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Mietvertrag - Bauernhaus mit Stall, Grünflächen....

03.03.2013 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohne seit 5 Jahren ein altes Bauernhaus zur Miete.
Der Mietvertrag (standard) wurde über das Haus, Grünflächen und Stall abgeschlossen.
Ich nutze einen Teil gewerblich, der Betrag hierfür wird monatlich überwiesen, der grössere Restbetrag bis heute Bar bezahlt.

Das Haus wurde von der Vermieterin nach Auszug der Eigentümerin so wie es war vermietet: Originalzustand Fenster und Türen von 1950, keine intakte Wasserleitungen, kein intaktes Abwasser, kein Bad, keine Heizung ausser einem defekten Kachelofen und einem Küchenofen, alte großteils defekte Elektroinstallation.
Die Vermieterin war froh, das Haus zu einem recht hohen Preis vermieten zu können und hat gemeint ich könne darin machen was ich wolle - Sie würde das Haus ohnehin in 10 Jahren abreissen wollen. Entsprechend konnte ich Flächen in der Scheune, einen Platz in der Durchfahrt, sowie die gesamten Grünflächen nutzen.
Inzwischen ist die Vermieterin scheinbar von Ihren ursprünglichen Plänen abgerückt und hat mir die Flächen in der Scheune und die Durchfahrt / Garage zu anderweitiger Vermietung entzogen. Ebenfalls hat Sie darauf bestanden, den halben Stall abzutrennen (der ungeteilt im Mietvertrag steht), weil Sie diesen weitervermieten will und entsprechend die Grünflächen am Haus zur Zufahrt.
Ich habe Sie um des Friedens willens gewähren lassen, mit der mündlichen Vereinbarung, dass der Zugang zu dieser Fläche über einen Nordseitigen Eingang erfolgt und ich den südseitigen Eingang und Grünflächen davor weiterhin alleine Nutze. Entsprechend wurde an Weihnachten 2012 eine Holzwand eingezogen.
Mit einem letzten Schreiben und handgezeichneten Plan teilt Sie mir nun mit, dass Sie nun doch den südseitigen Eingang, sowie die davorliegende Gartenfläche, die bisher von mir genutzt wurden dem prospektiven Mieter der halben Stallfläche zur Nutzung überlassen möchte.
Ganz platt gesagt ist die Dame inzwischen einfach daran interressiert, möglichst viel Geld aus dem Objekt zu schlagen......
Leider habe ich ausser 'Grünflächen' nichts weiter im Vertrag stehen.

Nun meine Fragen:

1. Nachdem die mitvermieteten Grünflächen nicht näher bezeichnet sind, kann ich davon ausgehen, dass alle Grünflächen die zum Haus gehören als mitvermietet gelten?
Falls dies nicht der Fall ist - kann die Vermieterin mir willkürlich Flächen die ich bisher genutzt und gepflegt habe entziehen?

2. Nachdem ich der Teilung des Stalls in der Hoffnung eines einvernehmlichen Miteinanders mündlich gestattet habe und den Einbau der Wand gedulded habe - habe ich mein vertragliches Anrecht auf den gesamten Stall verwirkt? (laut Mietvertrag gelten keine Mündlichen Nebenabsprachen, sondern nur dem Mietvertrag beigefügte beidseitig unterzeichnete Zusätze / Änderungen)

3. So wie es aussieht muss ich mich wohl auf Unannehmlichkeiten einstellen, wenn ich nicht auf Ihre Forderungen eingehe, also z. B. auf die vertragliche Einhaltung bestehe und die Vermietung der Stallhälfte untersage, da dieser ja in meinem Vertrag ohne Einschränkung steht.

4. Sollte es zu weiteren Auseinandersetzungen kommen: Kann ich sozusagen als Druckmittel notwendige Reparaturen am Haus aussen einfordern wie z.B. die Erneuerung/Reparatur der alten, vielfach undichten Fenster und Türen, Abdichten / Überholen des Daches, statische Überprüfung von Rissen in der Aussenmauer, überfällige Ausbesserungsarbeiten und neuer Anstrich des Hauses von Aussen, Beseitigung von Schimmel und angefaulten Böden in 2 EG - Räumen? Oder habe ich das Haus in diesem Zustand übernommen / bisher gedulded und daher keine Handhabe?

Eigentlich liegt mir mehr an einer einvernehmliche Einigung als am Streit - aber ich denke es wäre von Vorteil, wenn ich Ihr klarmachen könnte, dass ich Forderungen im Streitfall geltend machen könnte, die mögliche Mehreinnahmen durch Zugangsrechte etc. bei weitem übersteigen.....

Zum Verständnis: Ich wohne recht gerne hier - Ich habe das Haus liebevoll überarbeitet und viel Arbeit und Geld in neue Bäder uvm. investiert, der Garten mit Bergblick ist ein Traum, das ausgebaute Dach ebenso, die Nachbarn sind prima usw..


Vorab vielen Dank für Ihre Hilfe







04.03.2013 | 03:57

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

Zu 1.: Wenn die Flächen nicht genauer bezeichnet sind, dann muss durch Auslegung ermittelt werden, was die Parteien - also Sie und Ihre Vermieterin - vereinbart haben. Nachdem Sie diese Grünflächen bislang genutzt haben, gilt dies meiner Meinung vereinbart - so war es ja auch vereinbart bei Vertragsbeginn. Das Problem in diesen Situationen ist im Fälle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Beweisbarkeit.

Zu 2.: Wenn mündliche Absprächen trotz vereinbarter Schriftformklausel getroffen werden, dann können Sie sich vor Gericht nicht darauf berufen, da sie Vereinbarung ja offensichtlich von Ihnen gewollt war. Die generelle Unwirksamkeintt der Klausel hat dies aber nicht zur Folge.

Zu 3.: Sie können auf die Einhaltung des Vertrages seitens der Vermieterin bestehen, ohne Unannehmlichkeiten befürchten müssen.

Zu 4.: Eine Besetigung von Mängeln können Sie grundsätzlich nur dann fordern, wenn diese noch nicht bei Vertragsschluss vorhanden waren. Dann könnten Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch die Miete mindern. Ein Recht auf Durchführung von Renovierungarbeiten haben Sie nicht.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin



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Danke zusammenfassend ganz ok wohl auch in meinem Sinne allerdings hat bei mir die Antwort der Anwältin auf meine Rückfrage nochmal eine Unsicherheit ausgelöst und ich kann leider nichts mehr weiter klären da nur eine Rückfrage ... ...
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