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Mietvertrag: Kündigungsmöglichkeit durch Vermieter?

04.04.2011 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben folgendes Problem und hoffen, Sie können uns weiterhelfen:

Seit über 8 Jahren haben wir einen Mieter in unserer Wohnung, ursprünglich mit befristetem MV und stillschweigender Verlängerung bis heute, da keine Partei gekündigt hat.
Vor einiger Zeit teilte uns der Mieter mit, dass er ggf. Mitte diesen Jahres ausziehen möchte, was uns sehr entgegen kam, da wir die Wohnung ggf. verkaufen wollten. Trotz immer wieder avisiertem Auszug kam bis heute keine Kündigung.

Wir würden aber gerne kündigen, u.a. auch, weil einige Dinge nicht mehr wirklich rund laufen mit dem Mieter trotz mehrer Gespräche, sofern sie denn stattfinden konnten. Die Küche und das Bad befinden sich mittlerweile - wie wir selbst gesehen haben - in einem ziemlich desolaten und heruntergewirtschafteten Zustand. Des weiteren ist die Kommunikation sehr kompliziert, da er teilweise weder schriftlich, noch persönlich, noch telefonisch gut erreichbar, teilweise gar nicht erreichbar ist. U.a. auch, weil er zeitweise seinen Namen vom Klingel- und Briefkastenschild entfernt, was uns immer wieder Ärger eingebracht hat. Zudem gibt es immer wieder Klagen der Mitbewohner und Nachbarn.

Besteht in irgendeiner Form die Möglichkeit einer Kündigung unsererseits aufgrund der vorliegenden Fakten und wie können wir einen ggf. neuen Mietvertrag so gestalten, dass eine Kündigungsmöglichkeit besteht?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen
C.H.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Grundsätzlich haben Sie verschiedene Kündigungsmöglichkeiten als Vermieter, welche ich Ihnen nachfolgend im Einzelnen aufzeigen möchte. Diese gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten können Sie bei einem Mietverhältnis über Wohnraum auch nicht zu Ihren Gunsten abändern oder verbessern, daher besteht insoweit grundsätzlicfh auch keine entsprechende Möglichkeit der Vertragsgestaltung. Sie könnten lediglich anstelle eines „normalen" Mietvertrages, bei dem nur die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten bestehen, unter Umständen einen befristeten oder einen Zeitmietvertrag vereinbaren, um einen Mieter früher als zu den gesetzlich vorgegebenen Kündigungsmöglichkeiten „loszuwerden". Wahlweise haben Sie natürlich die Möglichkeit, jederzeit mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, diesem muss der Mieter natürlich zustimmen.

Ansonsten wird bei den normalen gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher bzw. fristloser Kündigung unterschieden.

Macht der Vermieter bei einem wie in Ihrem Fall unbefristeten Mietverhältnis von der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung Gebrauch, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Mietvertrages aufweisen können. Gesetzlich werden als ein solchers berechtigtes Verrmieterinteresse die schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter, erhebliche Mietschulden bzw. ständig unpünktliche Mietzahlungen, vertragswidriger Gebrauch der Wohnung, Eigenbedarf des Vermieters oder die Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks anerkannt. Wenn Sie ein solches berechtigtes Interesse aufweisen können, haben Sie damit die Möglichkeit der Kündigung des Mieters.

Daneben kann außerdem ein fristloser Kündigungsgrund im Sinne des § 543 BGB vorliegen, welcher Sie zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Die gesetzlich geregelten Fälle dieser Kündigung sind insoweit Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinander folgenden Mieten, Störung des Hausfriedens oder erheblicher vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch den Mieter. Liegen derartige Gründe vor, ist in der Regel auch zugleich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung gegeben.

Bezogen auf den von Ihnen geschilderten Sachverhalt bedeutet dies, dass zum einen angesichts der der von Ihnen erwähnten Klagen der Mitbewohner und Nachbarn durchaus ein Kündigungsgrund im Sinne der Störung des Hausfriedens erfüllt sein kann. Hier kommt es auf die konkrete Art und das Ausmaß der vorliegenden Störungen an. Derartige Störungen sind beispielsweise in der Regel dann gegeben, wenn es zu übermäßigen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen durch den Mieter gekommen ist. Einmalige Verfehlungen reichen hierfür allerdings nicht immer aus, zumeist muss es mehrerer entsprechende Vorkommnisse gegeben haben. Als weiterer Kündigungsgrund kommt nach Ihren Angaben ein Kündigungsgrund in Form des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache in Betracht. Denn dies kann dann der Fall sein, wenn der Mieter die von ihm gemieteten Räumlichkeiten stark vernachlässigt, was in Ihrem Fall auf Grundlage Ihrer Angaben zumindest auf den desolaten Zustand von Bad und Küche zutreffen kann. Auch hier wird aber letztlich das konkrete Ausmaß dieses schlechten Zustandes ausschlaggebend sein.

Im Ergebnis bestehen also für Sie grundsätzlich schon Möglichkeiten, das Vertragsverhältnis mit dem Mieter durch Kündigung zu beenden. Je nachdem, welches Ausmaß die von Ihnen geschilderten Zustände schon erreicht haben, kann dies sogar wie aufgezeigt eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Sofern Sie dem betroffenen Mieter insoweit kündigen, sollten Sie dies folglich außerordentlich und hilfsweise auch ordentlich mit gesetzlicher Frist tun. Beachten Sie aber in jedem Fall dabei, dass ein Fehlverhalten des Mieters wie von Ihnen geschildert regelmäßig zuvor erst einmal eine Abmahnung durch den Vermieter voraussetzt. Außerdem müsste eine Kündigung in jedem Fall wegen § 568 BGB schriftlich erfolgen, per Fax, Email oder mündlich ausgesprochene Kündigungen wären also unwirksam.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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