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Mietvertrag 35 Jahre alt. Mieter EG-Wohnung zust. für Instandhaltung

| 31.08.2010 17:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


20:54
Hallo,

meine Schwiegermutter wohnt weit 35 Jahren in einem 3-Familienhaus, ihr Mann ist 2007 verstorben.
Vor 35 Jahren wurde der Mietvertrag mit der Klausel abgeschlossen, dass der Erdgeschossmieter verantwortlichist für die Instandhaltung der Grünflächen und des Vorgartens.

Die beiden anderen Parteien haben Gartennutzung ohne Beteiligung an der Instandhaltung.

Mietvertrag Erdgeschosswohnung wurde vor 35 Jahren von der Familie unterschrieben.

Ihr Mann hat sich bis zum Tode um die komplette Garteninstandhaltung gekümmert, nach seinem Tod haben es teilweise die Mieter über meiner Schwmutter gemacht, teilweise hat sie jemanden zum Rasenmühen beauftragt.

FRAGE:

Ist diese Vereinbarung heute noch bindend – im EG lebt nur noch meine Schwiegermutter mit 90% Schwerbehinderung.

Danke
MfG




31.08.2010 | 17:48

Antwort

von


(1706)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Altverträge sind nach meiner ersten Recherche nicht vor einer richterlichen Vertragskontrolle auch noch nach vielen Jahren nach Mietvertragsschluss geschützt, was auch folgendes Urteil bestätigt (LG Lüneburg, Urteil vom 16. 5. 2007, Az.: 6 S 2/07 ):

Auch wenn es bei Abschluss eines Mietvertrags im Jahr 1983 für die Parteien nicht absehbar war, dass starr ausgestaltete Schönheitsreparaturfristenpläne Jahrzehnte später von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet werden würden, ist es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nach Ansicht des Lüneburger Landgericht durchaus vereinbar, die neue Rechtsprechungserkenntnis auch auf Altverträge zu erstrecken.
Ein Rückwirkungsverbot hinsichtlich veränderter Rechtsprechung besteht jedoch schon deshalb nicht, weil sie sich zwangsläufig auf in der Vergangenheit liegende Sachverhalte bezieht.

Dieses übertragen auf Ihren Fall bedeutet folgendes:
Die Instandhaltung der Grünflächen und des Vorgartens obliegt zunächst dem Vermieter nach dem Gesetz.

Zur Erhaltungspflicht des Vermieters zählen Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen an allen nicht vertragsgemäßen Teilen der Mietsache (auch der Außenfläche), insbesondere wenn sie beschädigt, verunstaltet oder abgenutzt sind.

Möglicherweise kann er die Pflicht aber wirksam auf seinen Mieter übertragen haben.
Der Vermieter ist grundsätzlich für sich betrachet berechtigt, diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dies gilt einerseits für die – auch formularmäßige – Übertragung der "Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht" auf den Mieter, wobei diese bei der Wohnraummiete allerdings nicht insgesamt, sondern nur in engen Grenzen übertragen werden kann; Klauseln sind eng auszulegen.

Bei davon zu trennenden "Schönheitsreparaturen" ist neben der individualvertraglichen (durch einzelne Abrede direkt mit dem jeweiligen Mieter) auch die formularmäßige Übertragung der Pflicht auf den Mieter - auch bei Wohnraummietverhältnissen - allgemein anerkannt und entspricht der Verkehrssitte.

Ob hier das eine (Instandhaltungsmaßnahmen) oder andere (Schöhnheitsreparaturen) vorliegt, kann nur auf Grundlage der wortgenauen Formulierung im Mietvertrag und auch der anderen Regelungen, die dort geschrieben stehen, bestimmt werden.

Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung dürfte es sich aber eher um Instandhaltungsmaßnahmen handeln.

Die formularvertragliche Überwälzung echter Instandhaltungspflichten/-reparaturen ohne Kostenbegrenzung auf den Mieter wird bei der Wohnraummiete weitgehend für unwirksam angesehen, da dem Mieter ein unkalkulierbares Risiko auferlegt wird. Kleinreparaturklauseln mit Kostenobergrenze sind dagegen zulässig.

Fraglich ist aber, was hier bei der Grünflächen und Vorgarteninstandhaltung gilt.
Wird die Instandsetzung auf den Mieter übertragen, gelten dieselben Vorschriften wie bei Kleinreparaturen in der Mietwohnung. (so z. B. Urteil des AG Schöneberg, Az. 17 C 8/00 , aus: GE 2000, S. 1691).

Bei mitvermietetem Garten ist die Übertragung der Gartenpflege im Mietvertrag auf den Mieter auch nach Ansicht des LG Köln üblich und zulässig (LG Köln, Urteil vom 11-01-1996 - 1 S 149/95 ).

Nur Kosten für periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege können auf die Mieter umgelegt werden. (LG Tübigen, Urteil v. 18.10.2004, WM 2004,669 ). Zum Beispiel: Mähen des Rasens, Heckenschnitt) Außergewöhnliche Tätigkeiten zählen nach Ansicht vieler Gerichte nicht zu den Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche.

Daher scheint mir die Regelung im Mietvertrag aller Voraussicht nach auch heute noch zulässig sein. Eine abschließende Beurteilung erfordert aber die Vorlage des gesamten Mietvertrages und geht über eine hier nur möglich Erstberatung hinaus - ich bitte Sie um Ihr Verständnis.

Noch eines:
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 31.08.2010 | 18:38

Guten Tag Herr Hesterberg,
vielen Dank für die Antwort. Auf zwei Sachverhalte, die evtl. wichtig sein können, sind Sie leider nicht eingegangen. Einmal, ob es rechtens ist, die Instandhaltung bei 3 Mietparteien nur EINER aufzuerlegen, den anderen beiden jedoch die Gartenbenutzung zu gestatten OHNE, dass diese bei der Instandsetzung beteiligt sind.
Und ob eine 90 prozentige Schwerbehinderung keinerlei Auswirkungen auf die Instandhaltung hat.
Vielen Dank ansonsten
MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.08.2010 | 20:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne:

Leider wird sich meines Erachtens trotz der von Ihnen genannten Umstände nichts an der von mir geschilderten Rechtslage nicht ändern.

Soweit die Mieterin schwerbehindert ist, muss Sie wohl leider andere mit der Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag beauftragen, wie es schon bereits geschehen ist.
Ob man sich ansonsten z. B. wegen eines Wegfalls/Störung der Geschäftsgrundlage oder aus sonstigem wichtigen Grund auf die Schwerbehinderung als Hinderungsgrund berufen kann, halte ich für prüfenswert, aber eher für abwegig.

Es kommt bezüglich der Instandhaltungspflicht wie gesagt darauf an, was in dem einzelnen oder den einzelnen Mieterverträgen steht. Insofern fehlt es mir insbesondere an weiteren Sachverhaltsangaben:

- gibt es einen oder mehrere Mietverträge?
- wann wurden diese abgeschlossen?
- was steht dort geschrieben, ist also genau vereinbart worden?

Ohnen diese Angaben kann leider keine weitere sinnvolle Beratung erfolgen, auch ist die Grenze einer Erstberatung überschritten, im Übrigen wäre eine weitere Rechtsrecherche von Ihrem Einsatz nicht mehr gedeckt.

Ich biete Ihnen aber eine weitere Beratung an (Sie können sich gerne per E-Mail an mich wenden), wobei das hier gezahlte Anwaltshonorar Ihnen angerechnet und gutgeschrieben würde.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2010 | 14:23

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