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Mietverhältnis


29.12.2011 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Ich bin in geringem Umfang (aus Altersgründen) freiberuflich in einem seit 2001 ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteter Doppelhaushälfte, welche
heute vierzig Jahre alt ist, tätig. Ich habe ein Arbeitszimmer und es liegt kein
Parteiverkehr vor.Beim Einzug habe ich auf eigene Kosten Maler- und Bodenbelagsarbeiten wie auch Elektorarbeiten in Höhe von etwa DM 30.000.- ausführen lassen. Allerdings mit der Maßgabe, daß ich beim Auszug nur besenrein das Objekt übergeben brauche. Die Besitzerin hat auch in den dreißig Jahren ihrer Eigennutzung mehr oder weniger keine Modernisierung vorgenommen. Lediglich notwendige Reparaturen. Auch in meiner bisherigen Mietzeit von nun über 10 Jahren wurden keine Modernisierungen sondern nur ebenfalls notwendige Reparaturen. Der Wohnungsstandart entspricht durch laufendes abwohnen natürlich nicht mehr den heutigen gehobenen Wohnansprüchen. Immerhin bezahlen wir eine monatliche Kaltmiete von Euro 1.500.- zusätzlich NK mit Gartenpflege von weiteren Euro 500.-. Die Vermieterin ist nicht gewillt, auch künftig angebrachte Moderniesierungen vorzunehmen - sondern eben nur notwendige Reparaturen. Ich habe angeregt, wenigstens die Bäder/WC`s und die Marmorböden zu erneuern bzw. zu reinigen/versiegeln. Darauf hin erhielt ich mehr oder weniger den Vorwurf, daß ich ja unerlaubt meine Tätigkeit im Haus ausüben würde und zudem sie auf eine ihr zustehende Mietanpassung wegen der laufenden beruflichen Nutzung quasi verzichtet hätte.

Wie ist die Rechtslage?
Sehr geehrter Ratsuchender,


hier werden Sie strikt zwischen zwei Punkten trennen müssen:


1.) Berufliche Nutzung


Nur intensive Nutzung der Mieträume zu beruflichen Zwecken wäre zustimmungspflichtig; wenn - wie hier - lediglich ein Teil der Wohnung als Arbeitszimmer benutzt wird, brauchen Sie keine Zustimmung des Vermieters (LG Hamburg, WuM 1998, 491).

Die Auffassung der Vermieterin, Sie würden UNERLAUBT eine Tätigkeit in der Wohnung ausüben, ist also schlichtweg falsch.


Einen Aufschlag auf den Mietzins kann die Vermieterin nur dann verlangen, wenn dieses ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist (BayObLG, RE WuM 1986,205), was ich Ihrer Schilderung so nicht entnehmen kann.

Daher wird die Vermieterin auch keine Mietanpassung vornehmen können.


2.) Modernisierungsanspruch

Einen generellen Anspruch auf Modernisierung haben Sie so nicht, es sei denn, dieses wurde besonders im Vertrag vereinbart.

a)

Allerdings haben Sie einen Anspruch darauf, dass der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet wird, so dass immer dann, wenn dafür Erneuerungen notwendig sind, der Vermieter dafür aufzukommen hat. Wenn z.B. ein mitvermieteter Teppichboden durch normale Abnutzung nach Jahren verschlissen ist, hat der Vermieter dieses auf seine Kosten zu erneuern.

Eine Grundreinigung und Versiegelung des Bades wird allerdings kaum dazu zählen.

Nur wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht mehr gewährleistet sein sollte, könnte das der Fall sein, wobei Sie dann aber auch auf Folgendes achten müssen:

Bei dieser Frage ist nicht auf das Alter des Hauses (40 Jahre) abzustellen, sondern auf den Beginn des Mietverhältnisses (also 2001), weil Sie ja zu diesem Zeitpunkt das Objekt in Kenntnis des Zustandes und Alters angemietet haben.

b)

Eine weitere Ausnahme gibt es bei zwingend vorgeschriebenen energetischen Nachrüstungen (Wärmeschutz, Dämmung, Thermostatventile etc.).

Hier wäre die Vermieterin in der Pflicht, wobei Sie diese Pflichten mit Hilfe des Bauamtes durchsetzen könnten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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