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Mietvertrag 1-Familien-Haus: Verletzung Haupt- und Nebenpflichten duch Mieter

31.08.2015 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Kündigungsmöglichkeiten bei Pflichtverletzungen eines Mieters; Abmahnung und Zahlungsfrist

Sehr geehrte Damen und Herren,

1. Frage:

der Mieter eines 1-Familien-Hauses, dessen Vermietung seit 08/2012 andauert, hat bisher die Mietsicherheit (1.100,00 €) nicht gezahlt (Höhe der Miete ohne Nebenkosten: 530,00 € mtl.). Zu dieser Pflichtverletzung ist dem Mieter bisher keine Mahnung mit Fristsetzung übersandt worden.
Welche rechtlichen Handlungsmöglichkeiten hat die Vermieterin?

2. Frage:

Dieser Mieter zahlt seit Beginn des unter der 1. Frage bezeichneten Mietverhältnisses keine Kosten für das Trink- und Abwasser.
Hinweise: In dem Mietvertrag ist eine Betrag in Höhe von 120,00 € für die Nebenkosten genannt; dieser ist jedoch weder als Pauschale, Abschlag oder Vorausszahlung genannt. Der Mietvertraag enthält den Hinweis auf die BetrKV. Dem Mieter wurde für jeden Abrechnungszeitraum eine Betriebskostenabrechnung mit der Bitte um Begleichung der Mehrkosten übersandt. Ergänzende Mahnungen mit Fristsetzungen sind nicht erfolgt.
Welche rechtlichen Möglichkeiten hat die Vermieterin?

3. Frage:

Dieser Mieter verweigert dem Schornsteinfeger den Zutritt zu dem Haus. Mehrere entsprechende Termine wurden durch die Vermieterin und den Schornsteinfeger angekündigt.
Welche rechtlichen Möglichkeiten hat die Vermieterin?


Mit freundlichen Grüßen

U. H.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Der Anspruch auf Mietsicherheit steht dem Vermieter bzw. der Vermieterin weiterhin zu.

Aber:
Eine außerordentliche Kündigung kann verwirkt sein.
Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des Gesetzes liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung (Kaution) in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.
Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht.

Der Berechtigte kann nämlich nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Das wird von der Rechtsprechung höchstens als 1-Jahres-Zeitraum gesehen, weshalb ich auch bei Erreichung von drei Jahren (= Verjährungsfrist ist sowieso nur drei Jahre, wenn auch diese erst Ende 2015 eintreten würde, also ab 2016 die Zahlung ggf. verjährt wäre, was aber wohl umstritten ist. Richtigerweise wird man sagen müssen, dass die Kaution immer noch gefordert werden kann, solange das Mietverhältnis besteht), sehr vorsichtig mit einer außerordentlichen Kündigung/Räumungsklage sein würde.

2.
Zulässig ist jede Mietstruktur mit Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten.

Hier müsste durch eine ergänzende Vertragsauslegung unter Ermittlung aller bekannten Umstände, mündliche Äußerungen usw. ein Auslegungsergebnis erzielt werden.

Der Hinweis auf die BetrKV heißt für mich eher, dass es hier durch Vorauszahlungen bei jährlicher Abrechnungspflicht erfolgen soll.

Denn in Mietverträgen für preisgebundenem Wohnraum gilt beispielsweise ab dem 1.5.1984 die Mietstruktur der ausgewiesenen Betriebskosten mit jährlicher Abrechnung und Leistung von Vorauszahlungen (§ 20 Abs 1 S 4 NMV).

Das wäre jedenfalls ein Argument für Vorauszahlungen.

Aber auch hier wird wegen dieser Unsicherheit und der Argumentationsproblematik eine außerordentliche Kündigung fraglich sein.

Es kommt auch auf den genauen Vertragswortlaut an, den ich nicht kenne, genausowenig wie die sonstigen Verhaltensweisen der Parteien.

Letztlich spricht es zwar wohl für Vorauszahlungen, aber sicher ist dieses nicht, schon gar nicht gerichtsfest.

Aber:
Ergibt sich, dass zwei Monatsmieten erreicht sind oder schon eine Monatsmiete überschritten ist, wäre eine Kündigung jedenfalls zulässig, hier aber noch nicht.

3.
Das scheint mir die beste Kündigungsmöglichkeit zu sein, jedenfalls nach einer Abmahnung.

Besteht der wichtige Grund für eine vermieterseits erfolgende Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist allerdings die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Das würde ich hier noch machen.

Sollte danach immer noch ein Zutritt aus nicht sachlichen Gründen verweigert werden, so drohen Ihnen ja auch ansonsten für Sie kostenpflichtige Verwaltungszwangsmaßnahmen.
Schornsteinfeger bekleiden ein öffentliches Amt im weitesten Sinn und können hoheitliche Handlungen vornehmen (lassen).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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