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Mietvertrag erben? Kündigungsfristen?

| 31.03.2019 18:58 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:08
Am 12.10.2018 ist mein Bruder verstorben. Dies habe ich am 08.11.2018 der Hausverwaltung fernmündlich mitgeteilt. Die Sterbeurkunde überreichte ich per Briefpost am 05.12.2018 der Hausverwaltung. Gleichzeitig teilte ich mit gleichem Schreiben der Hausverwaltung mit, dass ich in den bestehenden Mietvertrag als Alleinerbe eintrete. Der Mietvertrag meines Bruders lief über 25 Jahre. Mit Schreiben datiert vom 19.12.2018 seitens der Hausverwaltung (Eingang bei mir des Schreiben per Rückschein am 20.02.2019!!!) wurde der Mietvertrag ordentlich gekündigt zum 31.03.2019 hilfsweise zum nächstzulässigen Zeitpunkt. Widerspruch habe ich bisher nicht eingelegt. Ich habe in keinen gemeinsamen Haushalt mit meinem Bruder gelebt. Im Moment lebt in der Wohnung die Lebensgefährtin meines verstorbenen Bruders, die dort nicht gemeldet war und auch nicht im Mietvertrag eingebunden war/ist. Bin ich erbberechtigt im Sinne u.a. §563 BGB? Wenn nicht erbberechtigt, wie ist denn nun die Kündigungsfrist zu sehen, durch die mir am 20.02.2019 per EinRück zugestellte Kündigung vom 19.12.2018?
31.03.2019 | 20:01

Antwort

von


(893)
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01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

"Bin ich erbberechtigt im Sinne u.a. §563 BGB ? Wenn nicht erbberechtigt, wie ist denn nun die Kündigungsfrist zu sehen, durch die mir am 20.02.2019 per EinRück zugestellte Kündigung vom 19.12.2018? "

1.
Sie treten nicht gemäß § 563 BGB in den Mietvertrag Ihres Brudes ein, da Sie keinen gemeinsamen Haushalt geführt haben.

§ 563 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB regeln:

"Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt."
"Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen."

Mit dem Tod des Mieters treten Personen, die die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, in das Mietverhältnis ein.

DIe Lebensgefährtin ist zwar kein Ehegatte oder Lebenspartner im Sinne des § 563 Abs. 1 BGB , jedoch eine Partner im Sinne des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB .

Die Lebensgefährtin wird nicht mitgeteilt haben, dass Sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.

Der Vermieter kann der Lebensgefährtin gemäß § 563 Abs. 4 BGB kündigen, aber nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom "endgültigen Eintritt", wenn ein wichtiger Grund vorliegt mit gesetzlicher Frist.
Eine lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit ist dabei nur ausnahmsweise ein wichtiger Grund (BGH, Urt. v. 31.01.2018 - VIII ZR 105/17 ).

2.
Da die Lebenspartnerin in das Mitverhältnis eingetreten ist, findet § 564 BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Erben) keine Anwendung, denn es ist bereits der erste Halbssatz "Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne § 563 in das Mietverhältnis ein [...]"

3.
Da Sie nicht in das Mietverhältnis eingetreten sind, ist die Kündigung Ihnen gegenüber unwirksam.
EInen Nichtvertragspartner kann nicht gekündigt werden.

(Wären Sie in das Mietverhältnis eingetreten, wäre die Kündigung, die im Februar zugegangen ist, verspätet und nichtig.)


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2019 | 20:51

Danke Herr RA Eichhorn. Zum besseren Verständnis: Die Lebensgefährtin war niemals postalisch gemeldet und hat nicht gegenüber der Hausverwaltung "gekündigt". Ist der hausverwaltung bekannt, da über 10 Jahre dort im gemeinsamen Haushalt gelebt. Auch ist ihr gegenüber keine Kündigung ausgesprochen worden. D.h. sie wird dort den Mietvertrag weiterführen können? Ich werde ihr raten, einen RA in Berlin zu beauftragen. Es handelt sich um Berlin + Nebenstr. Ku'Damm.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2019 | 21:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die hervorragender Bewertung und Ihre Nachfrage.

Richtig.

DIe Lebensgefährtin ist in den Mietvertrag eingetreten. Darauf, dass Sie dort nicht gemäß Meldegesetz gemeldet war, kommt es nicht an.

Der Vermieter kannte die Lebensgefährtin, ihr Verhältnis zum Mieter und die gemeinsame Haushaltsführung und wusste seit Dezember (mit Übermittlung der Kopie der Sterbeurkunde) vom Tod.

Die Kündigung der Lebensgefährtin wegen des Todes des Mieters ist nicht (mehr) möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwlat

Bewertung des Fragestellers 31.03.2019 | 20:53

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 31.03.2019
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