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Mietvertrag + Nebenkostenabrechnung - Einspruch

| 08.07.2009 19:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir bewohnen seit dem 15.08.2007 eine Wohnung in einem Zwei-Familien-Haus. Dies ist auch ausdrücklich so im Mietvertrag festgehalten worden. Unser Vermieter bewohnt die zweite Wohnung im Haus. Daraus lassen sich verschiedene Ausnahmen für das Mietverhältnis ableiten.

Bei der Besichtigung der Wohnung wurde uns unser Kellerraum sowie der zur Verfügung stehende allgemeine Waschraum gezeigt. Die anderen Räume im Keller wurden uns nur als Kellerräume benannt und konnten nicht besichtigt werden und gehören nicht zu unserem Mietverhältnis.
Seit dem 01.10.2008 ist nun ein größerer Kellerraum als Ein-Zimmer-Appartment incl. Bad und Kochnische vermietet worden.
Damit handelt es sich meines Erachtens nicht mehr um ein Zwei-Familien-Haus, sondern um ein Drei-Familien-Haus.
Das Appartment im Keller bestand bereits bei unserem Einzug und wurde bis zum 01.10.2008 lediglich möbliert.

Anfang 2008 haben wir die Nebenkostenabrechnung für 2007 erhalten, die von uns ohne Einspruch akzeptiert wurde. Allerdings war uns zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt, daß es sich um ein Drei-Familien-Haus handelt. Alle Nebenkosten wurden zu 50/50 aufgeteilt. Die Heizkosten wurden auch zu 50/50 geteilt, wobei es keine Erfassung der vebrauchten Heizmenge / Wärme in irgendeiner Form gibt. Dies ist nach meinen Recherchen nicht zulässig und berechtigt uns zu einem pauschalen Abzug von 15% gemäß Heizkostenverordnung.

Nun zu unseren Fragen:
1. Ist der Mietvertrag nun nach wie vor gültig, obwohl wir von Anfang an getäuscht wurden?
2. Können wir eine Änderung des Mietvertrags und der Hausordnung (Stichwort Treppenhausreinigung) (eventl. auch rückwirkend) verlangen? Damit würde z.B. das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters entfallen.
3. Können wir noch einen Einspruch zur Nebenkostenabrechnung aus 2007 geltend machen und wenn ja, wie lange?
4. Können wir eine Teilrückzahlung der Nebenkosten verlangen, da wir ja auch die Nebenkosten einer leer stehenden Wohnung bezahlt haben.
5. Müssen die Nebenkosten nach Grundfläche, Personenzahl oder Anzahl der Wohnungen aufgeteilt werden?
6. Ist der Abzug von 15% der Heizkosten zulässig? Auch rückwirkend bis einschl. 15.08.2007 (Tag des Einzugs / Beginn des Mietvertrags)?


Grüße und Danke.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage und das damit entgegen gebrachte Vertrauen.

Vorab möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform dazu gedacht ist, Ratsuchenden eine erste rechtliche Einschätzung und Orientierung zu geben. Eine eingehende anwaltliche Beratung kann und soll dadurch nicht ersetzt werden. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann sich die rechtliche Beurteilung jedoch erheblich verändern.

Nun zu Ihrem Anliegen, das ich unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhalts und des gebotenen Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1. Täuschung bei Vertragsbeginn und Wirksamkeit des Vertrags

Ist der Mietvertrag trotz der Täuschung von Anfang an noch gültig
Das erste Problem ergibt sich meiner Ansicht nach darin, ob überhaupt eine Täuschung von Anfang an vorgelegen hat. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestand nach Ihren Angaben zwar das Kellerappartment grundsätzlich, doch war es nicht vermietet oder wurde sonst zu Wohnzwecken genutzt. Aufschluss könnte hier vielleicht eine Einsicht in das Grundbuch geben, wenn dort die Anzahl der Wohneinheiten angegeben ist. Da das Appartment zu diesem Zeitpunkt noch nicht möbliert war und nicht als Wohnung genutzt wurde , ist aber auch nicht auszuschließen, dass es sich zu diesem Zeitpunkt noch um ein 2-Familien-Haus handelt. So gesehen könnte das Haus beim Vertragsschluss noch die Eigenschaft als 2-Familien-Haus gehabt haben, so dass dann eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB wegen Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft wohl nicht in Betracht zu ziehen wäre.

Damit bliebe nur eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB. Dazu müssten Sie aber nachweisen, dass schon beim Vertragsschluss im August 2007 in Wahrheit kein 2-Familien-Haus sondern ein 3-Familien-Haus gegeben oder in absehbarer Zeit gegeben sein würde und Sie genau darüber getäuscht und somit unter falschen Tatsachen zum Vertragsschluss gebracht wurden.

Ein solcher Nachweis ist sicherlich nicht ohne Weiteres möglich, da das Vorhandensein des Appartments ohne konkrete Nutzung für den Verdacht der Täuschung wohl noch nicht ausreichen wird.

Ferner müsste eine Aufklärungspflicht für den Vermieter bestanden haben, dass er vielleicht plant, ein Kellerappartment einzurichten und zu vermieten. Diese Aufklärungspflicht kann aber - wenn überhaupt - nur dann gelten, wenn es bei Ihrem Vertragsschluss dazu schon konkrete Planungen gab oder aber das Haus schon als 3-Familien-Haus geführt wurde. Auch hier dürften Sie wieder in Beweisschwierigkeiten bekommen. Schließlich hätte das Verschweigen des Kellerappartments und dessen vielleicht mögliche Vermietung dazu führen müssen, dass Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, was Sie in Kenntnis dieser Umstände sonst nicht getan hätten. Dem Vermieter müsste dies bekannt gewesen sein, so dass er gerade deshalb seine Pläne verschwieg, um Sie zum Vertragsschluss zu bewegen. Auch hier dürfte es zumindest für die Motivation des Vermieters zu Beweisnöten kommen.

Aufgrund dessen, dass zwischen Ihrem Mietvertragsschluss und dem späteren Ausbau und der Vermietung des Kellerraums gut ein Jahr liegt, wird es ausgesprochen schwierig, wenn nicht gar unmöglich, sein, dem Vermieter eine Täuschung bei Vertragsschluss im August 2007 nachzuweisen.

Nur wenn tatsächlich eine Täuschung des Vermieters erwiesen werden könnte und Sie bei Kenntnis der wahren Umstände den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätten, könnte Ihnen vielleicht ein Anfechtungsrecht nach § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung zustehen. Diese Anfechtung müsste innerhalb eines Jahres ab Bekanntwerden der Täuschung und der Umstände, über die getäuscht wurde, gegenüber dem Vermieter erklärt werden.

2. Änderung des Mietvertrags

Da der Mietvertrag weiterhin zunächst weiter gültig sein wird, sich aber die Umstände geändert haben könnten, sollte unabhängig von einer möglichen Anfechtung geprüft werden, ob durch die Vermietung des Kellerappartments mittlerweile tatsächlich die Voraussetzung für eine Bewertung als 3-Familien-Haus vorliegen. Sofern das Kellerappartment dauerhaft genutzt und vermietet wird, würde ich davon ausgehen. Dann sollte der Mietvertrag unverzüglich entsprechend angepasst werden; es wäre also eine einvernehmliche Vertragsänderung herbeizuführen, in der die Passagen, die sich ausdrücklich auf das 2-Familien-Haus beziehen an die jetzt tatsächlich herrschenden Verhältnisse angepasst werden sollten. Dies betrifft sicherlich vor allem die Punkte zu den Nebenkosten, die Hausordnung und ggf. die Kündigungsrechte des Vermieters aus § 573 a BGB. Zu dieser Vertragsanpassung, die sicherlich begründet ist, müssten Sie und natürlich der Vermieter zustimmen. Grundsätzlich ist eine Vertragsanpassung nur für die Zukunft möglich. Rückwirkende Änderungen sind eigentlich vom Gesetzgeber aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit nur in absoluten Ausnahmen zulässig. Es wäre aber angebracht, dass zumindest hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung vereinbart wird, dass die hälftige Kostentragung ab dem Zeitpunkt der Vermietung auf eine Kostentragung für alle 3 Bewohnerparteien umgestellt wird. Dies hätte nämlich eigentlich automatisch vom Vermieter bei der Vermietung des Kellerappartments erfolgen und Ihnen mitgeteilt werden müssen. Die Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ist in § 560 BGB geregelt. Voraussetzung ist natürlich, dass im Mietvertrag eine entsprechende Klausel zu den Betriebskostenvorauszahlungen und die Abrechnung enthalten ist.

3. Nebenkostenabrechnung 2007 / Teilerstattung dieser Kosten

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB können innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung vom Mieter Einwände gegen die Abrechnung erhoben werden. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen nicht ausgeschlossen. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2007 könnten ferner auch dadurch ausgeschlossen sein, dass Sie die Rechnung vorbehaltslos akzeptierten. Ich möchte zudem nicht völlig ausschließen, dass es sich im Jahr 2007 auch noch tatsächlich um ein 2-Familien-Haus handelte, da das Vorhandensein des nicht genutzten Appartments noch nicht zwangsläufig dazu führt, dass hierüber gesondert abzurechnen gewesen wäre. Insgesamt dürften also gegen die Betriebskostenabrechnung 2007 keine Einwendungen mehr möglich sein. Aus diesem Grunde wird auch eine Teilerstattung der Betriebskosten nicht mehr verlangt werden können.

4. Umlage- und Abrechnungsmaßstab

Der Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten ergibt sich grundsätzlich aus § 556 a Abs. 1 BGB.

Danach sind die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vereinbarungen und anderer Gesetze nach dem Anteil der jeweiligen Wohnfläche umzulegen. Die verbrauchsabhängigen Betriebskosten sind nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen, wenn dieser für jede Wohnung gesondert erfasst wird. Sonst erfolgt die Abrechnung auch für diese Betriebskosten meistens über den Anteil der Wohnfläche.

§ 556 Abs. 2 BGB lässt aber auch andere Vereinbarungen für die Betriebskosten zu, wobei hier die geläufigsten Formen die Abrechnung nach Wohneinheiten oder nach Köpfen sind.

Die Heizkosten sind ausschließlich nach der Heizkostenverordnung abzurechnen, also anteilig nach dem konkreten Verbrauch und nach den Gesamtverbrauchkosten, meist im Verhältnis 50/50. Die Heizkostenverordnung findet allerdings keine zwingende Anwendung bei 2-Familienhäusern, wenn eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Für alle Betriebskosten und auch für die Heizkosten ist der genaue Verteilungsmaßstab im Mietvertrag anzugeben. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung.

5. Kürzung der Heizkosten

Nach der Heizkostenverordnung hat eine verbrauchsabhängige Kostenabrechnung zu erfolgen. Eine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten ist nicht zulässig.
Findet eine verbrauchsabhängige Kostenabrechnung im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung nicht statt, können die Kosten nach der Wohnfläche abgerechnet werden, wobei dann für den Mieter ein Abzug von 15% dieser wohnflächenmäßig berechneten Heizkosten vorzunehmen ist. Dieser Abzug ist für jede Abrechnungsperiode gesondert vorzunehmen.

Eine rückwirkende Kürzung der Heizkosten für 2007 würde wohl auch hier wieder daran scheitern, dass die Betriebskostenabrechnung von Ihnen ohne Vorbehalte akzeptiert wurde und die Einwendungsfrist wohl bereits verstrichen sein dürfte. Darüber hinaus wäre zunächst sicherzustellen, dass es sich im Jahr 2007 tatsächlich schon um ein 3-Familienhaus handelte, da nur dann die Heizkostenverordnung zwingend anzuwenden ist. Bei einem 2-Familien-Haus sind abweichende Abrechnungsmaßstäbe nach § 2 der Heizkostenverordnung zulässig, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt eine nachträglicher Abzug bei den Heizkosten für 2007 scheitern könnte.

Zur Klärung der Frage, ob es sich bei Vertragsschluss im August 2007 noch um ein 2-Familien-Haus oder schon um ein 3-Familienhaus handelte, müssten die damals gegebenen konkreten Umstände näher geprüft werden, insbesondere ob es sich bei diesem Kellerraum schon tatsächlich um eine Wohnung gehandelt haben könnte. Dies sowie mögliche Beweismittel für eine Täuschung sollten Sie von einem Kollegen vor Ort, der u. U. auch eine Ortsbesichtigung vornehmen sowie Einsicht in das Grundbuch nehmen kann vornehmen lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2009 | 23:55

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für die umfassende Antwort zu später Stunde.
Zum Falle der Täuschung lässt sich folgendes feststellen:
1. Es gab bereits an der Eingangstüre 3 Klingeln mit drei zu belegenden Namensschildern.
2. In der Eingangstüre zu dem Kellerappartment befand sich bereits zum Zeitpunkt unseres Einzugs ein Sicherheitsschloß und nicht wie bei allen anderen Türen ein Standardschloß.
3. Im Grundbuch dürfte wohl nur ein 2-Familienhaus benannt sein, da sonst in diesem Bereich wohl keine Baugenehmigung erteilt worden wäre.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2009 | 00:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

trotz der bereits fortgeschrittenen Stunde möchte ich Ihre Nachfrage so schnell wie möglich beantworten.

Die Tatsachen, dass bereits 3 Klingeln an der Eingangstür vorhanden waren und dass eine der Kellertüren bereits ein Sicherheitsschloss statt des üblichen "Kellertürschlosses" hatte, könnten durchaus Indizien dafür sein, dass es sich von Anfang an um ein 3-Familienhaus gehandelt hat.

Allerdings könnten sich diese Umstände bei der Frage der Täuschung auch zu Ihren Ungunsten auswirken, da sich vielleicht bereits objektiv und offen erkennbare Hinweise auf eine mögliche Nutzung als 3-Familienhaus gezeigt haben und Sie daher von Anfang an Zweifel an der Richtigkeit den Angaben des Vermieters hätten haben müssen. Eine Täuschung würde unter diesen Umständen erfordern, dass der Vermieter evtl. aufkommende Zweifel bei Ihnen durch bewusst falsche Äußerungen zerstreut hätte und Sie davon "überzeugt" hätte, dass es sich tatsächlich um ein 2-Familienhaus handelt und Sie dadurch zum Vertragsschluss quasi überredet hat. Hätte der Vermieter evtl. aufkommende Zweifel nicht durch falsche Angaben zerstreut, würde eine Täuschung wahrscheinlich ausscheiden. Bei der Angabe eines 2-Familienhauses im Mietvertrag könnte der Vermieter im Extremfall behaupten, dass dies aus besonderen Gründen mit Ihnen in Kenntnis der tatsächlichen Umstände vereinbart wurde, was Sie dann widerlegen müssten.

Sofern Ihnen unterstellt werden könnte/müsste, dass Sie bei gehöriger Sorgfalt hätten erkennen müssen, dass es sich nicht um ein 2-Familienhaus handelte und insoweit die Angaben im Mietvertrag offensichtlich unzutreffend sind, könnten Sie sich nicht auf eine mögliche Täuschung berufen.

Ob die möglichen Beweise wie die Klingel und das Türschloss für Sie günstig oder vielleicht sogar eher nachteilig sein können, kann nur unter Berücksichtigung aller Gesamtumstände beim Vertragsschluss beurteilt werden.

Betreffend die Einstufung als 2- oder 3-Familienhaus möchte ich im Hinblick auf evtl. Baugenehmigungen und Grundbucheintragungen noch Folgendes ergänzen:

Damit das Kellerappartement als vollwertige 3. Wohnung gilt und dadurch ein 3-Familienhaus gegeben wäre, müsste es als Wohnraum anerkannt werden. Dazu muss es sich um eine abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte Räumlichkeit handeln, die über eine eigene Kochgelegenheit und ein separates, eigenes Bad verfügt, die einen eigenen Zugang hat und die als Lebensmittelpunkt eines Menschen genutzt werden kann. Daneben muss es auch bauordnungsrechtlich zulässig sein, den Raum zu Wohnzwecken zu nutzen. Dies kann aber nur durch eine Besichtigung der Örtlichkeiten, u. U. bezüglich der bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen nur durch einen Sachverständigen zu beurteilen sein. Nach Ihren Schilderungen halte ich es für sehr wahrscheinlich, dass es sich tatsächlich um eine vollwertige Wohnung handeln wird, wenn nicht baurechtliche Bedenken/Unzulänglichkeiten entgegen stehen sollten.

Die Anpassung des Mietvertrags und insbesondere der Betriebskosten- und Heizkostenregelungen sollten Sie aber unabhängig von einer möglichen Täuschung unbedingt schnellstens verlangen. Sofern Sie unter diesen Umständen nicht mehr am Mietvertrag festhalten wollen, bliebe als sichere Möglichkeit zur Beendigung wohl nur die Kündigung oder eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags.

Sowohl für die Frage der Beweisbarkeit einer evtl. Täuschung als auch für die Prüfung, ob das Kellerappartement überhaupt als 3. Wohnung zu bewerten ist, sollten Sie möglichst einen Anwalt einschalten. Gleiches gilt, wenn eine einvernehmliche Anpassung des Mietvertrags nicht möglich sein sollte.

Ich hoffe, damit auch Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 08.07.2009 | 23:57

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"Nochmals vielen Dank für Ihre umfassende Antwort, auch wenn das Ergebnis nicht unserem Empfinden für Gerechtigkeit entspricht, aber damit müssen wir leben."