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Mietverlängerung möglich, obwohl Nachmieter bereits einen Mietvertrag hat?


| 30.08.2006 22:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Welche rechtlichen Schritte kann ein Vermieter gegen uns Mieter einleiten, wenn wir am Monatsende nicht ausziehen (unsere Miete natürlich auch weiter zahlen), obwohl wir zu diesem Termin gekündigt haben und der Nachmieter bereits einen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat und nicht zurücktreten will.
Welche Kosten können auf uns zukommen, wenn wir die Wohnung nicht räumen?
Vielen Dank für eine Unterstützung.Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchenden,


mit der Beendigung des Mietverhältnisses durch Ihre Kündigung haben Sie die Wohnung zum Monatsende gemäß § 546 Abs. 1 BGB herauszugeben, auch wenn Sie für die Zeit danach eine Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) freiwillig bezahlen.

Der Vermieter kann dann sofort Klage auf Räumung erheben, der sie nach Ihrer Sachverhaltsschilderung inhaltlich nichts entgegensetzen werden können.
Allenfalls ist es möglich, dass Ihnen das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen im Urteil eine angemessene Räumungsfrist nach
§ 721 Abs. 1 ZPO zubilligt.
Der Räumungstitel kann mit Hilfe des Gerichtsvollziehers auch praktisch durchgesetzt werden.

Bei einer Jahresmiete von z.B. € 8.400 (€ 700 x 12) beträgt das Prozesskostenrisiko € 3.193,60. Dieses ist der Geldbetrag, den Sie an Anwalts- und Gerichtskosten zu zahlen haben, wenn Sie den Prozess verlieren und beide Parteien anwaltlich vertreten sind.

Laut § 546a Abs. 2 BGB kann der Vermieter neben der Nutzungsentschädigung auch einen weitergehenden Schaden geltend machen. Dies ist hier für Sie problematisch, da der Nachmieter bereits ein Mietverhältnis eingegangen ist, aufgrund dessen er einen Anspruch auf Gebrauchsgewährung gegen den Vermieter hat. Da der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllen kann, macht er sich schadensersatzpflichtig und muss ihm gegebenenfalls erforderliche Hotelkosten erstatten. Da Sie diesen Umstand zu vertreten haben, wird der Vermieter Sie hierfür in voller Höhe in Regress nehmen können.

Ihnen steht insofern unter Umständen die Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB zur Seite, wonach solche weitergehenden Schadenspositionen für die Zeit vom Ende des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer richterlichen Räumungsfrist (siehe oben) nicht zu ersetzen sind. Allerdings steht die Gewährung einer Räumungsfrist im Ermessen des Gerichts, das eine Interessenabwägung vorzunehmen hat.
Maßgebliche Kriterien sind unter anderem Alter und Bedürfnis der Mieter, Dauer des Mietverhältnisses, Bedarf des Vermieters, Bereitstehen von Ersatzwohnraum, Verschulden der Parteien. Nachdem Sie aber selbst gekündigt haben und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der bereits erfolgten Weitervermietung hat, dürften Sie sich hier keine allzu großen Hoffnungen machen.


Ich hoffe, Ihnen eine verständliche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Andernfalls wenden Sie sich bitte über die Nachfragefunktion erneut an mich.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2006 | 15:36

Wenn der Vermieter aber garnicht an einer Räumung von uns interessiert ist? Er schätzt uns als zuverlässige Mieter und würde uns gerne in unserer Notsituation unterstützen. Wenn er uns dennoch eine Räumungsklage anlastet, hat er dann gegenüber dem Nachmieter nicht alles getan, was er konnte? Der Nachmieter hätte ja auch so Kosten für die Miete zu tragen(d.h. kann ja eigentlich nicht alle Hotelkosten anrechnen) und bekam außerdem vier WOchen vorher gesagt, dass die Wohnung nicht zur Verfügung steht. Ihm würde es gelingen, eine neue Wohnung zu finden uns aufgrund der persönlichen Situation leider nicht(keine Anstellung u.a.).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2006 | 16:08

Sehr geehrte Ratsuchenden,

eine einvernehmliche Mietverlängerung ist natürlich schon rechtlich machbar. Aufgrund der möglichen Schadensersatzansprüche empfiehlt es sich allerdings, eine solche Vereinbarung schriftlich abzuschließen und nach Möglichkeit dort auch festzuhalten, dass Sie keine weiteren Kosten als die monatliche Miete schulden.
Im Übrigen haben Sie Recht: Hotelkosten sind nur insoweit zu ersetzen, als sie die Kosten der Miete übersteigen, dies kann sich aber auch ganz schön summieren.
Dass Sie im Gegensatz zum Nachmieter geringere Aussichten auf eine Ersatzwohnung haben, kann für die Dauer einer Räumungsfrist gegenüber dem Vermieter bedeutsam sein, kann aber ansonsten dem Nachmieter nicht entgegengehalten werden. Dieser hat aufgrund des Mietvertrages einen gegenüber dem Vermieter einklagbaren Anspruch auf Gebrauchsgewährung an der Wohnung. Daran ändert weder die Erhebung einer Räumungsklage etwas noch der Umstand, dass der Nachmieter im Nachhinein erfahren hat, dass die Wohnung „nicht zur Verfügung steht“.
Ihr Vermieter sollte mit dem Nachmieter eine Mietaufhebungsvereinbarung schließen oder ihn wenigstens zum nächstmöglichen Termin ordentlich kündigen. Dies würde auch Sie entlasten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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