Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.640
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietvertrag - Befristung, widersprüchliche Angaben...

22.06.2017 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Liebe Anwälte,

wir haben eine Frage zu unserem Mietvertrag. Es finden sich in ihm zwei Paragraphen zum Thema Befristung, die aus unserer Sicht widersprüchlich sind:

Paragraph A:

"Das Mietverhältnis beginnt am xxx und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es kann von jedem Teil nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden, jedoch nicht vor dem [1 Jahr später]."

Paragraph B:

"Die Vertragslaufzeit endet spätestens zum [6 Jahre nach Mietbeginn]. Gemäß § 575 Absatz 1 BGB wird die Vertragslaufzeit aufgrund Eigenbedarf und der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen befristet."

Nun fragen wir uns: was davon ist gültig? Ist da ein Wiederspruch, und falls ja, ist der betreffende Paragraph dann nichtig?

Zum Thema Sanierungsmaßnahmen ist zu bemerken, dass sich abzeichnet, dass diverse Maßnahmen schon jetzt fällig sind und die Hausverwaltung in einem Telefonat erwähnte, dass noch gar nicht sicher ist, was mit der Wohnung nach Ablauf der sechs Jahre geschehen soll, ob sie verkauft wird usw.
Ist es überhaupt zulässig, Eigenbedarf bzw. Sanierungsmaßnahmen eine so lange Zeit vorher als Begründung anzuführen, und falls ja, muss nicht wasserfest nachgewiesen werden, dass bereits vor Vertragsschluss Maßnahmen geplant waren (und dann wieder die Frage, ist der Nachweis so weit in der Zukunft überhaupt glaubhaft?)?

Vielen Dank und freundliche Grüße
22.06.2017 | 18:00

Antwort

von


(136)
Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: http://roger-neumann.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine abschließende Beurteilung derartiger Fragen ist stets nur nach vollständiger Durchsicht des Mietvertrages möglich.

Dies vorweg geschickt beantworte ich die Frage aufgrund der mir vorliegenden Informationen wie folgt:

1. Wenn es einen Paragraphen im Mietvertrag gibt, wonach der Mietvertrag auf unbestimmte Dauer geschlossen wurde, so können Sie sich darauf berufen. Es gelten dann die Vorschriften für Mietverträge auf unbestimmte Zeit nach § 573 ff BGB. Die Kündigungsgründe sind in § 573 BGB abschließend geregelt, die Kündigungsfristen in § 573 c BGB. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind jeweils unwirksam.

Die von Ihnen als "Paragraph B" zitierte Regelung ist aber in diesem Sinne eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung und deshalb unwirksam.

2. Ohne den Mietvertrag gesehen zu haben nehme ich an, dass es sich um einen formularmäßigen Mietvertrag handelt, auf den die Regelungen für die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 305 ff BGB Anwendung finden. In diesem Fall wäre in der Widersprüchlichkeit der beiden von Ihnen zitierten Klauseln auch eine Unklarheit im Sinne von § 305 c BGB, die zulasten des Vermieters ginge.

3. Ich komme dann noch zu Ihrer letzten Frage, obwohl es nach meinem Dafürhalten darauf gar nicht mehr ankommt:

Es ist schon möglich und zulässig, eine begründete Befristung für auch für sechs Jahre zu regeln. Allerdings muss der Kündigungsgrund bei Abschluss des Vertrages (nicht zwingend im Vertrag) schriftlich dem Mieter mitgeteilt werden. Von der Rechtsprechung werden an die Begründung hohe Anforderungen gestellt. Pauschale Bezeichnungen wie in Ihrem Vertrag (Eigenbedarf und Sanierungsmaßnahmen) reichen nicht. So muss beim Eigenbedarf klar sein, welche Art von Eigenbedarf gemeint ist (für den Vermieter selbst, für einen Angehörigen seiner Familie usw.). Bei den Sanierungsmaßnahmen muss aus der Begründung zu ersehen sein, warum ihre Durchführung durch ein Festhalten am Mietvertrag erheblich erschwert würde. Weder die eine noch die andere Voraussetzung ist erfüllt.

4. Ihr Bericht über das Telefonat mit der Hausverwaltung legt zudem nahe, dass der Eigenbedarf und der Grund der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme zumindest weggefallen sind. Bei Wegfall des Befristungsgrundes kann aber der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

5. Nach alledem komme ich zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis von vornherein nicht befristet war. Sie können sich darauf berufen und überdies rein vorsorglich (für den Fall einer etwa doch jemals vorhanden gewesenen Befristung) die Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2017 | 09:18

Sehr geehrter Herr Neumann,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Eine kurze Rückfrage zum letzten Punkt: ist es denn notwendig, die Verlängerung auf unbestimmte Zeit zu verlagen bzw. ergibt sich ein Nachteil für uns wenn wir das nicht sofort tun?
Vielen Dank und freundliche Grüße:

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2017 | 10:15

Sehr geehrter Fragesteller,
Nach meiner Meinung liegt ja von vornherein kein befristetes, sondern ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor. Ich halte es für nahezu ausgeschlossen, dass ein Gericht im Streitfall dazu eine andere Meinung hat. Demzufolge ist von Ihrer Seite garkeine Erklärung notwendig.

Die Ausführungen zum Verlängerungsverlangen erfolgen nur äußerst vorsorglich.

Wenn Sie von dem Wegfall des Befristungsgrundes erfahren, können Sie sofort die Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Sie müssen es aber nicht. Vielmehr reicht es, wenn das Verlängerungsverlangen bis zum Ende des Mietverhältnisses dem Vermieter zugeht.

Sie können zusätzlich frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung auch formal vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht und er muss sich dann binnen eines Monats dazu erklären, § 575 Abs. 2 BGB. Überschreitung der Monatsfrist durch den Vermieter wäre dann ein zusätzlicher Grund für ein Verlängerungsverlangen.

Sie sollten in Erwägung ziehen, zu gegebener Zeit noch einmal Rechtsrat einzuholen, eventuell auch die entsprechenden Briefe anwaltlich verfassen zu lassen.

Ich hoffe, damit die Nachfrage hinreichend beantwortet zu haben. Sonst fragen Sie einfach (kostenlos) per Email noch einmal bei mir nach.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie sind Vermieter einer oder mehrerer Immobilien und sorgen dafür, dass alle immer ein trockenes und warmes Dach über dem Kopf haben?

Mehr Informationen
ANTWORT VON

(136)

Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: http://roger-neumann.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht, Strafrecht, Zivilrecht, Familienrecht, Erbrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 64107 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Der Rechtsanwalt war sehr Kompetent! Er hat mir sehr geholfen. Ich kann ihn nur weiter empfehlen! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles war für mich in Ordnung. Schnell und in einer verständlichen Ausdrucksart. Super - so soll es sein. Danke ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Nach Abgabe der Unterlagen, sehr Kompetent und Fragen zur vollsten Zufriedenheit beantwortet. ...
FRAGESTELLER