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Mietsteigerung nach Verbraucherindex -maßgeblicher Zeitraum und Höhe?


16.12.2013 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Gemäß § 557 b BGB kann eine Mieterhöhung unter Verweis auf den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex vereinbart werden. Daneben ist eine einvernehmliche Erhöhung möglich, wobei die diesbezüglichen Erklärungen dann auszulegen sind.


In unserem Mietvertrag (bestehend seit 01.11.2009) ist eine Nettokaltmiete von z.Z. 830 Euro vereinbart. Ursprünglich 730 Euro, dann vertraglich vereinbart zum 01.11.2010 780 Euro, dann ebenfalls vertraglich vereinbart zum 01.11.2011 830 Euro.

Weiter heißt es in unserem Vertrag: „Die monatliche Miete verändert sich dann nochmal ab dem 01.11.2012 im gleichen Verhältnis, in dem sich ab Mietvertragsbeginn jeweils der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherindex) gegenüber seinem Stand im Basisjahr 2005 (=100) verändert. Die Änderung ist schriftlich geltend zu machen. Dabei sind eingetretene Änderungen des Verbraucherindex sowie die jeweilige Miete und Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die (A.n.R. Der) Änderung wird der durchschnittliche Jahresindex vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung zugrunde (A.d.R. ge-)legt."

Am 29.11.2013 erhielten wir einen Brief des Vermieters mit der Ankündigung einer Mieterhöhung zum 01.01.2014 nach Verbraucherindex auf der Basis von 2010, der anzuwenden sei.

Es heißt: „Zum Zeitpunkt des Mietbeginns im November 2009 betrug der Index 98,8 Punkte und ist bis September 2013 auf 106,1 Punkte gestiegen, was einer Steigerung um 7,39% entspricht."

Meine Frage: Ist die Berechnung der Mieterhöhung korrekt und rechtlich zulässig?

(einige meiner Gedanken: Vereinbart wurde eine Mieterhöhung zum 01.11.2012. Kann eine Steigerung des Verbraucherindex danach noch berücksichtigt werden? Ist eine "Berechnungsgrundlage 2005" überhaupt zulässig, wenn der Vertrag 2009 begann? Kann ggf eine Nachzahlung verlangt werden bei unterlassener Mieterhöhung 11/12 ?)
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Grundsätzlich ist es möglich, eine sog. Indexmiete zu vereinbaren, § 557 b BGB.

Soweit ich Sie verstehe, wurden Sie aber in der Vergangenheit nicht über eine Änderung des Verbraucherpreisindexes informiert und mittels einseitiger Mitteilung Ihres Vermieters zur Entrichtung einer höheren Miete aufgefordert, sondern es wurden jeweils vertragliche Vereinbarungen getroffen, und zwar zum 01.11.2010 und zum 01.11.2011 .

Natürlich ist es möglich, sich außerhalb der Regeln des Mietvertrags über eine Erhöhung der Miete einvernehmlich zu verständigen. Die Frage ist jedoch, ob durch diese Vorgehensweise die Regelung im Mietvertrag einvernehmlich aufhoben würde, wozu die jeweils abgegebenen Erklärungen ausgelegt werden müssen.

Grundsätzlich ist es zulässig, in einer Indexmietvereinbarung auf ein älteres Basisjahr Bezug zu nehmen. Das Basisjahr 2005 halte ich somit nicht für problematisch. Hinzu kommt, dass das Mieterhöhungsverlangen mit den Werten des Indexes von 2010 arbeitet. Eine Mieterhöhung um 7,39 % würde somit zu einer Kaltmiete von EUR 783,95 führen.

Sie zahlen somit aktuell eine Miete, die höher ist als der verlangte Betrag. Soweit die einvernehmlichen Erhöhungen in der Vergangenheit nicht auf Modernisierungsmaßnahmen o.ä. gestützt wurden, würde ich versuchen zu argumentieren, dass diese bereits die Erhöhung der Indexmiete darstellen und ein weitere Erhöhung nicht verlangt werden kann.

Eine Nachzahlung ab November 2012 aufgrund des unterlassenen Mieterhöhungsverlangens kann jedoch nicht verlangt werden, da dieses erst zwei Monate ab Zugang der Erhöhungserklärung wirkt, § 557 b Abs. 3 BGB. Der verspätete Zugang der Erhöhungserklärung kann Ihnen somit nicht um Nachteil gereichen.

Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.
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