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Mietvertrag Betriebsleiterwohnung

| 23.03.2020 17:51 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich benötige einen Mietvertrag für eine Betriebsleiterwohnung, die ich vermieten möchte.
Die Wohnung liegt in einem Mischgebiet.
Vermietet wird die Wohnung an einen Herrn, der seit mehreren Jahres selbständig ist, und seine Lebenspartnerin.
Vermietet wird ein Zimmer der Wohnung als Büro, der Rest als Wohnung.
Das Ganze ist vom Landratsamt genehmigt.
Benötige ich hier zwei Mietverträge (einer gewerblich für das Büro) und der andere für die Wohnung oder wie mache ich das?
Gibt es dazu eine Vorlage?
Danke.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst stellt sich die Frage, wie die Wohnung bzw. Räumlichkeiten geschaffen sind. Des Weiteren, was Sie sich persönlich und rechtlich unter einer Betriebsleiterwohnung vorstellen, sprich der Schwerpunkt der Nutzung sein soll.

Hat insoweit die Wohnnutzung den Schwerpunkt, wäre hier ein Wohnraummietvertrag statthaft, mit der Genehmigung der teilgewerblichen Nutzung des Zimmers.

Eine separate Vermietung eines Zimmers als Büroräume und gewerbliche Nutzung, dürfte an der Abgeschlossenheit der Räume scheitern und im Falle der Kündigung nur schwer durchzusetzen oder anderweitig zu vermieten sein, sofern es sich um einen geschlossenen Wohnbereich handelt.

Da hier lediglich 1 Raum von einer Wohnung als Büro und darüber hinaus die Wohnung insgesamt an sich als Betriebsleiterwohnung zugelassen ist, läge eine Umwidmung der Nutzung der Räume zu Wohnraumzwecken vor, sodass ein Vertrag über Wohnraummietrecht zur Anwendung gelangt, welcher eine Teilnutzung der Räume als Büro zulässt.

Insoweit sollte daher ausschließlich ein Mietvertrag als Betriebsleiterwohnung konzipiert werden, denn weiterhin mit Blick auf die Genehmigung ist zu beachten, dass eine Betriebsleiterwohnung i.d.R. nur solange zulässig ist, wie auch der dazugehörige Betrieb existiert, das dabei ein Raum als Büro genutzt wird ist dabei unbeachtlich und lediglich beim vertraglichen Nutzungszweck mit einzubeziehen.

Daher können Sie dem Grunde nach einen Wohnraummietvertrag benutzen, welcher aber expliziet als "Mietvertrag über eine Betriebsleiterwohnung" bezeichnet ist und nicht nur allgemein als Wohnraummietvertrag.

Des Weiteren sollte explizit vereinbart werden, dass die Wohnraumnutzung als auch sonstige Nutzung des einen Zimmers als Büro ausschließlich im Zusammenhang mit der betrieblichen Existenz des Unternehmens besteht und im Fall der Beendigung der unternehmerischen Tätigkeit, Stilllegung des Betriebes oder sonstige Beendigungsgründe, ebenfalls endet, sofern es nicht vorzeitig durch Kündigung beendet worden ist.

Fazit:
Vorliegend kommt i.d.R. Wohnraummietrecht zum Tragen, jedoch unter der Maßgabe des Fortbestands des Betriebs zu dessen Zweck die Wohnung als Wohnraum angemietet worden ist.

Nur insoweit bedarf es einer gesonderten Vertragsgestaltung, mit Blick auf die Bindungswirkung. Im Übrigen bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen zur Wohnraummietverträgen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2020 | 12:01

Ist folgender Zusatz im abgewandelten Wohnraummietvertrag, den ich explizit in Mietvertrag über Betriebsleiterwohnung umgenannt habe, ausreichend:
"Der Mietvertrag setzt die Existenz eines Betriebes der Mieter voraus. Erlischt der Betrieb, erlischt auch der Mietvertrag:"?
Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2020 | 12:19

Vielen Dank für die Rückfrage:

Die Formulierung
"Der Mietvertrag setzt die Existenz eines Betriebes der Mieter voraus. Erlischt der Betrieb, erlischt auch der Mietvertrag:"

sollte eventuell umgearbeitet werden.

"Die Wohnung wird als Betriebsleiterwohnung im Zusammenhang mit dem Gewerbe/Betrieb/Unternehmen XY (namentliche Benennung) vermietet. Der Mietvertrag setzt, aufgrund der Genehmigung des Landratsamtes ..., für seine Wirksamkeit den Betrieb und Fortbestand dies Betriebes/Unternehmens voraus.

Wird die betriebliche Tätigkeit, aus welchen Gründen auch immer, durch den Mieter eingestellt oder aufgrund behördlicher oder sonstiger Veranlassung Dritter eingestellt werden, so gilt der Mietvertrag zum nächsten Kündigungszeitpunkt als beendet.

Der Mieter verpflichtet sich den Vermieter unverzüglich über eine Betriebsstilllegung oder Schließung in Kenntnis zu setzen.

Die Parteien vereinbaren hiermit, dass wenn dieser Fall eintreten sollte, der Mietvertrag zum nächsten Kündigungszeitpunkt, ungeachtet einer Kündigung, als beendet gilt.

Für den Fall der Betriebsaufgabe/Stillegung/Beendigung, steht dem Vermieter als auch Mieter darüber hinaus ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von XX Monaten ab dem Zeitpunkt der Kenntnis und des Nachweises zu."

Hinsichtlich der Kündigungsfrist sollte ein Zeitraum zwischen 1-3 Monaten gewählt werden, denn eine automatische Auflösung des Mietvertrag ist im Regelfall so gesetzlich nicht vorgesehen, da her ich den Absatz 4 entsprechend als auflösende Bedingung mit gesetzlicehr Kündigungsfrist unbeschadet einer Kündigung formuliert und darüber hinaus ein individualvertragliches Kündigungsrecht eingebaut.

MfG
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 26.03.2020 | 09:03

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