Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,
Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:
Das Bestehen eines Mietvertrages verhindert die Zwangsversteigerung auf jeden Fall nicht.
Grundsätzlich gilt auch bei der Zwangsversteigerung: Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB
), allerdings mit den Einschränkungen der §§ 9
, 21
, 57
, 57a ZVG
:
§ 57 a
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der ge-setzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
Die Bank kann daher, wenn Sie die Immobilie ersteigert, Ihnen im Rahmen der ge-setzlichen Frist (§ 573 c BGB
) kündigen. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Sie die Miete (aus dem zunächst gültigen Mietvertrag) an den Ersteigerer zahlen – dieser wird neuer Vermieter.
Widersetzen Sie sich der Kündigung, wird der neue Eigentümer auf Räumung klagen müssen. Wie viel Zeit alleine das erstinstanzliche Verfahren benötigt, hängt von dem jeweiligen Gericht ab – und natürlich von Ihrer Verteidigung. Gegen dieses Urteil können Sie dann selbstverständlich noch Berufung einlegen – was natürlich auch zeit kostet. insgesamt ist mit einer Verfahrensdauer nicht unter 1 Jahr zu rechnen.
Selbst nach erfolgter Räumungsklage können Sie noch die Vollstreckungsschutzan-träge (§ 765a ZPO
) stellen, danach kann die Vollstreckung ausnahmsweise nicht betrieben werden, wenn eine sittenwidrige Härte vorliegt – dies könnte bei Ihnen durchaus der Fall sein. Dieser Antrag muss in Räumungsstreitigkeiten übrigens spä-testens 2 Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden.
Wenn es wirklich so weit kommt, lassen Sie sich anwaltlich vertreten – gerne stehe ich hierfür auch zur Verfügung.
Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Steininger
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 18.05.2005 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Stefan Steininger
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Rechtsanwalt Stefan Steininger
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Zu der "gesetzlichen Kündigungsfrist", die sich ja geändert hat in alt und neu, habe ich noch folgende Nachfrage:
Wir sind lt. Mietvertrag seit Mai 1995 Mieter. Welche Fristen
kämen demnach für uns nach 10jährigem Wohnen in Frage?
Muß der Ersteigerer diese Fristen auch mit
Sonderkündigungsrecht einhalten?
Ich sage mit freundlichen Grüßen ein herzliches Danke.
Der Ersteigerer muss sich an die gestzliche Frist halten. Diese ergibt sich aus § 573 c BGB
(neue Fassung) und beträgt bei mehr als 8 Jahren Mietdauer 9 Monate.
Altes Recht ist nicht maßgeblich, das gem. art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB
grundsätzlich die neuen Kündigungsfristen ab dem 01.09.2001 anzuwenden sind.
