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Mietverhältnis / Kündigung / Haus

15.05.2008 22:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind zum 1 Februar 2008 in ein gemietetes Haus gezogen.
Umzugs wegen einer neuen Arbeitsstelle.
Umzugsentfernung ca. 600 km.
Nun möchte äußerte der Vermieter uns gegenüber seine Absicht, das Haus zu verkaufen.
( Eigenbedarfskündigung durch den aktuellen Vermieter hat keine Aussicht auf Erfolg . )
Da in diesem Sinne hier dann wohl eine Eigenbedarfskündigung auf uns zukommen wird stellt sich für uns die Frage nach der Verhandlungsbasis für einen Schadensersatz und dem Kündigungszeitraum des neuen Vermieters.
" Kauf bricht nicht Miete " ist soweit bekannt.
Aber - Was können wir im Bereich Schadensersatz geltend machen ?
Umzug war ein 2 Personen-Haushalt mit einer Wohnfläche von ca. 120qm.
Des weiteren wurde das Haus von uns "teilrenoviert " um es nach unseren Vorstellungen benutzen zu können ( in Eigenleistung ).

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

Wie Sie selbst bereits erkannten, kann der bisherige Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Vielmehr muss er das Haus einschließlich den Mietern verkaufen. Der Käufer tritt dann als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Als Vermieter hat er sodann aber die gleichen Rechte wie jeder Vermieter, also auch die Möglichkeit, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Kündigungsfristen richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat.
Hat das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre bestanden, so kann auch der Vermieter mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen (§ 573c BGB ).
Die Kündigungsfrist beträgt also in Ihrem Fall 3 Monate.

Die Sperrklausel, nach der innerhalb von 3 Jahren eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist, wird bei Ihnen nicht zum Tragen kommen, da es sich bei Ihrem Haus wohl nicht um eine Umwandlung in Wohneigentum handelt.

Hinsichtlich eines Schadensersatzes sieht es offen gesagt schlecht aus. Ein Schadensersatzanspruch gegen den neuen Vermieter wäre nur denkbar, wenn es sich um einen vorgetäuschten Eigenbedarf handeln würde. Dies ist aber wohl nicht ersichtlich.

Schadensersatzansprüche gegen den alten Vermieter kämen unter Umständen dann in Betracht, wenn er bereits beim Abschluss des Mietvertrags von dem Verkauf des Hauses und dem Eigenbedarf des Käufers wusste. Dies müsste aber zu beweisen sein. In diesem Fall wären Schadensersatzansprüche ( etwa in Form weiterer Umzugskosten sowie Aufwendungsersatz für die Renovierungen) denkbar.

Ansonsten ist ein Aufwendungsersatz hinsichtlich der Renovierungen nur denkbar, wenn durch die Renovierungen eine Wertsteigerung der Wohnung zu verzeichnen wäre (also z.B. eine neue Küche oder ein neues Bad mit neuen Fließen etc) und dies auch im Einverständnis mit dem Vermieter erfolgt ist. Einfache Aufwendungen in Form von üblichen Renovierungen reichen leider nicht.

Ich bedaure, Ihnen keine für Sie günstigere Antwort bieten zu können, aber ich hoffe, Ihnen trotzdem eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 16.05.2008 | 07:26

Die Verkaufsabsicht wurde bereits vor unserem Einzug hier bei diversen Nachbar kundgetan.
Ich denke, das sich dieses auch im Nachhinein noch beweisen lassen müsste.
Andererseits denke ich, das die Chancen, ein Haus mit Mietern zu verkaufen eher gering sind ?
Da sehe ich dann eher eine Verhandlungsbasis.
Auch die Aussicht für den Käufer auf eine lange Zeit ( bei "Streckung " der Eigenbedarfskündigung kann ein Argument sein ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.05.2008 | 19:35

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses dem Vermieter bekannt war, dass er das Haus verkaufen will, so wäre er durchaus verpflichtet gewesen, Sie darauf hinzuweisen. Vor diesem Hintergrund lässt sich tatsächlich ggf. ein Schadensersatzanspruch konstruieren. Die tatsächliche Umsetzung des Schadensersatzanspruchs ist aber nicht völlig eindeutig und kommt auf die jeweilige Argumentation an. Im Falle eines Prozesses käme ein Prozessrisiko auf Sie zu.

Sicher ist es einfacher, ein Haus ohne Mieter zu verkaufen. Vor diesem Hintergrund können Sie Ihrem alten Vermieter anbieten, gegen eine finanzielle Entschädigung auszuziehen. Ebenso können Sie Ihrem neuen Vermieter anbieten, gegen eine finanzielle Entschädigung auszuziehen. Dies ist jedoch keine rechtliche Frage, sondern reine Verhandlungssache.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

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