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Mietverpflichtung während Renovierungszeit (gekündigte Wohnung)?


| 09.12.2009 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Ich habe meine derzeitige Wohnung fristgerecht zum 31.01.2010 gekündigt.

Mit dem Makler, der für die Neuvermietung zuständig ist, habe ich vereinbart, dass die Wohnung zur Neuvermietung ab 01.01.2010 zur Verfügung stehe, da ich bis Weihnachten ausgezogen sein werde.

Während ich die Wohnung renoviert habe, zeigte sich, dass die Tapete schadhaft ist und sich nicht mehr überstreichen ließ. Daraufhin bestellte mein Vermieter einen Gutachter, um zu entscheiden, ob dieser Fehler mein Verursachen ist. Der Gutachter bescheinigte, dass es ein Fehler der Wohnung sei, für den der Vermieter aufkommen muss.

Durch diesen Tapetenschaden und der damit verbundenen Auskunft der Firma, die diesen beheben wird, dass die Arbeiten erst nach meinem Auszug durchgeführt werden können, ist somit eine Neuvermietung zum 01.01.2010 nicht mehr möglich.

Aus meiner Sicht hätte es ohne den Tapetenfehler keinen Grund gegeben, die Wohnung nicht zum 01.01.2010 vermieten zu können. Somit ist es einzig der Tatsache geschuldet, dass die Renovierungsarbeiten nicht mehr dieses Jahr fertig gestellt werden können.

Mein Vermieter teilte mir mit, dass sie keinen Grund erkennen, um mich von Mietzahlungen freizustellen oder mich vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Ich bin der Meinung, dass die Renovierung auch bis Jahresende hätten durchgeführt werden können und entsprechend ein Nachmieter zum 01.01.2010 gesucht werden könnte. Ich kann doch nicht verpflichtet sein, die Wohnung noch im gemieteten Zustand "renovierungsfähig" (d.h. leer) zu überlassen und dann dafür noch mietverpflichtet sein... Die Alternative wäre doch, dass ich auch darauf bestehen kann, die Wohnung bis 31.01.2010 zu bewohnen, sodass dann die Renovierung entweder erst im Februar gemacht werden kann (und somit der Vermieter im Februar keine Miete einnehmen kann) oder es müsste dann sowieso renoviert werden, während ich noch darin wohne...

Also sollte doch eine Renovierung entweder noch im Dezember möglich sein oder aber wenn ich ausgezogen bin, aber dann dürfte ich doch nicht mehr mietverpflichtet sein...

Vielen Dank für Ihre Auskunft... Im aussichtsreichen Fall (Erfolg) bin ich gerne bereit, auch auf diesem Weg, eine entsprechenden RA-Auftrag aufzugeben. (Rechtsschutzversicherung vorhanden)...

Mit freundlichen Grüßen
Ein verärgerter Mieter
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst dürfte die Vereinbarung mit dem Makler, dass Sie die Wohnung schon am dem 1.1. nicht mehr bewohnen und von daher zur Besichtigung für Interessenten uneingeschränkt zur Verfügung stehe, nicht dazu geführt haben, dass eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis erfolgt ist. Hierzu hätte es einer Vereinbarung mit dem Vermieter bedurft.

Lag hingegen eine Vereinbarung mit dem Vermieter vor, vermöge derer Sie bereits am 1.1. aus dem Mietverhältnis entlassen werden sollten, so wäre der Vermieter hieran auch gebunden und könnte nicht ohne Weiteres von dieser Vereinbarung Abstand nehmen. In dem Fall müssten Sie vereinbarungsgemäß auch ein Miete für Januar nicht mehr zahlen, da dann das Mietverhältnis auch nicht mehr bestünde. Eine solche Vereinbarung mit dem Vermieter hätten Sie nachzuweisen. Da eine solche Vereinbarung wohl nicht schriftlich fixiert worden ist, wären entweder darauf angewiesen, dass der Vermieter eine solche Vereinbarung zugesteht oder aber es Zeugen für eine solche Vereinbarung gibt.

Lag eine Vereinbarung mit dem Vermieter nicht vor oder ist abzusehen, dass eine solche vor Gericht nicht bewiesen werden kann, so gilt:

Vertraglich sind sie an die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gebunden, die am 31.1. abläuft.

Von daher schulden Sie noch die Miete für den Monat Januar. Im Gegenzug haben Sie freilich noch das Besitzrecht am Wohnraum.

Aus diesem Grunde können Sie die Miete mindern, wenn und solange die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Wenn daher der Vermieter die Wohnung noch im Januar renovieren lässt, sind Sie deshalb berechtigt, die Januarmiete entsprechend der Gebrauchseinschränkung zu mindern.

Im Ergebnis sind Sie im für Sie nachteiligsten Falle zwar zur Entrichtung der Januarmiete noch verpflichtet. Allerdings können Sie die Miete wegen der vom Vermieter durchzuführenden Arbeiten mindern. Das Maß der Minderung hängt von Dauer und Umfang der durchzuführenden Arbeiten ab. Lässt der Vermieter hingegen die Wohnung nicht im Januar renovieren, sind Sie zur Entrichtung der vollen Januarmiete verpflichtet.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Nutzen Sie die Nachfrage bei Unklarheiten.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2009 | 15:44

Sehr geehrter Herr RA Scholz,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Jetzt droht mir der Vermieter mit Schadenersatzansprüchen, sollte ich der Renovierung während dem Monat Januar nicht zustimmen, da der Vermieter die Wohnung dann im Monat Februar nicht vermieten könnte.

Ich habe ihm entsprechend ihren Ausführungen mitgeteilt, dass ich dann für den Zeitraum der Renovierung die Miete mindern werde.

Darauf hat er nur geantwortet, dass ich laut Mietvertrag an den Kosten der Renovierung beteiligt werde. Meines Erachtens handelt es sich hier aber nicht um eine Renovierung i.e.S. (auf Grund der Nutzung des Mieters), sondern es liegt ein Gutachten vor, dass die Behebung des Tapetenschadens Vermieterangelegenheit ist.

Wie komme ich aus der ganzen Sache noch "heil" heraus, aber ohne einwilligen zu müssen, dass ich vor Ablauf meines Besitzrechts die Wohnung freiräumen muss und dennoch dafür den vollen Mietzins zahlen muss? Schließlich hat der Vermieter auch noch eine Kaution von mir, die er wohl ohne Weiteres einbehalten kann, wenn es zum Rechtsstreit kommt...

Vielen Dank vorab,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2009 | 16:04

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich bleibt es dabei: Wird die Nutzbarkeit am Wohnraum dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter Arbeiten darin vornimmt oder vernehmen lässt, so können Sie die Miete mindern.

Darüber hinaus können Sie auch nicht zu einer Kostenbeteiligung herangezogen werden. Dies wäre nur dann möglich, wenn die Arbeiten an der Tapete zu den sog. Schönheitsrparaturen zu zählen wäre, die grundsätzlich aber wiederum nur in Grenzen per Mietvertrag auf den Mieter übergewälzt werden dürfen.

Handelt es sich aber um einen "Schaden" der nicht auf Abnutzung sondern andere Ursachen zurückzuführen ist (etwa eindringende Feuchtigkeit von der Wand), so gehört dies nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, zu denen Sie verpflichtet werden können.
Weder Inhalt des Mietvertrages noch Gutachten über den Schaden sind mir inhaltlich bekannt. Von daher kann ich hier abschließend keine Stellung zu der Frage nehmen, ob hier eine Kostentragungspflicht für Sie in Betracht kommt.

Sollte der Vermieter die Kaution einbehalten, können Sie ihn auf Zahlung verklagen. Einbehalten darf der Vermieter die Kaution dann und in dem Maße, in dem von Ihnen zu vertretende Mängel an der Mietsache aufgetreten sind. Liegen von Ihnen zu vertretende Mängel nicht vor, ist die Kaution zurückzuzahlen.

Nach der Reaktion des Vermieters ist ein Rechtsstreit nicht unwahrscheinlich. Von daher rate ich Ihnen, mit Vertrag und Gutachten einen RA vor Ort aufzusuchen, der ggf. vor Gericht Ihre Interessen warhnehmen kann.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Bewertung des Fragestellers 10.12.2009 | 16:09


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"Vielen Dank für die Ausführungen, ich werde Ihren Rat befolgen und einen RA vor Ort aufsuchen."