Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
501.814
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietvertrag ausstellen mit Eigenbedarfskündigungrecht für Angestellte

| 08.04.2018 21:19 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Guten Tag
Ich wohne in der Schweiz 10 km von der deutschen Grenze und habe in Deutschland ein EFH gekauft, 20 Autominuten von mir entfernt.
Zuerst habe ich dieses Haus in Deutschland als Ferienhaus vermietet, was mir zu viel Arbeit gab und die Gäste hatten keine Sorge getragen, deshalb möchte ich dieses EFH jetzt ganz vermieten. Es haben sich schon mehrere Interessenten zum Mieten gemeldet.

Ich bin 63jährig. Niemand weiss wie es im Alter aussieht auf jeden Fall habe ich mir vorgestellt, dass ich 2 Damen anstellen werde, anstelle in ein Altersheim zu gehen sobald ich Pflege benötige.

Nun habe ich festgestellt, dass in Deutschland die Mieter noch mehr Rechte haben als in der Schweiz. Was muss ich in den Vertrag schreiben, damit die Mieter nicht einen Streit anfangen, wenn ich wegen Eigenbedarf kündige um eine Dame im Haus in Deutschland wohnen zu lassen, welche mich zeitweise pflegt? Jeder Mensch benötigt freie Tage, für mich ist logisch, dass nicht immer die gleiche Frau bei mir sein kann, wenn ich Pflege benötige. Als Vermieterin, welche Kapital investiert hat und jemandem ein EFH als Wohnraum zur Verfügung stellt, sollte Rechte haben dieses Haus auch für sich oder seine Angestellte nutzen zu dürfen.
Kann ich die Sache mit einer Klausel im Vertrag lösen oder muss ich einen befristeten Vertrag ausstellen, wobei man diesen auch wieder mit einem neuen befristeten Vertrag ablösen (anstelle von Verlängern) könnte. Ich habe gestern über befristete Verträge nachgelesen, da muss man den Grund angeben, das wäre kein Problem diesen Grund anzugeben.
2. Frage: Wenn ich das Haus als Ferienhaus für mich und die Familie meines Sohnes später nutzen möchte und wegen Eigenbedarf kündige, kann dann ein Mieter den Eigenbedraf bestreiten? Als Eigentümer sollte ich schon noch Rechte behalten können. Ich habe schon im Sinn das Haus die nächsten 5 - 10 Jahre zu vermieten.

Danke für eine Antwort.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Gemäß Par. 575 Abs. 1 Ziff. 1 BGB kann ein befristetes Mietverhältnis mit der qualifizierten Begründung eingegangen werden, die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit durch Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen.

Es ist nicht erforderlich, dass Sie das Haus tatsächlich benötigen, allerdings müssen Sie es ernsthaft nutzen wollen. Zudem müssen keine Gründe für diesen Nutzungswunsch abgegeben werden.

Es würde alternativ auch genügen, abzugeben, dass Sie oder Ihr Sohn das Haus zu Ferienzwecken nutzen wollen.

Über diesen Weg wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarf und ein etwaiger Räumungsrechtsstreit vermeidbar. Wenn der Befristungsgrund aber entfallen sein sollte, kann der Mieter wegen Par. 575 Abs. 3 BGB ggf. die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

2)
Einer Kündigung wegen Eigenbedarfs im unbefristeten Mietverhältnis gemäß Par. 573 BGB kann der Mieter stets durch Bestreiten entgegentreten.

Ich bin gerne bereit, Sie beim Entwurf des bestmöglichen Mietvertrages zu unterstützen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.04.2018 | 10:44

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Leider ist bei mir eine neue Frage aufgetaucht bitte beantworten Sie mir, wie es bei einem Verkauf aussieht.
Falls es einen Börsencrash gibt, bin ich gezwungen das Haus zu verkaufen, das weiss ich jedoch nicht zum Voraus. Habe ich da im Gesetz richtig gelesen nach § 577a Kündigungsbeschränkung kann sich der Käufer der mein Haus erwirbt erst nach Ablauf von 3 Jahren auf Eigenbedarf berufen? So ist es ja unmöglich ein Haus zu verkaufen oder der Verkaufserlös würde unheimlich geschmälert.

Ein befristetes Mietverhältnis kann ja entfallen und in ein unbefristetes Mietverhältnis laufen. Eine Pflegerin ist Teil des Haushaltes, da kann ich auch in einem unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Wie gross ist die Gefahr, dass ein Gericht dem Mieter Recht gibt, der sich wehrt? Mit einem unbefristeten Vertrag erhalte ich leichter Mieter.
Für Ihre Bemühungen danke ich zum voraus bestens.
Mit freundlichen Güssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2018 | 11:42

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Par. 577a BGB wurde vom Gesetzgeber ja gerade deshalb eingeführt, um Mieter vor Eigenbedarfskündigungen infolge eines Verkaufs der Wohnung für einen überschaubaren Zeitraum zu schützen. Allerdings gilt die Norm auch nur bei einer Wohnungsumwandlung und nicht, wenn das Wohnungseigentum nach Abschluss des Mietverhältnisses begründet wird. In der absoluten Mehrzahl der Fälle ist dies nicht der Fall, auch bei Ihnen ergibt sich aus Ihrer Schilderung kein Anhaltspunkt für eine Anwendbarkeit der Drei-Jahres-Frist.

Die Erfolgsaussichten einer etwaigen Räumungsklage nach Verteidigung gegen die Eigenbedarfskündigung können im Rahmen dieser Plattform nicht seriös eingeschätzt werden, da hierfür alle Details bekannt sein müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie sind Vermieter einer oder mehrerer Immobilien und sorgen dafür, dass alle immer ein trockenes und warmes Dach über dem Kopf haben?

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 09.04.2018 | 13:11

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Meine Frage wurde schnell und klar in allen Punkten gut verständlich beantwortet. Freundliche Kommunikation, ich empfehle diesen Anwalt sehr gerne weiter. "
Stellungnahme vom Anwalt: