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Mietvertrag bei zwei Eigentümern und zwei Wohneinheiten

05.08.2013 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Gemeinsam mit meiner Mutter gehört mir ein Zweifamilienhaus. Mir gehören 2/3, ihr 1/3. Bis vor kurzem hat sie den vorderen Teil des Hauses bewohnt und ich den hinteren, etwas größeren Teil. Da die Wohnsituation für mich und meine Familie nicht optimal war, sind wir zu dem Entschluss gekommen, dass ich ausziehe, wir eine Teilung des Eigentums vornehmen lassen, so dass mein Anteil verkauft werden kann.

Im weiteren habe ich eine Käuferin gefunden, die meinen Teil des Hauses zunächst (bis die rechtliche Teilung vorgenommen ist), mietet. Dies ist in Rücksprache mit meiner Mutter und mit deren Einverständnis geschehen.

Den Mietvertrag mit der künftigen Käuferin habe ich allerdings allein unterschrieben.

Inzwischen hat die Mieterin und künftige Käuferin seit drei Monaten Miete bezahlt, davon werden sämtliche Kredite bedient, die auf dem Haus liegen, und ein Anteil für die Nebenkosten geht an meine Mutter, die somit nur noch die Nebenkosten für ihren Teil des Hauses zu tragen hat. Nach dem Verkauf löse ich sämtliche Kredite ab. Aber das nur am Rande.

Meine Mutter ist inzwischen der Meinung, dass sie mit meiner Mieterin (Käuferin) nicht Wand an Wand leben möchte. Die Gründe hierfür sind rein juristisch nicht nachvollziehbar.

Nun droht sie damit, der Teilung nicht zustimmen zu wollen und auch den – allein von mir unterschriebenen Mietvertrag – anzufechten.

Im schlimmsten Fall läuft es also auf eine Zwangsversteigerung des ganzen Hauses hinaus.

Meine eigentliche Frage ist aber: ist der Mietvertrag tatsächlich ungültig, wenn nur ich ihn unterschrieben habe? Er ist ja mit ihrem Wissen geschlossen worden und betrifft ja auch nicht ihren Bereich des Hauses, sondern meine Wohnung. Bisher gibt es lediglich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, eben noch keine Teilungserklärung. Vielen Dank für eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte Frage.

Sie fragen in erster Linie danach,ob der Mietvertrag gültig ist. Grunsätzlich ist es so, dass für einen Mietvertrag, der Räume mehrerer Eigentümer betrifft, eben auch die Unterschrift aller Eigentümer notwendig ist.Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat darauf zunächst keinen Einfluss.
Ich gehe aber davon aus, daß ein Mietvertrag auf grund einer mündlichen Vollmacht, oder aber nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht Gültigkeit erlangt haben kann.

Eine Duldungsvollmacht ist gegeben, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen läßt, daß ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Vertragspartner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und verstehen darf, daß der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (so auch OLG Düsseldorf, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=I-10%20U%2096/09" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 10.12.2009 - 10 U 96/09: Zustandekommen eines Mietvertrages mit einer BGB -Gese...">I-10 U 96/09</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2096/09" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 10.12.2009 - 10 U 96/09: Zustandekommen eines Mietvertrages mit einer BGB -Gese...">10 U 96/09</a>).

Nach Ihren Angaben könnte man gut argumentieren, daß eine Duldungsvollmacht vorliegen könnte, da der Mieter annehmen durfte, Sie seien zur Vermietung der Wohnung berechtigt.Zudem lag nicht nur eine Rücksprache, sondern auch ein Einverständnis der Mutter vor, so dass sogar eine ausdrückliche Vollmacht vorliegen kann.

In diesem Fall wäre der Mietvertrag trotz nicht vorgelegter schriftlicher (!) Vollmacht gültig.

Wenn der Mieter keinen Grund hatte, den Mietvertrag mangels Vollmacht anzuzweifeln,wird dieser Bestand haben. Eine Anfechtung wird kaum möglich sein; es gelten die allgemeinen Regeln über die Kündigung von Wohnraum mit den dort geregelten Besonderheiten. Sie und Ihre Mieter müssen sich also keine Sorgen machen.


Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld
T.Asthoff

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