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Mietvertrag als Vermieter vor dem Kauf einer Eigentumswohnung abschließen

| 11.11.2016 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten eine vermietete Eigentumswohnung kaufen und möchten den bisherigen unbefristeten Mietvertag in einen befristeten umwandeln. Der Mieter und der Verkäufer sind mit der Umwandlung einverstanden.

Die Umwandlung der Verträge möchten wir noch vor dem Kauf der Wohnung mithilfe einer Vollmacht des Verkäufers vornehmen. Damit alle Seiten abgesichert sind, sollen sowohl der Mietaufhebungsvertrag als auch der neue Mietvertrag mit aufschiebender Wirkung bis zum wirtschaftlichen Übergang der Wohnung geschlossen werden; sollte es also aus irgendeinem Grund nicht zum Kauf der Wohnung kommen, sollen sowohl der Mietaufhebungsvertrag als auch der neue Mietvertrag nichtig sein.

Für die Vollmacht, den Mietaufhebungsvertrag und dem neuen Mietvertrag möchten wir folgende Formulierungen verwenden:

Vollmacht des Verkäufers und jetzigen Vermieters:
„Hiermit bevollmächtige ich, [Name und Adresse des Verkäufers], die Eheleute [unsere Namen und Adresse]
1. den bisherigen unbefristeten Mietvertrag mit Herrn [Name des Mieters] vom [Datum] für die Wohnung [Anschrift, Stockwerk] mit aufschiebender Wirkung bis zum wirtschaftlichen Übergang der Eigentumswohnung auf die Eheleute [unser Name], aufzuheben
und
2. als Vermieter einen neuen befristeten Mietvertrag für die Wohnung [Anschrift, Stockwerk] mit aufschiebender Wirkung bis zum wirtschaftlichen Übergang der Eigentumswohnung auf die Eheleute [unser Name] zu schließen.
[Ort, Datum und Unterschrift des Verkäufers]"

Mietaufhebungsvertrag:
„Die unterzeichnenden Parteien heben mit Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages das Mietverhältnis zwischen
[Name und Anschrift des bisherigen Vermieters und jetzigen Verkäufers] als Vermieter
und
[Name und Anschrift des Mieters] als Mieter
im gegenseitigen Einverständnis und mit aufschiebender Wirkung bis zum wirtschaftlichen Übergang der Wohnung auf die Eheleute [unsere Namen] auf.
[Ort, Datum und Unterschriften des Mieters und von uns]"

Im neue befristete Mietvertrag, der vor dem Kauf geschlossen wird, werden wir als Vermieter genannt; der bisherige Vermieter und Verkäufer der Wohnung wird nicht mehr aufgeführt. Unter „Besondere Vereinbarung" wird folgender Text festgehalten:
„Der Mietvertrag wird mit aufschiebender Wirkung bis zum wirtschaftlichen Übergang der Eigentumswohnung auf die Eheleute [unsere Namen] gültig."

Wenn das Verfahren und die Formulierungen so juristisch in Ordnung sind, reicht uns ein kurzes „o.k." als Antwort. Wenn Sie Änderungsvorschläge oder das Verfahren insgesamt als nicht tragfähig einschätzen, wären wir für eine Rückmeldung sehr dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Die von Ihnen gewählte Konstruktion ist rechtlich so nicht machbar, denn mit einer Vollmacht Word dennoch derjenige verpflichtet, der Vollmachtgeber ist, sprich der jetzige Eigentümer und Vermieter.
Der neue Mietvertrag läuft damit nicht auf Ihren Namen, Sie sind nicht Vertragspartner geworden. Ausserdem brauchen Sie für einen befristeten Mietvertrag einen Befristungsgrund. Dieser kann nicht ein Verkauf sein, da das Gesetz bestimmt, dass Kauf nicht Miete bricht.
Sie müssten den bisherigen Mietvertrag entweder weiterführen, das passiert automatisch. Oder aber Sie können wenn Sie Eigentümer sind, einen Aufhebungsvertrag schließen und einen neuen Mietvertrag schließen, bei entsprechendem Einverständnis des Mieters.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Drauf
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2016 | 18:02

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für die Antwort. Schade – aber verständlich. Wäre es denn möglich, dass wir als Käufer bereits vor dem Kauf zusammen mit dem jetzigen Eigentümer und dem Mieter eine später rechtsbindende Vereinbarung schließen in der Form:

„Hiermit vereinbaren wir, [Namen und Adressen vom Eigentümer, Mieter und uns], dass innerhalb eines Monats, nachdem die Eheleute [unsere Name] als neue Eigentümer für die Wohnung [Anschrift, Stockwerk] im Grundbuch eingetragen sind,

1. die Eheleute [unsere Namen] und Herr [Name des Mieters] den in der Anlage befindlichen befristeten Mietvertrag schließen

und

2. die Eheleute [unsere Namen] und Herr [Name des Mieters] den unbefristeten Mietvertrag vom [Datum] zwischen Herrn [bisherige Eigentümer] und Herrn [Name Mieter] für die Wohnung [Anschrift, Stockwerk], aufheben.

[Ort, Datum und Unterschriften des bisherigen Eigentümers, des Mieters und von uns]"

Im Anhang dieser Vereinbarung würden wir den ausgefüllten (aber nicht unterschriebenen) Mietvertrag anfügen.

(Da wir uns bereits im Vorfeld erkundigt hatten, wie ein befristeter Mietvertrag aussehen muss und dass er einen Befristungsgrund benötig, bräuchten wir hierzu keine Auskunft. Trotzdem vielen Dank für den natürlichen wichtigen Hinweis.)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2016 | 21:57

Sorry aber das ist keine Verständnis - Nachfrage, sondern eine neue Frage.


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Bewertung des Fragestellers 12.11.2016 | 12:55

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"Die erste Frage wurde oberflächlich und schnell beantwortet, eine Rückfrage überhaupt nicht. (Frau Draudt hat es leider in der Eile nicht einmal geschafft, ihren eigenen Namen richtig zu schreiben!) Schade um das Geld. Ich werde die Frage jetzt noch einmal stellen und hoffe, dass ich jetzt eine kompetentere Antwort erhalte."
Stellungnahme vom Anwalt:
das war keine Nachfrage, sondern eine komplett neue Frage