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Mietvertag von 1960 Mietvertrag für Wohnungen in den weißen Kreisen

03.04.2014 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Habe eine Mietvertrag von 1960. die Klausel lautet: Die Kosten der Ausführung der Schönheitsreparaturen (insbesondere das Streichen bzw. Tapezieren der Decken bzw. der Wände, das Streichen bzw. Versiegeln der Fußböden, das Streichen der Fenster, Türen und Heizkörper einschließlich der Rohre) sind in der vereinbarten Miete nicht enthalten. Vielmehr hat der Mieter die bis zur Rückgabe der Wohnung jeweils notwendig werdenden Schönheitsreparaturen, entsprechend dem Charakter des Hauses und nach einem angemessenen Wirtschaftsplan, auf seine Kosten auszuführen. Sind bei Rückgabe bis dahin notwendig gewordene Schönheitsreparaturen rückständig, so hat der Mieter an den Vermieter ohne Fristsetzung einen Betrag zu zahlen, der an sich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen notwendig sein würde. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens bleibt vorbehalten. Wir müssen jetzt die Wohnung einer 90jährigen Frau räumen und meine Frage ist, müssen wir die Wohnung renovieren und wenn ja was muss gemacht werden. Laut Mieterschutzverein ja, laut meiner Recherche unter anderem auch bei ihnen entfällt die Renovierung. Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

Grundsätzlich möchte ich auf die Ausführungen verschiedener Kollegen zu diesem Thema verweisen.
http://www.123recht.net/Schoenheitsreparaturen-viele-Klauseln-sind-unwirksam-__a150160.html, http://www.123recht.net/Quotenabgeltungsklausel-bei-Schoenheitsreparaturen-nach-aktuellem-BGH-Beschluss-vor-dem-Ende-__a154620.html
und
http://www.123recht.net/Das-Mietverhaeltnis-und-die-Schoenheitsreparaturen-__a152636.html
Auch meinen Beitrag hier im Forum möchte ich an dieser Stelle nicht unerwähnt lassen http://www.123recht.net/Schoenheitsreparaturen-und-der-Mietvertrag-Achtung-bei-starren-Fristen-__a137940.html

Die hier aufgeführten Klauseln sind nach m.E. durchaus konform mit der doch recht strikten Rechtsprechung des BGH, was dem Mieter so an unabdingbaren Aufgaben seitens des Vermieters in formularmäßigen Mietverträgen aufgebürdet wird.
Es wurde vereinbart, dass die Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand nicht durch den Vermieter zu besorgen ist, sondern durch den Mieter selbst. Daran ist grundsätzlich nichts zu bemängeln.
Die Ausnahme davon wäre, dass dem Mieter diese eigentlich dem Vermieter zustehende Aufgabe von diesem in regelmäßigen Abständen ohne Rücksicht auf den Grad der Abnutzung auferlegt wird, oder er dies auf eine bestimmte Weise tun muss usw.
Die Aussage: „Vielmehr hat der Mieter die bis zur Rückgabe der Wohnung jeweils notwendig werdenden Schönheitsreparaturen, entsprechend dem Charakter des Hauses und nach einem angemessenen Wirtschaftsplan,…" lässt dem Mieter bei der Art und Weise und dem Wann bei der Durchführung der auszuführenden Arbeiten genug Raum.
Die Rede ist hier von einem angemessenen Wirtschaftsplan, soweit dieser nicht doch wieder einer starren Fristenregelung nachhängt, ist auch hieran m.E. nach nichts zu bemängeln, so dass ich der Auffassung des Mieterschutzvereins folgen mag.

Die Auszuführenden Arbeiten wären, im Grunde die Herstellung des Zustandes der Wohnung, in dem die Wohnung 1960 angemietet wurde, denn eine Verbesserung des Zustandes der Wohnung ist nicht mit einer Schönheitsreparatur gemeint.


Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Andreas Wehle

Wilhelmstr. 90
52070 Aachen

tel.: +49 (0)241 538 099 48
fax: +49 (0)241 538 099 489
email: info@rechtsanwalt-andreaswehle.de
web: www.rechtsanwalt-andreaswehle.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2014 | 10:39

Sehr geehrter Herr Wehle,
vielen Dank für die schnelle Antwort!

Allerdings bin ich in diesem Forum auf eine Antwort von einer Kollegin von ihnen gestoßen:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Renovierung-bei-Auszug-nach-fast-50-Jahren---f113933.html

Dort ging es in meinen Augen um eine ähnliche Frage. Für mich hört sich die Klausel fast identisch an. Sie verneint die Schönheitsreparaturen, da sie die Klausel für unzulässig hält. Die Klausel enthält keine Einschränkungen bzgl. der Fenster und Türen und würde somit den Mieter verpflichten die Fenster und Türen von innen und von außen zu streichen. Dies wäre unzulässig und die Schönheitsreparaturen wären nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden. In Ihrer Antwort verweist ihre Kollegin auf das Gerichtsurteil des BGH, Urteil vom 18.02.2009, AZ: VIII ZR 210/08.

Des Weitern hat der Vermieter in § 6 – Zustand der Mieträume zur Zeit des Vertragsabschlusses- folgendes handschriftlich vermerkt:
Der Vermieter verpflichtet sich – vor dem Einzug des Mieters folgende Arbeiten in den Wohnräumen vorzunehmen:
„Die Mieter verpflichtet sich, die Wohnung in dem gleichen Zustand zu verlassen, wie sie …. Als Neubauwohnung bezogen hat."

Ist dies überhaupt zulässig? In der Klausel geht es doch darum wozu der Vermieter vor Einzug des Mieters verpflichtet ist.


Falls sie auch noch die Angaben zur Rückgabe der Mietsache benötigen:

§ 20 – Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit:
Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume bezugsfähig (besenrein und ungezieferfrei) mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben. Anderenfalls ist der Vermieter berechtigt, die Mieträume auf Kosten des Mieters öffnen und reinigen, ggf. auch von Ungeziefer befreien zu lassen und zurückgelassene einzelne Gegenstände zu entfernen und Gerümpel vernichten zu lassen.

Könnten Sie sich bitte dies noch einmal durchlesen und sich dazu äußern.
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2014 | 13:33

Sehr geehrter Fragesteller,

gern, die Antwort ist innerhalb des zur Verfügung stehenden Zeitrahmens von 2 Stunden beantwortet worden.

Die von Ihnen gefundene rechtliche Bewertung einer Kollegin zu einem ähnlichen Fall, ist durchaus hilfreich.
Auch die von Ihnen geschilderte Klausel „Die Kosten der Ausführung der Schönheitsreparaturen (insbesondere das Streichen bzw. Tapezieren der Decken bzw. der Wände, das Streichen bzw. Versiegeln der Fußböden, das Streichen der Fenster, Türen und Heizkörper einschließlich der Rohre) sind in der vereinbarten Miete nicht enthalten." erfüllt insoweit die Voraussetzung, dass nicht zwischen den Innen- und Außenflächen unterschieden wird, um die Klausel unbillig erscheinen und damit unwirksam werden zu lassen.

Bitte bedenken Sie jedoch, dass Klauseln nur der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterfallen, wenn es sich dabei um solche eines Formularmietvertrages handelt. Bei individuell verhandelten Verträgen oder Teilen von Verträgen ist diese Bewertung nicht anwendbar. Insoweit wäre die Formulierung in § 6 des Mietvertrages nicht einer Klauselkontrolle zu unterziehen.

Dies ist aber vorliegend nicht mehr von Belang, da wie sie richtig erkannten die Formulierung in Bezug auf die Fenster und Türen in jedem Falle unwirksam ist, soweit keine Unterscheidung wie oben beschriebene vorgenommen wurde. Damit sind auch alle anderen Regelungen des Mietvertrages in dieser Hinsicht unwirksam und werden durch die gesetzliche Regelung ersetzt.

Dies hat die Folge, dass Sie die Mietsache lediglich geräumt und besenrein übergeben müssen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Wehle


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