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Mietvertrag: Verzicht auf Kündigung für 3 Jahre rechtens? Sonderkündigungsrecht?

| 04.08.2009 23:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich habe heute den Mietvertrag für eine Mietwohnung erhalten, den ich eigentlich unterschreiben wollte. Im Vertrag bin ich auf folgende Klausel gestoßen (es geht mir primär um Punkt 2):

-------------------------------------------------------------------------------------------------
§ 2 Mietzeit

1. Das Mietverhältnis beginnt am: 01. Oktober 2009

2. Beide Parteien vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum 30. September 2012 mit gesetzlicher Frist erklärt werden kann. Ein solcher Verzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages mit der Möglichkeit der Kündigung zum Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen.

3. Für Zeitmietverträge nach § 575 BGB gilt eine gesonderte Vereinbarung.

4. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen. Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses richtet sich die Länge der Kündigungsfrist nach den zwingenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.
-------------------------------------------------------------------------------------------------

Nach meinem Verständnis wird hier eine Mindestmietzeit von 3 Jahren vereinbart. Nach diesem Zeitraum gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Ich habe jetzt 3 Fragen:
1. Verstehe ich die Klausel richtig? Was bedeutet sie genau? Und ist sie rechtens?

2. Hätte ich im Falle von z.B. Arbeitslosigkeit, beruflicher Versetzung oder Umorientierung, Krankheit etc. die Möglichkeit, vorzeitig (vor Ablauf dieser 3 Jahre) zu kündigen? Wenn ja unter welchen Umständen?

3. Falls eine vorzeitige Kündigung durch diese Klausel tatsächlich ausgeschlossen sein würde; welche Klausel müßte man ergänzen, um in Fällen wie unter 2. genannt, doch kündigen zu können?


Ich hoffe auf eine schnelle Antwort!



Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. In der Klausel ist für 3 Jahre der Ausschluss der ordentlichen Kündigung vorgesehen. Die Dauer des Gesamtverzichts darf nicht über 47 Monaten liegen. Diese Klausel wird erst relelvant, wenn das Mietverhältnis über den 30.9.2012 fortgesetzt würde.

Im Vertrag hat der Vermieter bewußt 47 Monate angesetzt, denn der
Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04 ausgesprochen, dass eine Formularklausel, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechts für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist.

Bis zu einer Dauer von vier Jahhren ist nach der Rechtsprechung ein Kündigungsverzicht möglich. Damit wäre der Passus grundsätzlich wirksam.
Falls nicht an anderer Stelle eine Verlängerung des Kündigungsverzichts enthalten sein sollte, haben Sie Recht wenn sie von einer dreijährigen Dauer ausgehen und danach von einem unbefristeten Mietvertrag.

2. Nach der Klausel wäre auch bei den genannten Gründen keine Kündigung möglich. Die Rechtsprechung nimmt aber bei wichtigen Gründen, wie Arbeitsplatzwechsel ein Recht ein, einen Nachmieter zu stellen. Die Einzelheiten können aber streitig sein. Generell gibt es kein Sonderkündigungsrecht.

3. Sie sollten aufnehmen, in welchen Fällen der Auschluss der Kündigung nicht greift, wann also ein Sonderkündigungsrecht besteht. Um künftig Streit zu vermeiden sollten die Gründe genau aufgeführt werden.

Etwa:"Abweichend von Ziffer 2 ist eine ordentliche Kündigung bei zwingenden Gründen möglich, aus denen sich ein schutzwürdiges Interesse des Mieters ergibt. Ein solches Interesse kann nur vorliegen wenn die Kündigung noch für mind. 6 Monate oder mehr ausgeschlossen ist. Wichtige Gründe sind.....................

Weitere Voraussetzung einer Kündigung bis zum 30.9.2012 ist die Stellung eines geeigneten Nachmieters, wobei es genügt wenn der Mieter mind. drei ernsthafte Ineressenten benennt. Es kommt dann nicht darauf an, ob mit dem Nachmieter ein Mietvertrag zustande kommt.




Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2009 | 00:42

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

Zwei Punket sind mir noch nicht ganz klar.

1. Der Passus, den ich aufnehmen müßte, könnte also lauten (Sie hatten die Anführungsstriche am Ende des Passus vergessen, so dass ich diesen gerne noch einmal bestätigt hätte):

"Abweichend von Ziffer 2 ist eine ordentliche Kündigung bei zwingenden Gründen möglich, aus denen sich ein schutzwürdiges Interesse des Mieters ergibt. Ein solches Interesse kann nur vorliegen wenn die Kündigung noch für mind. 6 Monate oder mehr ausgeschlossen ist. Wichtige Gründe sind....................."

Ist der Satz bezüglich der 6 Monate zwingend notwendig oder kann auf ihn verzichtet werden?


2. Sollten wir obigen Passus in den Mietvertrag aufnehmen, muss ich dann im vorzeitigen Kündigungsfall trotzdem einen Nachmieter stellen? Oder reicht dann eine 3monatige Kündigungsfrist und der Nachweis der zwingenden Gründe?

Vielen Dank!



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2009 | 11:42

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich die Nachfrage.

1. Der Satz mit der 6 Monats Frist kann auch weggelassen werden, allerdings hat die Rechtsprechung in einigen Entscheidungen diese Dauer gefordert. In den Fällen die vor Gericht waren, fehlte aber jede Regelung zu Kündigungsmöglichkeiten. Wenn Sie mit dem Vermieter eine konkrete Regelung vereinbaren, dann kann der Satz gestrichen werden, er ist nicht zwingend.

2. Auch das ist Verhandlungssache. Wenn Sie die Ausnahmen vom Kündigungsausschluss aufnehmen und der Vermieter diesen Passus akzeptiert, dann ist keine Nachmieterklausel nötig. Die Frage ist nur, ob der Vermieter das akzeptiert. Falls nicht, könnte man mit der Nachmieterklausel dem Vermieter entgegenkommen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.08.2009 | 21:50

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