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Mietvertrag - Aufhebungsvertrag

06.03.2015 09:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Hallo,
Ich habe Ende Januar einen Gewerbemietvertrag zusammen mit einem Partner unterschrieben.
Mitte Februar kam es zum Streit und der Partner wollte aussteigen. Um handlungsfähig(Gbr,Fördermittel beantragen) zu sein, habe ich einem Aufhebungsvertrag des Mietvertrags zugestimmt und ihn auch unterschrieben. Der Vermieter hat ihn allerdings nicht unterschrieben.
Kurze Zeit später stellte sich raus, dass ich allein nicht starten kann, so das der Vetmieter nun versucht , die Räumlichkeiten neu zu vermieten und dann uns beide per Aufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag zu entlassen. Deshalb gilt doch noch der aktuelle Mietvertrag für beide Mieter und somit doch auch eine Mietzahlungspflicht für beide, oder? Ich habe nämlich die komplette Miete überwiesen und hätte gern die Hälfte vom Ex Geschäftspartner zurück!
Danke für die Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:




Frage 1:
"Deshalb gilt doch noch der aktuelle Mietvertrag für beide Mieter und somit doch auch eine Mietzahlungspflic Partner aus der Zahlungspflicht rausht für beide, oder?"


Das hängt zunächst einmal davon ab, ob der erste Aufhebungsvertrag das Mietverhältnis mit der GbR bereits beendet hat.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn Sie die GbR allein vertreten durften und die Unterschrift des Vermieters unter den Aufhebungsvertrag nicht notwendig war (z.B. wenn laut Mietvertrag auch eine formfreie Aufhebung möglich war).

Und dann wäre Ihr Partner bei Beendingung des Mietvertrags mit der GbR grundsätzlich aus der Mietzahlungspflicht raus. Dies entspräche zudem auch Ihrer Interessenlage, weil Sie das ganze Vorhaben allein fortführen wollten.


War aber der Aufhebungsvertrag gerade nicht wirksam ( etwa weil nur beide gemeinam die GbR vertreten konnten), dann haftet Ihr Partner für die Mietschulden nach § 736 BGB i.V.m. § 160 I HGB noch mit, da der Mietvertrag fortbestünde.

Dann hätten Sie Ihren Partner einen Anspruch gem. § 426 I S. 1 BGB auf anteiligen Ausgleich der von Ihnen allein übernommenen Mietzahlung.





Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2015 | 10:28

Hallo Herr Fork,
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Es ist so, dass der Mietvertrag zum 1.3. geschlossen wurde.
Zwischen dem Partner und mir gab es noch keinerlei Gesellschaftsvereinbarungen. Ich hätte nur für den Antrag auf Fördergelder eine Gbr mit einem neuen Mietvertragspartner gründen müssen und hatte deswegen einem Aufhebungsvertrag zugestimmt.
Zu alldem ist es aber nicht gekommen.
Es gibt keinerlei Gbr Vereinbarung und keiner der Mieter wird die Röumlichkeiten nutzen und sobald sie neu vermietet werden können, entläßt uns der Vermieter mit einem gemeinsamen Aufhebungsvertrag mit dem jeweiligen zukünftigen Geltungsdatum. Der Aufhebungsvertrag, der nur meinen Partner entlassen würde, wurde von ihm nicht unterschrieben.
Können Sie mit diesen Informationen Ihre Antwort eingrenzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2015 | 10:47

Nachfrage 1:
"Können Sie mit diesen Informationen Ihre Antwort eingrenzen?"


Wie oben schon ausgeführt, dreht sich alles um die entscheidene Frage, ob Ihr Partner von Ihnen und dem Vermieter rechtswirksam aus dem Mietvertrag entlassen wurde. Allein die fehlende Unterschrift des Vermieters hindert den Mietaufhebungsvertrag dabei nicht.

Offenbar geht der Vermieter selbst davon aus, dass der Aufhebungsvertrag nicht wirksam sei. Ob diese Ansicht tatsächlich korrekt ist, müsste dann eine rechtliche Überprüfung des Miet - und Aufhebungsvertrags bei einem Anwalt vor Ort zeigen.

Jedenfalls sollten sie zur Schadensvermeidung Ihrem ehemaligen Geschäftspartner den Sachverhalt umgehend anzeigen.

Denn sollte der Mietaufhebungsvertrag ihn nicht aus dem Vertrag entlassen haben, stünden sie beide in Haftung und sollten versuchen, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden.

Ergänzung vom Anwalt 10.03.2015 | 15:52

Offenbar bestehen mit Blick auf Ihre erste Bewertung verständnisschwierigkeiten, die Sie wie folgt in Worte fassten:


"Guten Tag,
Ich habe ja nicht gesagt, dass die Antwort nicht korrekt war...
Offensichtlich hängt das u.a. von den vertraglichen Bestimmungen der Gbr ab.
Deswegen meine Nachfrage, wie es aussieht, wenn es keinerlei schriftliche Gbr Vereinbarungen gibt. Eine Gbr ist man ja auch ohne schriftlichen Vertrag, welche Bestimmungen sieht der Gesetzgeber in diesem Fall vor?
Das wurde meiner Meinung nach nicht beantwortet.
Viele Grüße!"




Auf die vertraglichen Bestimmungen der GbR, die nicht schriftlich fixiert sind, kommt es vorliegend nicht ausschlaggebend an. Der Gesetzgeber sieht dafür die §§ 705 ff BGB als maßgebliche normen vor.


Schriftlich fixiert wurden Mietvertrag und auch der Auflösungsvertrag.


Und in dem Mietvertrag stehen Sie und Ihr Partner, was nachfolgend durch den Auflösungsvertrag zumindest in Bezug auf ihren Partner von Ihnen und ihm geändert werden sollte.

Ob der Vermieter sich an diesem Auflösungsvertrag rechtswirksam beteiligt hat, ist ja offenbar streitig.

jedenfalls haben Sie aber zusammen mit ihrem Partner den Auflösungsvertrag unterzeichnet und dafür auch einen guten Grund gehabt.


Insofern kann sich also tatsächlich die Situation ergeben, dass Sie noch beide als Vertragspartner gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner haften, während untereinander sich durch den Auflösungsvertrag ein Anspruch auf Freistellung Ihres Geschäftspartners gegen sie ergeben kann, sodass Ihr Anspruch gem. § 426 I S. 1 BGB gegen ihn ins Leere liefe.


Was davon genau der Fall ist, kann wie oben ausgeführt - nur eine Prüfung insbesondere des Aufhebungsvertrags ergeben.


Denkbar ist auch, in dem Aufhebungsvertrag eine Kündigung der GbR gem. 3 723 BGB zu sehen

FRAGESTELLER 08.03.2015 2,4/5,0
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