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Mietverandlungen / mündlich geschlossener Vertrag

15.09.2014 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: zur Beweislast bei einer mündlichen Nebenabrede zu einem schriftlichen Mietvertrag

Einen schönen guten Tag!

In Berlin besitzen wir ein Einfamilienhaus mit großem Garten, welches wir vermieten. Das Haus in insgesamt in solidem, gutem Zustand. Bei einem Mieterwechsel im Oktober 2012 kam es zu "Verhandlungen" bezüglicher der Miethöhe. Die zukünftigen Mieter hatten den Wunsch, lieber den Terrassenbelag zu erneuern (welcher zwar noch gut nutzbar, aber eben nicht mehr besonders schön ist) und dafür weniger Miete bezahlen, Tenor: lieber investieren also so viel Miete zahlen). Die Verhandlungen führte die Frau, der Mann war entweder verhindert oder konnte/wollte nicht daran teilnehmen (unverheiratetes Paar, er hat ein Kind, was ab und zu zu Besuch ist).
Ich lies mich darauf ein und reduzierte die Miete um 100€ pro Monat. Der neue Betrag wurde im Vertrag so angegeben. Leider verlies ich mich bei dem Gespräch auf das gesprochene Wort und nahm die Verschönerung der Terrasse nicht als Vertragsbestandteil mit auf.

Nachdem im ersten Sommer (2013) hier nichts in Angriff genommen wurde, fragte ich im Herbst noch einmal nach dem Stand der Dinge. Mit der Aussage, man werde sich jetzt kümmern und ich werde keinesfalls enttäuscht sein und wir würden doch zusammen dann den Belag aussuchen gehen (MIR sollte das Ganze am Ende ja auch gefallen) wurde ich seinerzeit abgespeist.

Anfang dieses Jahres erhielt ich dann auf abermalige Nachfrage eine Email, in der man mir mitteilte, dass man wohl bereit wäre, mir bei der Terrasse "zu helfen", ich doch dann aber für die Materialkosten aufzukommen habe!! Was die ganze Sache erheblich verkompliziert ist die Tatsache, dass die Frau sämtliche Kommunikation und auch die Organisation generell übernimmt (und als Hausfrau zu Hause ist) während er derjenige ist, der das Geld hat - aber auf die Absprachen, die seine Frau getroffen hat, dann nichts mehr gibt). Um das Ganze nicht völlig aus dem Ruder laufen zu lassen, gab es im Mai ein GEspräch am runden Tisch mit beiden Mietern, bei dem ich insofern einen Schritt auf sie zuging indem ich dann tatsächlich bereit war, die Materialkosten zu übernehmen. Der Vater des Mieters hat ein Landschaftsgartenbauunternehmen (in England), man wollte gemeinsam die Arbeiten übernehmen. Man versprach mir (per Handschlag), alles mit dem Vater zu besprechen und sich innerhalb von 14 Tagen bei mir zu melden. So sollte dies eine für alle einigermaßen befriedigende Angelegenheit sein.

6 Wochen später fragte ich dann mal wieder nach - per Telefon erreichte ich niemanden, eine Emailnachfrage blieb ohne Antwort.

Nach alle dem oben geschriebenen konnte ich nun nicht mehr davon ausgehen kann, dass sich da noch etwas tut und schrieb ich den Mietern einen Brief, in dem ich genau dieses erklärte und sie bat, mir die monatlich "gesparten" 100€ zu bezahlen (beläuft sich jetzt auf 2.200€) und außerdem ab sofort den vollen, ursprünglich aufgerufenen Mietpreis zu zahlen.

Meine Frage ist nun ganz konkret: Inwiefern sehen Sie hier die Chancen, dies notfalls gerichtlich durchzusetzen?

Als Antwort auf meinen Brief erhielt ich im Übrigen ein Schreiben, in dem man mir erklärte, was alles "schlecht" war an Haus und Garten, an meinem Verhalten als Vermieterin mitsamt einer "Mängelliste" mit Mängeln drauf, die mir bis heute noch nicht einmal bekannt waren bzw. die absolute Bagatellen sind. Frei nach dem Motto "Angriff ist die beste Verteidigung". Zum Schluss kam dann noch die Androhung von Mietminderung (vollkommen haltlos). Ich möchte damit nur zum Ausdruck bringen, dass man mit einem rationalen, klärenden Gespräch mit mehr oder weniger objektiven Sichtweisen nicht rechnen kann. Ich brauche auch keine kleinkinderkriegerische Papierschlacht zu schlagen, das bringt meines Erachtens bei Charakteren dieser Art rein gar nichts.
Freue mich auf Ihre Antwort, vielen DAnk vorab.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie Sie selbst erkannt haben, ist es äußerst misslich, dass nur der reduzierte Mietpreis im Vertrag aufgenommen wurde, nicht jedoch die konkrete Bedingung, unter der diese reduzierte Miete gelten sollte.

Sie als Vermieterin müssten hier beweisen, dass die im Mietvertrag stehende Miete nur gelten sollte, wenn die entsprechenden Arbeiten auch von den Mietern und auf deren Kosten tatsächlich ausgeführt würden. Wenn es sich bei den entsprechenden Vertragsverhandlungen um ein 4-Augen-Gespräch zwischen Ihnen und der Mieterin handelte, werden Sie den notwendigen Beweis im Zweifel leider voraussichtlich nicht erbringen können. Andrs wäre dies, wenn ein Zeuge bei diesem Gespräch anwesend gewesen wäre.

Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.09.2014 | 15:56

Hallo Herr Liedtke,
danke für Ihre Antwort. Mir ist schon klar, dass ich das "beweisen" muss und das bei mündlichen Vereinbarungen eher schwierig ist.

Aufgrund der Email meiner Mieter hätte ich jedoch zumindest das schriftliche Zugeständnis, dass eine Abmachung gegeben hat. Kann daraus nichts abgeleitet werden? Es müssten auch BEIDE Mieter vor Gericht lügen und abstreiten, dass es diese Vereinbarung gegeben hat? Das Gespräch am runden Tisch hat ja wie oben beschrieben zwischen uns DREIEN stattgefunden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.09.2014 | 16:08

Sehr geehrte Fragestellerin,

inwieweit die Email geeignet ist, ein Anerkenntnis der Mieter darzustellen, ist schwierig einzuschätzen, ohne den konkreten Wortlaut zu kennen. Generell lässt sich jedoch sagen, dass die Rspr. hier relativ hohe Anforderungen stellt. Sollten Sie versuchen, die mündliche Absprache gerichtlich durchzusetzen, könnten die Mieter als Beklagte erst einmal bestreiten, dass es eine solche Vereinbarung gab und dass sie sich in dieser Email nur missverständlich ausgedrückt haben. Die Email würde dann allenfalls als Indiz jedoch nicht als vollständiger Beweis fungieren können.

Sollten Sie trotz dieser Beweislastverteilung Klage erheben wollen, empfehle ich Ihnen nur einen der Mieter zu verklagen. Das bringt dann den Vorteil, dass der andere Mieter nicht Partei des Rechtsstreits wird und als Zeuge geladen werden kann. Als Zeuge wird er über seine Wahrheitspflicht belehrt werden und darauf hingeweisen, dass eine Falschaussage strafbar ist und nicht unerheblich sanktioniert werden kann. Aber auch das gewährleistet natürlich nicht, dass es nicht u.U. doch zu einer Falschaussage kommen kann.

Sollten Sie einen Anwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen wollen, können Sie sich gern auch per Email an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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