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Mietvertrag Haus Schönheitsreparaturen

02.04.2011 22:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwälte/innen,

wir haben einen Mietvertrag seit dem 01.06.2010. Übergabe am 31.05.2010. Das Haus wurde komplett renoviert an uns übergeben. Die Renovierungen wurden im April/Mai 2010 durchgeführt. Wir kündigen das Mietobjekt (Haus) zum 31.7.2011

Unser Mietvertrag enhält die, wie im Forum mehrfach beschriebenen, wohl mittlerweile ungültigen starren Schönheitsreparaturfristen. Alle 3 Jahre Küchen..., alle 5 Jahre Wohn- und Schlafräume usw.

Zusätzlich gibt es noch einen Absatz, in dem Prozentsätze geregelt sind, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen beendet wird. Hier die Regelung:

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zur Beseitigung der von ihm verursachten Abnutzung notwendigen Kosten zu tragen. Die Berechnung der vom Mieter zu tragenden Kosten erfolgt auf Grundlage eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Im Allgemeinen d.h. bei durchschnittlicher Abnutzung erfolgt die Berechnung der anteilig zu tragenden Kosten wie folgt:
Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küchen, Bäder und Duschen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/3 (33,33 %) der Kosten, länger als 2 Jahre 2/3 (66,66 %). Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als 1 Jahr zurück so zahlt der Mieter 1/5 (20 %), länger als 2 Jahre 2/5 (40 %), länger als 3 Jahre..... usw.

Meine Frage: Wenn ich das richtig verstehe, dann ist der Teil mit den starren Fristen für Schönheitsreparaturen ungültig.

Welche Kosten müssen wir bei Auszug (Anfang Juli 2011) dann tragen bzw. welche Arbeiten müssten wir durchführen. Gelten hier die Regelungen mit den Prozentsätzen oder sind die auch ungültig ? Mäßgebliche Frist sind dann die 13 Monate vom 1.6.2010 bis 31.7.2011 ? Oder brauchen wir in unserem Fall gar nichts unternehmen.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Es handelt sich um eine sog. Abgeltungsklausel, die eine Zahlungspflicht für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen begründen soll. Auch eine solche ist nur dann wirksam, wenn sie flexibel ist, d. h. auf den konkreten Renovierungsbedarf abstellt. Starre Fristen führen auch hier zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06).

Die Fristen sind hier allerdings nicht starr, da sie nur »im Allgemeinen« für »durchschnittliche Abnutzung« nach den Jahressätzen berechnet werden. Es verbleibt also ein Spielraum für Abweichungen, z. B. bei unterdurchschnittlicher Abnutzung des Dekors kann entsprechend auch nur ein geringerer Prozentsatz verlangt werden.

Sie werden also eine Abgeltungszahlung leisten müssen. Wie hoch diese ausfällt, hängt davon ab, in welchem Zustand Sie die Wohnung zurückgeben. Dazu kann an dieser Stelle natürlich keine Einschätzung abgegeben werden. Am besten erörtern Sie dies mit dem Vermieter bei der Übergabe und versuchen sich auf eine Zahl zu verständigen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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