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Mietvertrag - Zusatzvereinbarung


04.08.2007 23:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor, in eine Neubau-Wohnung einzuziehen, bei welcher der Vermieter zum Standard-Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung extra unterschrieben haben möchte. Ich bitte Sie um kurze Stellungnahme zu den genannten Punkten hinsichtlich Gültigkeit bzw. Anfechtbarkeit im Streitfall bzw. bei Auszug.


"1) Lüften:
dem Mieter ist bekannt, daß das Mietobjekt mit besonders dicht schließenden Fenstern ausgestattet ist. Der Mieter verpflichtet sich, die vorhandene Raumfeuchtigkeit durch tägliches Querlüften ins Freie abzuführen. Möbel und sonstige Einrichtungsgegenstände dürfen zur Vermeidung von Feuchtigkeits- und Schimmelbildung nicht unmittelbar an die Wände gestellt werden, auf eine ausreichende Hinterlüftung ist zu achten
(Anm: wie soll Letzteres bei einer Wohnwand gehen? Was mache ich wenn ich 3 Wochen verreise???)

2)Haftpflichtversicherung:
der Mieter verpflichtet sich, eine ausreichende Haftpflichtversicherung unter Einschluß von Mietschäden für das Mietobjekt abzuschließen und während der gesamten Vertragsdauer
zu unterhalten. Eine Kopie der Versicherung ist dem Vermieter zur Verfügung zu stellen
(Anm: wofür gibt es dann 3 MM Kaution?)

3) Fliesen:
Die Fliesen in der Küche und in den Nassräumen dürfen nicht ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter angebohrt werden. Der Vermieter ist bei einem Verstoß gegen diese Klausel berechtigt, den gesamten Raum auf Kosten des Mieters neu fliesen zu lassen.
(Anm: was mache ich mit meinen bisherigen Hängeschränken?)

4)Schönheisreparaturen:
Die Schönheitsreparaturen sowie alle sonstigen Innenanstriche sind fachmännisch auszuführen. Es dürfen aussschließlich Mineralische Innenfarben auf Silikatbasis nach Din XXX (z.B. xy) verwendet werden.

5)Haustiere - Tierhaltung
Die Tierhaltung in den Mieträumen ist ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet, dies gilt auch für Kleintiere und Aquarien

6) Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind vom Mieter alle Nägel und Dübel zu entfernen und fachgerecht zu verschließen sowie etwaige Klebehaken bzw. Aufkleber zu entfernen.
Die Böden sind fachgerecht zu behandeln. Die Fliesen sind in gründlich gereinigtem und entkalktem Zustand zu übergeben, ebenso die Armaturen.

Ebenso sind bei einem Auszug die Wände und Decken von einer Fachfirma zu streichen. Dieses darf nur mit Mineralischen Innenfarben auf Silikatbasis nach DIN XXX (z.B. xy) erfolgen. Die Arbeiten der Fachfirma sind dem Vermieter durch Rechnung zu belegen.

7)Schlussbestimmungen
Sollte eine dieser Bestimmungen nichtig, unwirksam oder undurchführbar sein, so wird dadurch die Wirksamkeit dieses Vertrages im übrigen nicht berührt. Die Parteien sind jedoch verpflichtet, an Stelle der nichtigen, unwirksamen oder undurchführbaren Regelung eine neue Bestimmung zu treffen, die der wirtschaftlichen Bedeutung der nichtigen, unwirksamen oder undurchführbaren Klausel möglichst nahe kommt."

ENDE DER ZUSATZVEREINBARUNG

Da ich beabsichtige, diese Wohnung langfristig und ohne großen Ärger zu mieten, bitte ich Sie um o.g. Stellungnahme. Bei zu geringem Einsatz bitte ich um kurze Information, ich bin gerne zur Erhöhung bereit, wenn dies zur Klärung aller Unklarheiten beiträgt. Für schnelle Bearbeitung wäre ich sehr dankbar.



-- Einsatz geändert am 04.08.2007 23:50:11
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1)

Für generell unzulässig hält die Rechtsprechung

- ständige Beheizung der Wohnung zu überdurchschnittlichen Heizkosten,

- Beheizung auf 22 Grad,

- Beheizung auf 22 Grad und 5- bis 6maliges Lüften am Tag,

- nach Kräften heizen und ständig frische Kaltluft hereinlassen,

- mehrmals täglich Stoßlüftung, mindestens 19 Grad in allen Räumen,

- mehrfaches gründliches Lüften zum Ausgleich von Mängeln der Bausubstanz,

- Aufstellen eines Schranks entweder überhaupt nicht an die Außenwand oder erheblich abgerückt hiervon,

- kein Aufstellen von Schrank oder Sofa an Außenwänden,

- Ausgleich bauphysikalischer Schwächen durch Abstriche von der allgemein üblichen Möblierung.

Mietvertragliche Klauseln, die einem Mieter derartige Klauseln auferlegen, sind unwirksam.

2)

Diese Klausel ist unwirksam, da der Vermieter Sie nicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung zwingen kann.
Allerdings ist eine private Haftpflichtversicherung ein absulutes Muss, weil Sie sich auch vor kleineren Schäden schützen können, die Sie, Ihre Kinder oder ein anderes Familienmitglied am Eigentum des Vermieters verursacht haben.

3)

Das Durchbohren oder Anbohren von Kacheln oder Fliesen bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Andernfalls kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen und hat dann neue Fliesen oder Kacheln einzusetzen. (LG Göttingen, WuM 90, 199 und AG Warendorf 1983, S. 235, andere Ansicht: AG Ibbenbüren WuM 1984, S. 196 für Bohrung für Handttuchhalter.)

Das Bohren in Kachel-oder Fliesenfugen ohne Beschädigung der Kacheln oder Fliesen ist grundsätzlich zulässig.
Sie sollten daher versuchen, ob entsprechend in die Fugen zu bohren, um so Ihre Schränke aufhängen zu können.
Die Klausel ist nicht zu beanstanden.

4)

Schönheitsreparaturen sind ordnungsgemäß durchzuführen, d.h.

* Wände und Decken dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein ,
* es darf nicht um Schränke herum tapeziert/gestrichen sein,
* in den einzelnen Räumen muss die Dekoration (Tapeten, Anstrich) einheitlich sein,
* Tapeten müssen fest sitzen und auf Stoß geklebt sein,
* Anstriche müssen deckend - also nicht streifig - sein,
* Deckenverkleidungen, insbesondere aus Styropor, sind zu entfernen,
* Lackanstriche dürfen keine "Tropfnasen" aufweisen, Abplatzungen sind vor dem Überstreichen zu spachteln,
* Nägel und Dübel sind zu entfernen, Dübellöcher zu schließen,
* ungewöhnliche, insbesondere grelle Farbgebung wird meist von den Gerichten beanstandet.

5)

Ein allgemeines Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist ungültig. Nager, Vögel und Wohnungskatzen bedürfen nicht zwingend der Genehmigung durch den Vermieter. Es wird davon ausgegangen, dass Nager und Vögel in Käfigen leben und das Eigentum des Vermieters nicht beschädigen. Sie und Katzen stellen keine Lärm-, Geruchsbelästigung für andere Mieter dar und sind auch nicht gefährlich.
Ein Tierhaltungsverbot für diese Tiere ist nur dann rechtswirksam, wenn im Mietvertrag eine direktes Verbot der Tierart steht und man dieses unterschreibt.

Vertragsklauseln, die jede Form der Tierhaltung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig machen, sind unwirksam. Steht etwa im Mietvertrag, dass die Hundehaltung von der Zustimmung oder der Erlaubnis des Vermieters abhängt, dann ist eine solche Klausel wirksam.

6)

Diese Klausel ist nicht zu beanstanden.

7)

Übliche salvatorische Klausel im Rahmen eines Mietvertrages.

Abschließend empfehle ich Ihnen, sich durch einen Kollegen vor Ort vertreten zu lassen, um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2007 | 10:08

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für Ihre Informationen, die mir sehr geholfen haben, um mich zu orientieren.

1)Kann der Vermieter wenn ich verreise verlangen, in die Wohnung zu gelangen, um das tägliche Lüften auszuführen?

2) Mich hat besonders stutzig gemacht, dass der Vermieter die Malerarbeiten nicht nur fachmännisch sondern von einem Fachbetrieb (belegt durch Rechnung) und mit einer bestimmten DIN-Farbe ausgeführt haben möchte. Ist dies wirklich zulässig?

Liebe Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2007 | 13:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

1) Nein, das geht zu weit.

2) Nein, auch das geht zu weit. Sie könnnen nicht dazu verpflichtet werden, eine bestimmte Farbe zu verwenden, ausreichend ist hier weiße Binderfarbe.


Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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