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Mietvertrag Mietkaution

| 23.02.2017 22:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unserer Wohnung fristgerecht zum 01.03.17 gekündigt. Da jedoch das Eigentum unserer neuen Wohnung leider nicht fristgerecht übertragen werden konnte, haben wir unseren bisherigen Vermieter gebeten die Kündigung des Mietvertrages um einen Monat, also zum 01.04.17, zu verschieben. Der Vermieter hat uns schriftlich mitgeteilt, dass er dieser Verlängerung nur unter anderem unter folgenden Bedingungen zustimmen würde:

1. Der Mieter übergibt die Wohnung in einem unrenovierten Zustand. Für die nicht erbrachten Leistungen erbrachten Leistungen die Schönheitsreparaturen betreffend, die dem Vermieter geschuldet werden, leistet der Mieter eine pauschale Ausgleichszahlung in Höhe von 450 €.

2. Die Zahlung erfolgt bis spätestens zum 30.03.2017

3. Der Mieter begleicht mögliche Nachzahlungen, die sich aus den noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen 2016 ergeben könnte, innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt derselben.

4. Der Laminatboden und die komplette Küche werden vom Mieter restlos bis zum 31.03.2017 entsorgt

5. Der Mieter verzichtet auf Widerspruch und Einspruch bezgl. der o. g. Punkte
(1 - 5)

6. Der Vermieter Übernimmt sämtliche Arbeiten, die im Zusammenhang mit den normalen Schönheitsreparaturen stehen, selbst. Grobe Beschädigungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen, sind nicht von der pauschalen Ausgleichszahlung abgedeckt.

7. Der Vermieter erhebt bezgl. dieser Vereinbarung keine weiteren Forderungen aus diesem Mietvertragsverhältnis, nachdem alle oben genannten Punkte, die den Mieter betreffen.

Da meine Partnerin und ich ab dem 01.03.17 mit unserem einjährigen Kind nicht buchstäblich auf der Straße landen wollten, haben wir uns gezwungen gefühlt mit großem Widerwillen dieses Angebot zu unterschreiben. So haben wir diesen unterschrieben.

In diesem Zusammenhang sind allerdings folgende Umstände zu berücksichtigen:

Das eigentliche Ziel des Vermieters ist die Wohnung vollständig zu modernisieren, genauso wie die Wohnungen von 6 ehemaligen Mietern, die zuvor ausgezogen sind:

-Die noch tapezierten Wände werden durch Putzwände ersetzt
-Holzfenster werden durch moderne Kunststofffenster ersetzt
-Das Badezimmer wird vollständig neu gekachelt und dessen Boden mit neu verlegt sowie die Badewanne durch eine Duschkabine ersetzt
-In die Küche wird eine vollständig neue Küchenzeile mit neuen Küchengeräten eingebaut
-Der vorhandene Bodenbelag wird durch Parkett ersetzt
-usw.

Die ersten Vorbereitungen für die vollständige Modernisierung unserer Wohnung haben wurden ebenfalls bereits im Winter 2014 / 2015 durch monatelange, laute und schmutzige Sanierungsarbeiten (Abflussstränge und Wasserstränge ausgewechselt, Heizungsrohr über die Badezimmertür verlegt) vorgenommen. Dadurch wurde die gesamte Wohnung verdreckt und nicht in den ursprünglichen Zustand gebracht. Die Wand hinter dem Küchenschrank ist immer noch nicht tapeziert, weil er die Wasserstränge hat auswechseln lassen.

Vor diesem Hintergrund habe ich folgende Fragen:

1. Kann der Vermieter derart unsere Notsituation ausnutzen um, nach unserer Einschätzung, völlig unangemessene Forderungen stellen?

2. Kann er von uns 450 € "Ausgleichszahlung für Schönheitsreparaturen" verlangen, obwohl er eindeutig die Wohnung komplett neu modernisieren wird, zumal er für uns pauschal die Möglichkeit ausschließt dieses Schönheitsreparaturen machen zu lassen? Darf er das (Rechtsmissbrauch gem. § 242 BGB???)

3. Darüber hinaus verweigert er bisher die Mietkaution herauszugeben, obwohl der die letzte Miete erhalten hat und von uns zusätzlich die o. g. 450 € erhalten hat. Darf er das?

4. Als wir in die Wohnung einzogen war bereits die gegenwärtige Einbauküche vorhanden. Darf er trotzdem von uns deren Entfernung verlangen, weil wir notgedrungen um einen Monat die Kündigungsfrist verschieben müssen und auf unsere (inkl. eijähriges Kind) Wohnung buchstäblich angewiesen sind.

4. Als wir in die Wohnung einzogen war bereits im Wohnzimmer der Laminatboden vorhanden. Darf er trotzdem von uns dessen Entfernung verlangen, weil wir notgedrungen um einen Monat die Kündigungsfrist verschieben müssen und auf unsere (inkl. eijähriges Kind) Wohnung buchstäblich angewiesen sind.

5. Darf und kann er uns die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die o. g. Punkte verwehren.

6. Darf und kann er uns die Möglichkeit eines Widerspruchs für die Betriebskostenabrechnung 2016 verwehren, obwohl diese Abrechnung noch nicht erstellt wurde und wir gar nicht wissen welche Summe er von uns verlangen wird?

7.Wir haben diese Vereinbarung gezwungenermaßen unterschrieben. Ist denn diese Vereinbarung dennoch nicht anfechtbar, weil sie "Sittenwidrig" ist?

Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus und...

freundliche Grüße

M. & A.

Sehr geehrter Fragesteller. Sie stellen eine Reihe von einzelfragen, die in dem hier vorgegebenen Zeitrahmen von 2 Stunden nicht beantwortet werden können. Ich werde ihr Anliegen prüfen ; sie erhalten bis morgen früh die gewünschten Antworten.

Ergänzung vom Anwalt 24.02.2017 | 09:21

Ich möchte nun auf ihre Einzelfragen eingehen. Ich gehe davon aus, dass sie keine Schadenersatzansprüche aufgrund der verspäteten Übertragung des geschilderten Eigentums haben. Dies einmal vorausgesetzt gilt folgendes.

1.) Leider sehe ich den Vertrag im Großen und Ganzen nicht als sittenwidrig. Es gilt nämlich im Privatrecht die Privatautonomie. Danach können Sie Verträge frei abschließen, die Grenze des zulässigen liegt in der Ausnutzung einer Zwangslage, die jedoch enge Voraussetzungen hat, sowie den zwingenden Vorschriften des Mietrechts. Sittenwidrig ist ein Vertrag dann, wenn es gegen das Anstandsgefühl eines durchschnittlichen Menschen verstößt. Ich würde den ganzen Vertrag hier nicht als sittenwidrig bezeichnen.

2.) Die Vereinbarung einer Zahlung für. Schönheitsreparaturen war aus meiner Sicht zulässig. Was der Vermieter später mit der Wohnung vorhat, spielt dabei keine Rolle, da der Eigentümer mit seiner Sache Verfahren kann wie er möchte. Er kann die Modernisierung ja auch erst ein Jahr später erst beispielsweise durchführen. Jedenfalls Verstößt diese Vereinbarung nicht gegen geltendes Recht.

3.) Die Auszahlung einer Kaution ist nach der Rechtsprechung 3 bis 6 Monate nach dem Auszug fällig. Sie haben den vollen Anspruch auf die Mietkaution, allerdings noch nicht jetzt.

4.) Es ist natürlich ärgerlich, wenn. Der Vermieter in Kenntnis ihrer Situation solchen Bedingungen stellt. Allerdings ist der Vertrag aus sich heraus trotzdem nicht sittenwidrig. Somit ist auch das Entfernen einer Küche als Bestandteil einer Zusatzvereinbarung zulässig, auch wenn es im Einzelfall hart ist. Jedoch verzichtet der Vermieter durch die verlängerte Frist ja auch auf die Möglichkeit, mit der Modernisierung anfangen zu können. Daher ist der Vertrag nicht ganz so einseitig, wie es auf den ersten Blick aussieht. Das eben gesagte gilt auch für den laminatboden.

5.) Der Ausschluss des Widerspruchsrechts ist aus meiner Sicht nicht zulässig. Wenn ein Bestandteil dieses Vertrages sich als ungültig erweist, können ihnen ihre gesetzlichen Rechte nicht abgeschnitten werden. Dieser Passus ist somit ungültig.

6.) Ich sehe hier keinen Ausschluss des Widerspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung. Nach Auslegung will der Vermieter lediglich erreichen, dass die Fälligkeit 2 Wochen nach Übergabe der Abrechnung eintritt. Sollte die Abrechnung falsch sein, brauchen sie diese natürlich nicht bezahlen sondern können deren Inhalt klären.

7.) Eine Anfechtung ist von der Erklärung her immer möglich, nur ob diese greift ist fraglich. Ich sehe hier keinen Anfechtungsgrund, so leid mir dies tut. Sie hätten bestimmt eine andere Antwort erwartet, nach meiner Einschätzung liegt Sittenwidrigkeit jedoch nicht vor.

Ich kann ihnen daher wohl warten, mit dem Vermieter hier noch Nachverhandlungen zu führen. Danach könnte er ihnen im Gegenzug für den Ausbau der Küche und des Laminats etwas von dem Preis nach lassen.

Bewertung des Fragestellers 25.02.2017 | 16:03

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