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Mietverhältnis wg Eigenbedarf kündigen

| 16.02.2011 14:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Besitzerin einer selbst umgebauten Eigentumswohnung im Hause meines Vaters. Bis Juni 2007 bewohnte ich diese auch selbst. Ab dem 01.09.2007 habe ich sie dann vermietet. Wir haben einen ganz normalen Einheitsmietvertrag abgeschlossen auf unbestimmte Zeit. Unter dem Punkt „Änderung der Miete und Nebenkosten" haben wir angekreuzt, dass die Miete unverändert bleibt bis zum 31.08.2013 und unter Zusatz-vereinbarungen folgenden Text festgehalten:

Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an, deshalb sind Eigenbedarfs- und Verwertungskündigen des Vermieters ausge-schlossen.

Nun haben sich meine familiären Verhältnisse aber grundlegend geändert, was ich damals noch nicht absehen konnte. Ich habe zwischenzeitlich geheiratet und eine Tochter (7 Monate alt) bekommen. Unsere Wohnung, in der wir momentan zur Miete wohnen, wird uns zu klein und wir möchten gerne selbst in meiner Eigentumswohnung einziehen. Hinzu kommt, dass ich ab nächsten Sommer neben meinem Mann ebenfalls wieder Vollzeit arbeiten gehen muss und zusätzlich zum Kindergarten für unsere Tochter auch auf die Betreuung durch meine Familie bzw. durch meinen Vater (wohnt ja in dem Haus) angewiesen bin.

Nun zu meiner Frage:
Was bedeutet diese Zusatzvereinbarung nun für uns? Könnte ich das längerfristige Mietverhältnis bereits nach 4 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen? Wenn ja, was für eine Kündigungsfrist müsste ich beachten?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Sie haben mit dieser Zusatzvereinbarung einseitig auf bestimmte Kündigungsmöglichkeiten verzichtet. Eine solcher individuell vereinbarter Kündigungsverzicht, der ausschließlich den Vermieter bindet, ist grundsätzlich (dauerhaft) zulässig. Sie werden sich daher im vorliegenden Fall bei einer Kündigung nicht auf den Kündigungsgrund Eigenbedarf (§ 573 II Nr. 2 BGB) berufen können.

Eine Kündigung ist demzufolge nur aus anderen Gründen möglich, auf die nicht verzichtet wurde. Wenn es keine derartigen Gründe gibt, bleibt nur die Möglichkeit, die Mieter durch eine Abfindung im Rahmen eines Aufhebungsvertrages aus der Wohnung "herauszukaufen".

Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung würde aktuell drei Monate betragen; § 573c I BGB.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben und bedaure, keine günstigere Antwort geben zu können. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2011 | 15:54

Heißt diese Zusatzvereinbarung jetzt für mich, dass ich "niemals" diesen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann?
Wenn er sich also selbst nichts zu Schulden kommen lässt, habe ich keinerlei Möglichkeit ihm zu kündigen?
Und "strebt ein längerfristiges Mietverhältnis an" bedeutet dann automatisch für immer, oder wie?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2011 | 16:15

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:

Falls der Verzicht nicht zeitlich beschränkt wurde, können Sie tatsächlich nie wegen Eigenbedarfs kündigen. Einzige Voraussetzung für einen derartigen Verzicht ist die Schriftform (BGH, Urteil vom 04.04.2007, Az.: VIII ZR 223/ 06), die nach Ihrer Schilderung gewahrt ist.

Sie können den Vertrag daher nur über die übrigen, nicht ausgeschlossenen gesetzlichen Kündigungsalternativen beenden oder einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag. Der Mieter hat sich hier in der Tat sehr gut abgesichert.

Falls das Mietverhältnis nicht wirksam zeitlich begrenzt wurde, gilt der Mietvertrag unbefristet.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.02.2011 | 10:59

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