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Mietvertrag außerordentlich kündigen - § 313 Störung der Geschäftsgrundlage

| 18.10.2018 18:07 |
Preis: 28,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Hallo,

ich bin seit einem Jahr Mieter eines Geschäftslokals (Mietvertrag über gewerblichen Mietraum). Dort betreibe ich einen Einzelhandel, was auf einem jungen Franchise-System basiert, über welchen auch über 95% der Ware bezogen wird/wurde. Mit mir sind es insgesamt drei Franchisenehmer.

Der Mietvertrag und der Franchise-Vertrag wurden über eine Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. Ich bin Einzelunternehmer (somit auch privat vollhaftend). Eine Mögliche Insolvenz möchte ich unbedingt vermeiden und suche nun eine Möglichkeit, diesen Vertrag frühzeitig aufzulösen bzw. eine Mietpreissenkung zu erreichen.

Ein Gespräch mit dem Vermieter hat noch nicht stattgefunden. Die einfachste Möglichkeit wäre, wenn der Vermieter durch das Gespräch einer Aufhebung zustimmen würde. Dass das passiert ist sehr unwahrscheinlich.

Darum habe ich nach außerordentlichen Rechten zur Kündigung recherchiert und §313 Störung der Geschäftsgrundlage bzw "Kündigung auf Grund vom Wegfall der Geschäftsgrundlage"
gefunden.

Der Franchisegeber (kurz: FG) hat kürzlich Insolvenz angemeldet. Schon seitdem ich Partner bin, gab es auf Grund von finanziellen Schwierigkeiten des FGs Probleme u.a. beim Marketing (kaum bis gar nicht vorhanden) und bei der ausreichenden Verfügbarkeit von wichtigen Produkten verschiedener Hersteller.

Dies hat sich durch die Bekanntgabe der Insolvenz sogar erheblich verschlechtert. Der größte Lieferant des FGs (aus dem Ausland), dessen Produkte überwiegend A-Produkte (siehe ABC-Analyse) sind, also den höchsten Umsatz und auch Gewinn bedeuteten, werden nicht mehr über den FG geliefert.

Ich habe zwar die Möglichkeit direkt beim Hersteller zu bestellen, jedoch hat das mehrere Nachteile: Die Ware ist im Voraus zu bezahlen (vorher auf Ziel), der Bestellvorgang ist komplizierter (per Excel-Formular, statt vorher im Stile eines Online-Shops), Produkte und sogar ganze Produktlinien sind gar nicht mehr verfügbar, welche extra für den FG entwickelt wurden (darunter auch viele A-Produkte) und auch bei dem Hersteller selbst sind extrem viele Produkte nicht lieferbar (möglicherweise auch kurz vor der Pleite). Viele Gründe, die den Mehrwert eines Franchisesystems ausmachen sind hier leider kaum bis gar nicht vorhanden.

Meine Frage:
Würde die Tatsache, dass der Franchise-Geber Insolvenz angemeldet hat ausreichen, um meinen Mietvertrag erfolgreich "außerordentlich" zu kündigen (ggf. gerichtlich)? Und das unabhängig davon, ob das Unternehmen schließlich wieder freigegeben wird oder nicht. Denn selbst wenn, ist damit zu rechnen, dass sich die negativen Folgen noch einige Zeit auf mich auswirken werden. Wären die geschilderten Zustände (auch vor der Insolvenz) ebenfalls Gründe für eine "Störung der Geschäftsgrundlage"?

Vielen Dank im Voraus!

MfG

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ob Sie den Mietvertrag außerordentlich fristlos (§ 543 Abs. 1 BGB) kündigen können, hängt sehr stark auch von der Formulierung im Mietvertrag ab und davon, ob der Vermieter wusste, dass Ihr Geschäft mit dem FG stehen und fallen solle.

Wenn Sie einfach nur ein "Geschäftslokal" gemietet haben, tragen Sie das Risiko der Wirtschaftlichkeit und der Lieferfähigkeit des FG.

> "Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls" und "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen" werden Sie keinen "wichtigen Grund" für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages haben, zumal Sie Waren direkt beim Lieferanten/Hersteller bestellen können.

§ 313 BGB ist nicht anwendbar, da der Grund in Ihrer Risikosphäre liegt. Bei Mietverträgen findet § 313 BGB zudem nur in Ausnahmefällen Anwendung.

Sie können aber mit Genehmigung des Vermieters untervermieten. Versagt Ihnen das der Vermieter, können Sie kündigen, "außerordentlich mit der gesetzlichen Frist" (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).
Die gesetzliche Frist beträgt jedoch bei Geschäftsräumen ein halbes Jahr zum Ende eines Kalendervierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2018 | 15:14

Hallo und vielen Dank für die rasche Antwort,

der Franchisevertrag an sich ist nicht im Mietvertrag erfasst.

Jedoch: mein Mietvertrag wurde für diesen Zweck (Branche) und ich zitiere aus dem Mietvertrag: "unter der Geschäftsbezeichnung FRANCHISENAME" abgeschlossen. Bei / in Verhandlungen und Gesprächen war der FG stets involviert. Dem Vermieter war und ist somit bekannt, dass es ein Franchisesystem wird/ist. Lediglich im Vertrag ist nichts derartiges festgehalten.

Zwischenzeitlich ist der FG, wie erwähnt insolvent (der Verwalter hat mich schriftlich kontaktiert).
Was meinen eigenen Recherchen nach, einen Grund, nach $314 BGB, zumindest den Franchisevertrag außerordentlich zu kündigen (ggf. nach einer Abmahnung).

Unter anderem die Lieferprobleme sind weiterhin präsent, was meine Arbeit erheblich erschwert.
Ich kann meinen Kunden nicht mehr die Produkte anbieten, die sie gerne und regelmäßig gekauft haben und die von mir beworben wurden (auch nicht über den Hersteller selbst, welcher scheinbar ebenfalls Schwierigkeiten hat). Wie zuvor erwähnt, habe ich es ohne aktives Marketing und Hilfestellungen des FGs mühsam selbst vermarktet. Jetzt gibt es einfach kein Nachschub mehr... Auch keine adäquate Alternativen.

Der FG versucht (mit seinen finanziellen Problemen) derzeit neue Hersteller/Lieferanten zu finden. Es ist nicht zu erwarten, dass das in kürzester Zeit und vor allem problemlos erfolgen wird.

Wie verhält es sich also mit der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages, wenn ich den Franchisevertrag erfolgreich außerordentlich kündigen kann und mir somit der Name nicht mehr zur Verfügung steht?

Besten Dank im Voraus!
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2018 | 15:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

dann müssten Sie es - wenn kein Aufhebungsvertrag möglich ist - auf einen Rechtsstreit ankommen lassen, in dem das Gericht eine Abwägung der gegenseigen Interessen vornimmt.
Wie bereits mitgeteilt, tragen Sie das unternehmerische Risiko.

Ich halte es für den Vermieter nicht zumutbar, dass er für die Solvenz Ihrer Geschäftspartner einstehen soll.

Sprechen Sie mit dem Vermieter, weil es - im Wege einer Ferndiagnose - ein (klares) Okay für eine fristlose Kündigung nicht gibt. Sprechen Sie über eine einvernehmliche Vertragsbeendigung, eine Anpassung der Miete und/oder über eine Untervermietung. Dem Vermieter ist ja auch nicht geholfen, keine Miete mehr zu bekommen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.11.2018 | 15:51

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 08.11.2018 5/5,0
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