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Mietvertrag auf Zeit, Kündigungsrecht


02.05.2005 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,
ich und meine Schwester, beide im Mietvertrag als Mieter angegeben (jeder zahlt die Hälfte), möchten aus unserem Vertrag raus.
Es ist ein ganz normaler Vertrag, unter §2 Mietzeit steht die ganz normale Kündigungsfrist von drei Monaten drinnen, und jetzt kommt der Punkt.Unter Verträge von unbestimmter Dauer, hat der Vermieter noch selbst etwas reingetippt, und zwar folgendes: x) Eine Kündigung für beide Vertragspartner kann frühestens zum 30.06.2009 erfolgen.

Ganz unten auf der ersten Seite steht, Stuttgarter Haus und Grundbesitzverein 04/02 (ohne Gewähr für künftige Rechtsentwicklungen).
Ich weiss nicht ob das wichtig ist.

Er will uns mit nichts aus dem Vertrag lassen, zudem kommt das meine Schwester seit 2Monaten die Miete nicht mehr zahlen kann, und ich seit drei Monaten, weil ich (alleinerziehend) schwer und unheilbar erkrankt bin und sehr grosse Ausgaben habe um Medikamente und Behandlungen zu zahlen, meine Schwester ist gezwungen mich zu unterstützen, da ich sonst von niemandem Hilfe erhalte.
Unser Vermieter reagiert auf nichts, lediglich die Verwaltung sagte vor paar Tagen zu uns das sie die Mietrückstände vor Gericht einklagen wollen.Ich sagte lassen sie uns doch aus dem Vertrag, wir sind Finanziell ruiniert, aber keine Reaktion.
Sie boten uns nur an einen Nachmieter zu suchen, und das unter sehr schweren Bedingungen, wie Schufaauskunft, darf keine Haustiere haben usw. Und die Miete ist nicht billig bei uns.

Meine Frage lautet ob bei uns die drei Monatskündigungsfrist greift oder nicht.
Ist dieser Vertrag zulässig?

Vielen Dank im Voraus!

Grüsse,

Konstantina K.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Sie werden den Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen können:

Seit dem 01.09.2001 ist eine Befristung des Mietvertrages als sog. "Zeitmietvertrag" nur noch wirksam, wenn der Vermieter im Vertrag einen der in § 575 BGB genannten Befristungsgründe angibt. Dies ist in Ihrem Fall, wenn die Befristung keine weiteren Angaben mehr enthält, nicht erfolgt.

Ein Zeitmietvertrag ist somit nicht geschlossen worden.

Zwar läßt die Rechtsprechung die Möglichkeit der Umdeutung einer unwirksamen Befristung in einen beidseitigen Kündigungsverzichtes zu. Selbst wenn man die Vertragsklausel ("... kann frühestens zum 30.06.2009 erfolgen.") auslegt, wofür vieles spricht, ist dieser aber in Ihrem Fall nicht wirksam. Der BGH hat nämlich unlängst entschieden, daß ein formularmäßiger Kündigungsausschluß von mehr als 4 Jahren den Mieter unangemessen benachteiligt und unwirksam ist.

Allerdings betrifft diese Rechtsprechung bislang nur den formularmäßigen Ausschluß des Kündigungsrechts von mehr als 4 Jahren. In Ihrem Fall wurde diese Klausel, die im Formularmietvertrag nicht vorhanden ist, eigenhändig ergänzt, so daß eine Individualvereinbarung vorliegen könnte. Eine Individualvereinbarung liegt aber nur vor, wenn diese Klausel nicht vom Vermieter vorformuliert gewesen ist und zwischen Ihnen und dem Vermieter besprochen und ausgehandelt wurde. Ich gehe davon aus, daß dies nicht der Fall gewesen ist und es sich um eine vorformulierte Klausel handelt, die der Vermieter auch in anderen Verträgen verwendet.

Damit wäre die Befristung nicht nur als Zeitmietvertrag, sondern auch als beidseitiger Kündigungsausschluß unwirksam, mit der Folge, daß das Mietverhältnis unbefristet ist und von Ihnen jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

Dies sollten Sie dem Vermieter mitteilen und die Kündigung aussprechen.

Akzeptiert der Vermieter die Kündigung nicht, ziehen Sie nach 3 Monaten aus und stellen die Mietzahlung ein, besteht natürlich das Risiko, daß der Vermieter die Klausel gerichtlich überprüfen lassen wird und ausstehende Mieten bis zur Neuvermietung einklagt. In einem solchen Verfahren werden Sie aber entsprechend meine obigen Ausführungen gute Chancen haben.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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