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Mietvertrag - Kündigungsverzicht wirksam?


| 24.05.2006 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ich möchte eine Wohnung mieten und der Vermieter schlägt einen Mietvertrag vor, der folgende Regelungen zu Mietzeit und Kündigung enthält. Es handelt sich dabei nicht um ein Mietvertragsformular.

§2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2006 und wird zunächst auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen.

§3 Kündigung
Der Vertrag wird als Staffelmietvertrag abgeschlossen, eine Kündigung ist somit erst zum Ablauf des 3. Mietjahres mit einer Frist von 3 Monaten möglich. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, ansonsten gelten die gesetzlichen Kündigungszeiten.

Hierzu meine Fragen:

Schliesst der §3 wirksam die ordentliche Kündigung meinerseits in den ersten drei Jahren aus?

Zu welchem Termin könnte ich das Mietverhältnis frühestens ordentlich kündigen?

vielen Dank!



Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Nach der hier möglichen summarischen Prüfung ist die Klausel in Verbindung der Staffelmiete und dem Kündigungsverzicht wirksam.

So führt der BGH aus:

Insbesondere ist der Kündigungsverzicht der Beklagten entgegen ihrer Auffassung nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, benachteiligt auch ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR
154/04, WuM 2006, 97, unter II 3 b).

(BGH, Beschluss vom 21.02.2006)

Damit ist eine Kündigung erst zum 31.05.2009 möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt


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