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Mietversprechen durch Makler

| 27.04.2008 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben über einen Makler einen Wohnungsmietvertrag in einem Zweifamilienhaus abgeschlossen. Der Makler hatte versprochen, dass die Renovierungsarbeiten zu Mietbeginn komplett abgeschlossen sein werden und uns ein bestimmter Bereich des Gartens zustehen würde. Außerdem wurde ein Carport mit eingeschlossen. Der Vertrag war vom Vermieter vorunterschrieben und wurde vom Makler vor unserer Unterschrift auf unseren Wunsch in 2 Bereichen geändert, dann haben wir - unter Zeugen - unterschrieben. Der Makler bestand darauf den Vertrag selber mitzunehmen und erst bei der Übergabe der Wohnung auszuhändigen - jetzt sind einige Punkte geändert worden (anstatt Carport steht nun Carport wird gebaut im Vertrag)! Jetzt stellte sich in den ersten direkten Gesprächen mit dem Vermieter außerdem heraus, dass dieser weder ein Carport bauen will; noch wir den Gartenanteil nutzen können, der uns gezeigt wurde; die allgemein zugänglichen Teile des Gartens nicht bis zum Einzug fertiggestellt werden – sondern irgendwann oder anders als versprochen; und vor allem der Balkon bis auf Weiteres nicht fertig renoviert werden wird (kein sicheres Geländer, der Balkon von 8m² wurde in der Wohnfläche zu 100% angerechnet und macht damit über 10% der Wohnfläche aus. Vielleicht würde aber auch erst einmal ein Provisorium erstellt.)..
Leider haben wir die Maklerprovision bereits überwiesen. Der Makler will uns den original Mietvertrag nicht aushändigen, bevor die Übergabe mit dem Vermieter unter Dach und Fach ist.
Was können wir tun, um ohne große finanzielle Verluste aus dem Vertrag auszusteigen (Maklerprovision zurück?), liegt vielleicht sogar arglistige Täuschung seitens des Vermieters/Maklers vor, oder müssen wir den Mietvertrag dennoch so akzeptieren?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

Es ist bisher für mich nicht klar erkennbar, ob jetzt bereits ein für beide Seiten wirksamer Mietvertrag besteht und was dessen Inhalt ist.

So wie ich die Sache sehe, hat der Vermieter einen Vertragsentwurf (vorunterschrieben) Ihnen über den Makler zukommen lassen und Ihnen damit signalisiert, dass er unter diesen dort genannten Bedingungen einen Vertrags mit Ihnen eingehen will.

Dadurch, dass Sie verschiedene Teile geändert haben, haben Sie wiederum mit Ihrer Unterschrift dem Vermieter ein Angebot unterbreitet, welches dieser erst wieder bestätigen muss.

Wenn nunmehr erneut etwas verändert wird, dann stellt auch dies wieder ein neues Vertragsangebot dar, welches auch wieder von Ihnen erst bestätigt werden muss.

Daher: Der Vermieter konnte den von Ihnen unterschriebenen Vertrag nur im ganzen annehmen. Wenn er Änderungen vornimmt, dann muss dies einvernehmlich erfolgen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Makler im Rahmen seines Maklervertrags befugt ist, Verträge nach eigenem Ermessen zu gestalten. In diesem Fall wäre der Vermieter an die Eingungen mit dem Maklger gebunden. Letzteres halt ich aber für unwahrscheinlich.

Sollte der Makler oder der Vermieter den Vertrag übrigens inhaltlich verändert haben und Ihnen die entsprechenden Vereinbarungen "unterschieben" wollen, so kommt unter Umständen auch eine Strafbarkeit wegen Urkundenfälschung in Betracht !

Wenn der Vermieter den von Ihnen unterschriebenen Vertrag nicht akzeptiert, und Sie wiederum den neuen veränderten Vertragsentwurf des Vermieters nach dessen Änderungen nicht akzeptieren, dann besteht überhaupt kein wirksamer Vertrag.

Man könnte also durchaus auf dem Standpunkt stehen, dasss bisher noch gar kein wirksames Vertragsverhältnis besteht. Daher dürfte auch die Maklerprovision zurückverlangt werden, da diese ja erst nach einem erfolgreichen Vertragsanschluss zu zahlen gewesen wäre.


Falls doch ein Vertragsverhältnis besteht (wie gesagt, müsste dies wirklich genauer geprüft werden), so muss der Vermieter sich an die Vertragsbedingungen auch halten. Wenn er im Vertrag einen Carport zusichert, tatsächlich aber keiner gebaut wird, dann haben Sie das Recht zur Mietminderung. Gleiches gilt für den Balkon und auch für die fertig zu stellenden Renovierungen.

Natürlich kommt aber auch in Betracht, den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Im Falle der erfolgreichen Anfechtung könnte die Maklerprovision ebenfalls zurückgefordert werden. Hier müsste aber die Täuschung von Ihnen nachgewiesen werden können. Wenn Sie aber - wie angedeutet - Zeugen haben, stehen die Chancen aber gut.

Zusammenfassend kann ich sagen, dass die Rechtslage von dem genauen Ablauf des Hin- und her bzgl. der Vertragsentwürfe abhängt.
Grundsätzlich darf nach einer Unterschrift der Inhalt nicht mehr einseitig geändert werden. Tut man es dennoch, unterbreitet man entweder einen Vorschlag zu einem neuen Vertrag oder aber - wenn man die nachträgliche Änderung bestreitet und dem anderen als "von Anfang an gewollt" unterschiebt - begeht man eine strafbare Urkundenfälschung.

Wenn also Ihr Ziel ist, die Maklerprovision zurückzuverlangen, dann geht dies nur, wenn entweder bisher noch gar kein Vertrag besteht oder aber, wenn der Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden kann.

In beide Richtungen wird sich wohl durchaus argumentieren lassen können.

Abschließend möchte ich noch anmerken, dass es sich hierbei um eine erste überschlägige Einschätzung zur Sache handelt. Durch - unbewusstes - Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann sich die Rechtslage völlig anders gestalten. Diese Plattform kann eine vollständige Beratung unter Vorlage der relevanten Unterlagen nicht ersetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung gaben.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Aust
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 27.04.2008 | 14:34

Hallo Herr Aust,

vielen Dank für Ihre schnelle und doch recht ausschöpfende Antwort.
Gerne hätten wir jetzt noch genau gewusst, ob es korrekt ist, dass der Makler uns den Vertrag nicht aushändigen will, oder zumindest erst im Beisen des Vermieters zu einem von Ihm zu bestimmenden Zeitpunkt und wie gehe ich jetzt am besten vor, muss ich mich schriftlich per Einschreiben mit einem Einspruch o.ä. an den Vermieter und/oder Makler wenden? Heute Nachmittag werde ich auf jeden Fall versuchen mich mit dem Vermieter persönlich zu treffen...
Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.04.2008 | 15:13

Sehr geehrter Fragesteller,

ungeachtet der Tatsache, wer wann den Vertrag in den Händen hält, kommt es ja darauf an, ob ein Vertrag überhaupt zustandegekommen ist und was der Inhalt dieses Vertrages ist. Für die Wirksamkeit eines Vertrags kommt es nicht auf die Aushändigung an. Entscheidend ist die Aushändigung nur für die Frage, ob der Inhalt nachgewiesen werden kann.

Offen gesagt, kommt mir die ganze Geschichte nach Ihrer Schilderung recht dubios vor. Was kann der Vermieter oder der Makler denn für einen Grund haben, Ihnen den Vertrag vorzuenthalten? Wie schon gesagt, wenn nachträglich einseitig etwas verändert wird, dann ist dies eine strafbare Urkundenfälschung.

Ich würde empfehlen, mit dem Vermieter offen über die Sache zu sprechen. Sie sollten ihm sagen, dass Sie den Vertrag nur unter den Bedingungen eingehen wollen, unter denen sie den Vertrag auch unterschrieben haben. Nachträgliche einseitige Vertragsänderungen des Vermieters werden nicht akzeptiert.
Sie sollten aber auch sagen, dass wenn der Vermieter den von Ihnen unterschriebenen Vertrag nicht akzeptiert, gar kein Vertrag existent ist, also in diesem Fall die Maklergebühr zurückgefordert wird und auch keine Ansprüche auf Mietzahlung etc bestehen. Weitere Schadensersatzansprüche - die durchaus bestehen könnten - sollten Sie sich vorbehalten.

Der Vermieter muss daher entscheiden, ob er den Vertrag so eingeht, wie Sie ihn beim Makler unterschrieben haben, oder eben nicht. Auf jeden Fall kann er Ihnen nicht nachträglich neue Vertragsbedingungen unterjubeln.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

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