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Mietvertrag 5 Jahre Laufzeit


22.05.2005 14:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Mietvertrag Beginn am 01.01.2001
Laufzeit 5 Jahre
Kinderzimmer mittlerweile zu klein
neue Wohnung ;dort 2 Kinderzimmer
Umzug Ende 06/05
mit Vermieter zuvor gesprochen
müssen (geeigneten) Nachmieter selber suchen

Nun gibt es aber eine Einschränkung des Kündigungsausschlusses auf 4 Jahre (Leitsatz des Urteil des BGH vom 6.4.05)

Inwieweit können wir u.U. die 3 monatige Kündigungsfrist
nutzen?

Zum Mietvertrag: Vordruck Verlag RNK Nr 524

- als Befristungsgrund wurde die Eigennutzung für Familienangehörige (hier die Mutter, Alter unbekannt müßte aber über 75 Jahre alt sein) angegeben
Wohnung im 3. OG, kein Fahrstuhl

wir nehmen an, dass dieser Grund nur so drin steht, also wissentlich falsch ist

1. sonst würden wir keinen Nachmieter suchen sollen
2. die Wohnung wurde uns zwischenzeitlich (2003) zum Kauf angeboten

Ist der Mietvertrag so überhaupt noch gültig??
Ist unter diesen Umständen eine Kündigung sofort oder mit 3 Monaten möglich?

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Im neuen Mietrecht, das seit dem 1.9.2001 gilt, beträgt die Kündigungsfrist für Kündigungen des Mieters ohne Rücksicht auf die Wohndauer einheitlich 3 Monate. Eine sehr schnell aufgetretene Streitfrage war: Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter, in deren vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietverträgen längere Fristen vorgesehen sind? Diese gelten weiter, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02 - entschieden. Ein Gesetz, das die 3-monatige Kündigungsfrist auch für ältere Verträge festlegt, tritt am 1.6.2005 in Kraft.

Dazu hat der BGH entschieden, dass ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss zulässig ist (VIII ZR 81/03, Urteil vom 22.12.2003, WuM 2004, 157; VIII ZR 379/03, Urteil vom 30.6.2004, WuM 2004,542). Allerdings darf der Mieter nicht länger als 4 Jahre gebunden sein, sonst ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam (BGH, VIII ZR 27/04, Urteil vom 6.4.2005).

Sollte sich eine derartige Verzichtsklausel in Ihrem Mietvertrag befinden, wäre diese unwirksam und der Mietvertrag mit 3 monatiger Kündigungsfrist ordentlich zu kündigen.

Entfällt der Befristungsgrund ganz, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
Dann wird das Mietverhältnis praktisch zu einem unbefristeten Vertrag und ist ebenfalls ordentlich kündbar.

Ich gehe nach Ihrer Schilderung davon aus, dass Sie Ihren Mietvertrag mit 3monatiger Kündigungsfrist ordentlich kündigen können. Gründe für eine fristlose Kündigung sind nicht ersichtlich.


Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2005 | 15:23

Wie sieht diese Verzichtsklausel aus, Sind Zeitmietverträge über 4 Jahre generell mit 3 monatiger Frist beidseitig kündbar?
Müssen wir eine Nachmieter suchen?
Darf ich meinem Vermieter bei der unwahren Angabe des Befristungsgrundes eine betrügerische Absicht unterstellen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2005 | 09:06

Ein Zeitmietvertrag liegt vor, wenn im Mietvertrag ein Beendigungstermin hinsichtlich des Mietverhältnisses vereinbart ist.

Ein Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz liegt im Gegensatz zum Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz vor, wenn der Vertrag für eine längere Zeit als 5 Jahre abgeschlossen wurde oder die Mietzeit zwar kürzer als 5 Jahre ist, der Vermieter dem Mieter aber eine bestimmte Verwendungsabsicht hinsichtlich der Wohnung (für die Zeit nach Ablauf des Vertrages) bei Abschluss des Mietvertrages nicht schriftlich mitgeteilt hat.

Der Mieter kann vor Ablauf der Mietzeit nicht ordentlich kündigen, d.h. das Mietverhältnis endet mit dem Eintritt des im Mietvertrag bestimmten Zeitpunktes.

Erhalten beleiben dem Mieter jedoch das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen fristgemäßen Kündigung (siehe unter ´Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit - Rechte des Mieters´).

Die Verzichtsklausel formuliert, dass beide Parteien innerhalb eines bestimmten Zeitraumes auf das Recht der ordentlichen Kündigung verzichten. Liegt eine solche Klausel nicht vor, handelt es sich um einen ganz "normalen" Zeitmietvertrag mit den oben erläuterten Folgen für beide Parteien bzgl. einer vorzeitigen Beendigung. Ein Nachmieter muss dann gestellt werden.

Bzgl. der vermuteten betrügerischen Absicht wegen des Befristungsgrundes, könnte dies allenfalls eine Rolle spielen, soweit Sie den Mietvertrag über die Zeit, für die er eingegangen wurde, fortsetzen wollten. Im Hinblick auf eine vorzeitige Beendigung ist dies leider unerheblich.

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