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Mietverhältnis / Kündigung


| 24.10.2017 01:06 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Mietverhältnis / rechtswirksame Kündigung


Sachverhalt:

Mieter A unterschreibt den Mietvertrag. Im Übergabeprotokoll unterschreiben Mieter A (Vater) und Mitmieter B (volljähriger Sohn). Mitmieter B unterschreibt also NUR das Übergabeprotokoll. Beide wohnen gemeinsam in der Wohnung.

Nach ca. einem Jahren zieht Mitmieter B aus ( OHNE Kündigung). Ca. eineinhalb Jahre später kündigt Mieter A fristgerecht und zieht aus (die Wohnung ist LEER ). Die Kündigung ist NUR von Mieter A unterschrieben. Die Wohnung wird aber nicht übergeben, da der Vermieter gerade verstorben und die Erbschaft NOCH NICHT geklärt ist. Die Schlüsselübergabe erfolgt erst NEUN Monate später mit der Begründung, die Erbschaft WAR NICHT geklärt und es gab KEINEN Ansprechpartner. Die Wohnung steht auch nach der Schlüsselübergabe bis heute NOCH LEER (wurde nicht wieder vermietet).



Frage:

1. Ist Mitmieter B genauso Mieter, obwohl er NUR das Übergabeprotokoll UND nicht den Mietvertrag unterschrieben hat?

2. Ist das Mietverhältnis OHNE Kündigung des Mitmieters B rechtswirksam beendet worden?

3. Darf der Mieter die Wohnungsschlüssel so lange behalten, mit der Begründung, dass die Erbschaft noch nicht geklärt und niemand zuständig sei.

4. Darf ein Mieter die Schlüssel behalten, um damit die Kaution zu erpressen?

5. Steht mir für die Zeit bis zur Schlüsselübergabe bzw. bis zur wirksamen Kündigung (Pkt. 1 und 2) noch Miete zu?

6. Gibt es Urteile zu den Punkten 1, 2 und 5?

7. Die letzten Nebenkosten für den Monat Mai 2016 wurden nicht gezahlt. Die Nebenkostenabrechnung für 2016 wurde erstellt und die fehlenden Nebenkosten als Nachforderung in dieser Abrechnung verlangt. Der Mieter lehnt die Zahlung der Nebenkosten ab, da es sich um eine VORAUSZAHLUNG handele.

FRAGE: Ist dies zutreffend? Oder muss der Mieter die Nebenkosten noch zahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
24.10.2017 | 06:35

Antwort

von


76 Bewertungen
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich die Fragen wie folgt:

"1. Ist Mitmieter B genauso Mieter, obwohl er NUR das Übergabeprotokoll UND nicht den Mietvertrag unterschrieben hat?
Nein.

"2. Ist das Mietverhältnis OHNE Kündigung des Mitmieters B rechtswirksam beendet worden?"
Ja.

"3. Darf der Mieter die Wohnungsschlüssel so lange behalten, mit der Begründung, dass die Erbschaft noch nicht geklärt und niemand zuständig sei."
Mit Beendigung des Mietverhältnisses sind alle Schlüssel herauszugeben (man muss dem Mieter aber auch sagen an wen).

"4. Darf ein Mieter die Schlüssel behalten, um damit die Kaution zu erpressen?"
Nein. Die Abrechnung mit der Kaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Die Schlüssel sind vorher zurückzugeben.

"5. Steht mir für die Zeit bis zur Schlüsselübergabe bzw. bis zur wirksamen Kündigung (Pkt. 1 und 2) noch Miete zu?"
Die Kündigung war wirksam. Wenn der Mieter, obwohl ihm der zuständige Empfänger richtig benannt wurde den Schlüssel zurückhält, kann Schadensersatz in Höhe der (dadurch entgangenen) Miete gefordert werden.

"6. Gibt es Urteile zu den Punkten 1, 2 und 5?"
1. Ein Mietvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Wenn also auch B als Mieter gewollt war, kann dieser auch Mieter geworden sein. Das Übergabeprotokoll alleine ist aber kein Indiz hierfür. Insbesondere deshalb nicht, weil das Übergabeprotokoll nicht gesetzlich normiert ist.
2. Die Kündigung ist von allen und gegen alle Mieter zu richten. (B war aber nie Mieter). (BGH Az. VIII ZR 25/14)
5. Etwas besseres als ein Urteil: § 545 BGB. Gebrauchsfortsetzung trotz Kündigung. Gibt der Mieter den Schlüssel trotz Kündigung nicht heraus, ist weiter Nutzungsentschädigung (heißt dann nicht mehr Miete) zu zahlen. (Wenn er die Möglichkeit hat den Schlüssel an die richtige Person herauszugeben.

"7. Die letzten Nebenkosten für den Monat Mai 2016 wurden nicht gezahlt. Die Nebenkostenabrechnung für 2016 wurde erstellt und die fehlenden Nebenkosten als Nachforderung in dieser Abrechnung verlangt. Der Mieter lehnt die Zahlung der Nebenkosten ab, da es sich um eine VORAUSZAHLUNG handele."
Die Argumentation des Mieters ist nicht nachvollziehbar. Die Nebenkosten sind selbstverständlich bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen. Von der Abrechnung der Nebenkosten werden die bereits geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Bleibt ein Restbetrag, so ist dieser nachzuzahlen.

Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Sollten dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2017 | 15:55

Sehr geehrter Herr Krueckermeyer,
danke für die Möglichkeit der Nachfragen.

zu 2. Ist das Mietverhältnis OHNE Kündigung des Mitmieters B rechtswirksam beendet worden?"
Ja.

Nachfrage:
Im Übergabeprotokoll sind die vollständigenen DATEN des Mitmieters B, Name, Vorname angegeben und er hat als Mitmieter unterschrieben. Das Übergabeprotokoll ist BESTANDTEIL des Mietvertrages. Im Hinblick darauf, dass ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen kann und nicht an eine bestimmte Schriftform gebunden ist;
wie ist das BGH-Urteil vom 21.02.1996 - IV ZR 297/94 diesbzgl zu bewerten?

zu 5. Etwas besseres als ein Urteil: § 545 BGB. ....Gebrauchsfortsetzung trotz Kündigung. Gibt der Mieter den Schlüssel trotz Kündigung nicht heraus, ist weiter Nutzungsentschädigung (heißt dann nicht mehr Miete) zu zahlen. (Wenn er die Möglichkeit hat den Schlüssel an die richtige Person herauszugeben.

Nachfrage:
Es gab damals keinen zuständigen Ansprechpartner für eine Schlüsselübergabe. Hätte es nicht gereicht, die Schlüssel an die Adresse des verstorbenen Vermieters per Einschreiben zu schicken (wie auch die Kündigung)? Somit wäre der Mieter doch seiner Verpflichtung zur Schlüsselabgabe nachgekommen.

Nachfrage:
zu 7. Gibt es hierzu einen Paragraphen, etc auf den ich mich stützen kann?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2017 | 20:16

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für die Nachfrage.

Zur Klarstellung: Wer nicht Mieter ist, muss auch nicht kündigen. Alleine durch unterschreiben des Übergabeprotokolls wird man nicht Mieter. Entscheidend ist, was die Parteien vereinbaren wollten. Da der Vermieter verstorben ist, wird es problematisch sein zu beweisen, dass die Parteien A und B als Mieter wollten wenn ebendiese dies leugnen. In diesem Fall dürfte der Mietvertrag entscheidend sein.
Das von Ihnen zitierte Urteil passt hier nicht. Es geht um eine Formvereinbarung (liegt bei Ihnen schon nicht vor) die nicht eingehalten wurde. Schon hier lehnt der BGH es ab alleine aufgrund der Vereinbarung eine Form als alternativlos zu akzeptieren.

Ihrer ursprünglichen Sachverhaltsschilderung entnahm ich, dass der Mieter auch nicht wusste an wen er den Schlüssel den korrekt hätte herausgeben müssen. Wenn er aber schon in Kenntnis des Ablebens des Vermieters sich auf dessen alte Anschrift beruft, stehen die Chancen vor Gericht meines Erachtens gut, dass er auch den Schlüssel dort hätte abgeben müssen. Jedenfalls hätte er anfragen müssen was mit dem Schlüssel zu geschehen hat. Ist dies unterblieben kann er sich einer Pflichtverletzung schuldig gemacht haben.

Die gesuchten §§ lauten. §§ 535 und 556 BGB. § 535 regelt die Pflicht zur Mietzahlung, § 556 bestimmt die Modalitäten zur Nebenkostenvorauszahlung.

Ich hoffe, Ihre Frage nunmehr umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie mich via Email kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.10.2017 | 23:49


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