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Mietverhältnis - Was raten Sie um aus diesem Vertrag raus zu kommen ?


11.06.2005 09:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren ,

vor ca. einem Jahr haben wir ein Einfamilienhaus bezogen .
(ca. 150 qm + 30 qm Büroraum)
Der Büroraum wird gewerblich genutzt . Ohne entsprechenden Hinweis im Mietvertrag . Der Mietvertrag ist ein Standardmietvertrag des Haus und Grundbesitzervereins Köln e.v .
Folgendes Problem liegt nun vor .
Meine Gewerbliche Tätigkeit steht vor dem aus . Beratung durch eine Schuldnerberatung hat berreits stattgefunden . Eine Insolvenz ist nicht mehr abzuwenden . Da dieses Haus incl . der Nebenkosten auf ca. 1000 ,- monatlich an Kosten mit sich bringt ,versteht es sich das mit der Insolvenz dieses auf Dauer nicht mehr aufgebracht werden kann . Zumal der Vermieter jetzt auch noch auf eine Mieterhöhung besteht ( 12 Monatsfrist )Somit müssen wir in den nächsten Monaten wohl aus kostengründen ausziehen .
Allerdings gibt es im Anhang des Mietvertrages ein Zusatzvereinbarung :

1.
in ergänzung des §2 wird folgendes vereinbart : die parteien verzichten wechselseitig für die dauer von 5 jahren ab vertragsbeginn auf ihr recht der ordentlichen kündigung . eine kündigung ist erstmals nach abluuf dieses zeitraums mit der gesetzlichen frist zulässig . von dem verzicht bleibt das recht der parteien zur außerordentlichen kündigung aus wichtigem grund mit der gesetzlichen kündigungsfrist unberührt .
2.
mietaufrechnungen oder mietminderungen infolge sachmängel sind grundsätzlich ausgeschlossen .

Nun ist es ja so , das absehbar ist das wir aus finanzielen Gründen auf dauer in dem Objekt nicht wohnen bleiben können . Würde diese Vereinbarung bedeuten das wir vom Vermieter zu schadensersatz oder ähnlichem verklagt werden können , wenn wir ausziehen müssen ? Dürfen wir die Miete nicht mindern obwohl durch mangelhafte Isolierung die Heizkosten extrem hoch sind ?
Was raten Sie um aus diesem Vertrag raus zu kommen ? Gibt es gestzliche Möglichkeiten ?
Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst die gute Nachricht vorweg: Beide Zusatzsvereinbarungen im Anhang Ihres Mietvertrages brauchen Sie sich nicht entgegenalten zu lassen, da beide unwirksam und damit null und nichtig sind.

Weil´s eifacher ist zunächst die Regelung zum Ausschluss der Mietminderung: Die geminderte Miete bei Mängeln tritt von gesetzes wegen automatisch ein. Eine zum Nachteil des Mieters von dieser gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung ist nach § 536 BGB nichtig.

Was den beidseitigen Kündigungsausschluss für 5 Jahre angeht, so ist auch dieser unwirksam. Da dies ein beliebter Trick war, um die strengen Anforderungen an einen befristeten Mietvertrag zu umgehen, hat der BGH jüngst "dazwischengehauen" und den Vermietern ins Stammbuch geschrieben, dass man eine solche Vereinbarung zwar wirksam treffen könne; als Obergrenze der zeillichen Bindung hat der BGH jedoch 4 Jahre gerade noch für zulässigkeit gehalten.

Fazit: Sie können Mietminderung geltend machen und Sie können Ihren Mietvertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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