermieter, etwa die von Ihnen erwähnte Familie, kann dies ein Recht zur fristgerechten Kündigung mit gesetzlicher Frist (3 Monate) begründen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2005 | 18:01

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort !!!
Muss sich denn mein Vermieter auf einen Untermieter einlassen ?
Wenn ich also jemanden finde, der unser Vertrag übernimmt (also quasi als Untermieter fungiert), muss das der Vermieter akzeptieren? Wenn nicht (wg. Kinder/hund, o.ä) kann ich mit der gesetzl. Frist (3 Monate) kündigen ??

Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2005 | 23:04

Guten Abend,

die Antwort auf Ihre Nachfrage ergibt sich aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB:


§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) 1 Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
2 Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.



Lehnt der Vermieter pauschal die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Ansehung eines konkreten Untermieters ab, gibt Ihnen das das Recht zur Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten.

Allerdings muß sich der Vermieter nach der Rechtsprechung zu einem allgemein vorgetragenen Wunsch auf Untervermietung nicht äußern. Bitten Sie ihn um Zustimmung zur Untervermietung, ohne einen Untermieter zu bestimmen, und der Vermieter reagiert darauf nicht, werden Sie daraus kein Kündigungsrecht herleiten können. Denn einen Anspruch auf generelle Zustimmung haben Sie nicht.

Etwas anderes gilt aber, wenn Sie ihm einen konkreten Untermieter benennen können. Eine mögliche Formulierung wäre etwa


"Sehr geehrter Herr Mustermann, ich möchte die von Ihnen gemietete Wohnung gerne Herrn Peter Meier untervermieten. Herr Meier ist 35 Jahre alt, ledig und arbeitet als Lehrer. Er hat geregelte Einkommensverhältnisse. Ich bitte um Ihre Zustimmung zur Untervermietung oder Angabe der Hinderungsgründe bis zum 31.01.05. Gerne bin ich auch bereit, weitere Auskunft über die Person des Untermieters zu erteilen. Sollte ich bis zum 31.01.05 nichts von Ihnen höhren, gehe ich davon aus, daß Sie einer Untervermietung leider nicht zustimmen werden."


Reagiert der Vermieter darauf nicht, kann der Mieter nach der überwiegenden Rechtsprechung nach Ablauf der Frist das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (3 Monate) kündigen. Wichtig ist natürlich, daß die dem Vermieter zur Stellungnahme gesetzte Frist angemessen ist. Sie sollten ihm also nicht erst am 28.01. eine Frist bis zum 31.01. setzen. Eine Frist von zwei bis drei Wochen sollte gewahrt sein.

Der Vermieter darf den Untermieter nur aus wichtigem Grund ablehnen. Ein solcher Grund kann in der Person des Untermieters liegen - z.B. wenn der Untermieter einmal straffällig gegen den Vermieter geworden ist.

Keinesfalls kann der Vermieter den Untermieter aber ablehnen, weil er ihn unsympathisch findet, ihm "seine Nase nicht gefällt" oder seine Nationalität oder sexuelle Orientierung nicht mag. Das sind selbstverständlich keine triftigen Gründe.

Ein Rat zum Schluß: Bevor Sie sich auf die empfohlene Untervermietung stürzen, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen, ob überhaupt wirksam eine Befristung des Mietvertrages vereinbart wurde. Möglicherweise hat der Vermieter nämlich keinen anerkannten Befristungsgrund genannt bzw. dies in nicht ausreichender Form. In diesem Fall wäre das Mietverhältnis unbefristet und mit gesetzlicher Frist kündbar - und Sie aller Probleme enthoben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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