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Mietvertrag - Anfechtung wg. Irrtum


| 20.03.2006 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Ich habe einen Mietvertrag nach Wohnungsbesichtigung unterschrieben, mit einer Warmmiete i.H. v. 680 €. Jetzt hat sich herausgestellt, das in dem Altbau keine Heizungsinfrastruktur installiert ist, sondern die in der Wohnung befindlichen Heizkörper über elektrischen Strom geheizt werden. Dabei handelt es sich noch nicht einmal um Nachtspeicherheizungen sondern die Heizkörper werden mit Tagesstrom gespeist.
Ich ging nach Besichtigung und beim Unterschreiben des Vertrages davon aus, das die Heizkörper mit Öl- oder Gas betrieben werden und habe unmittelbar, nachdem ich bemerkte, das dies nicht der Fall ist, den Vertrag angefochten und die bezahlte Kaution zurückverlangt. Im Vertrag sind die Heizkosten in der Umlage für die Nebenkosten nicht enthalten, sondern nur Wasser, Grundsteuer und Müll und die Formulierung: Heizkosten sind vom Mieter zu tragen. Dies fiel mir leider ebenfalls nicht auf. Bei der Wohnungsbesichtigung bin ich nicht auf die Stromheizungen aufmerksam gemacht worden.

Die Vermieterin will die Kaution nicht zurück zahlen, sondern besteht auf fristgerechte Kündigung.
Kann ich den Vertrag nach den §§ 119 ff BGB anfechten? Meiner Meinung habe ich mich über eine verkehrswestenliche Eigenschaft der Wohnung getäuscht.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Ich teile ihre Ansicht hinsichtlich des Vorliegens eines Eigenschaftsirrtums gem. § 122 BGB.
Ein solcher ist gegeben, wenn der Erklärende über eine verkehrswesentliche Eigenschaft einer Sache irrt.
Bei der Beurteilung der Verkehrswesentlichkeit wird zunächst auf das konkrete Rechtsgeschäft abgestellt. Ergeben sich hieraus keine Anhaltspunkte, ist die allgemeine Verkehrsanschauung Beurteilungsgrundlage.

Ihrer Sachverhaltschilderung folgend ist im Mietvertrag kein spezieller Heizungstyp festgelegt. Das konkrete Rechtsgeschäft gibt demnach keine Anhaltspunkte für die Beurteilung der Verkehrswesentlichkeit.
Es ist allerdings davon auszugehen, dass die meisten Mietwohnungen in Deutschland mit Gas oder Öl, einige mit Nachtspeicheröfen (Strom) und sehr wenige mit Holz und oder Kohle beheizt werden.

Die Heizungsart stellt eine verkehrswesentliche Eigenschaft dar, denn abhängig von der Heizungsart differieren auch die Heizkosten, daneben sind die unterschiedlichen Heizungsarten auch mehr oder minder umweltverträglich.

Vorliegend irrten Sie bei Abschluss des Mietvertrages über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Mietwohnung, nämlich die Art der Heizung. Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung gingen Sie von einer „gewöhnlichen“ Heizung - Gas- oder Ölheizung - aus. Tatsächlich wird Ihre Wohnung mit Strom beheizt.

Sie sollten aus diesem Grunde Ihrem Vermieter umgehend - aus Beweisgründen bestenfalls in Schriftform - nochmals mitteilen, dass Sie den Mietvertrag anfechten und ihn in diesem Schreiben auffordern, die Kaution zurückzuzahlen. Inhalt des Schreibens sollte im Übrigen sein, dass Sie bei Abschluss des Mietvertrages von einem anderen Heizungstyp (konkret zu benennen) ausgingen.

Daneben möchte ich Sie auf die Vorschrift des § 122 BGB hinweisen. Danach könnte Ihr Vermieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe des Vertrauensschadens gegen Sie innehaben. Vertrauensschaden ist der Schaden, der dadurch entstand, dass Ihr Vermieter auf die Gültigkeit des Vertrages vertraute.
Dieser Anspruch ist allerdings gem. § 122 Abs. 2 BGB dann ausgeschlossen, wenn Ihr Vermieter den Anfechtungsgrund kannte oder fahrlässig nicht kannte. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung ist hiervon auszugehen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2006 | 15:11

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Kann ich ebenfalls einen Vertrauensschaden geltend machen (z.B. Makler) und kann ich mit der Anfechtung eine ordentliche Kündigung verbinden, für den Fall, das die Wirksamkeit des Vertrages festgestellt wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2006 | 17:59

Vielen Dank.
Es steht Ihnen selbstverständlich frei, Ihre Anfechtung mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung zu verbinden.
Die Kündigung würde nur dann Ihre Wirkung entfalten, falls die Anfechtung nicht durchgreift.

Ein Schadensersatzanspruch aus § 122 BGB für Ihren Schaden besteht nicht.
Ein solcher könnte sich allerdings aus PVV ergeben. Dann müssten Sie allerdings Ihrem Vermiter eine Pflichtverletzung in Form der Verletzung einer Aufklärungspflicht nachweisen.
Ob dies im vorliegenden Fall möglich ist, lässt sich aufgrund des geschilderten Sachverhalts nicht abschließend klären, hierzu wären weitere Informationen nötig.

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