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Mietsonderverwaltungsvertrag außerordentlich kündigen

| 11.03.2015 23:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

als Eigentümer zweier vermieteter Wohnungen habe ich einen Mietsonderverwaltungsvertrag mit einem Verwalter (nicht dem WEG-Verwalter) geschlossen. Der Vertragstext sieht keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit vor, folglich kann er nur fristlos, aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Der Verwalter erstellt die Betriebskostenabrechnungen für meine Mieter und vertritt mich meistens auch bei den WEG-Eigentümerversammlungen. Derselbe Verwalter vertritt auch alle anderen Mitglieder der WEG in Angelegenheiten des Sondereigentums. An den WEG-Versammlungen nehmen meistens nur zwei Personen teil: Der WEG-Verwalter und der (alle Eigentümer vertretende) Sondereigentumsverwalter.

In der Vergangenheit habe ich dem Sondereigentumsverwalter Vertretungsvollmachten für die Versammlungen erteilt, wofür ich jedes Mal ein Formular der WEG-Verwaltung nutzte, das der Versammlungseinladung beilag.

Nun fand vor wenigen Tagen wieder die jährliche WEG-Eigentümerversammlung statt, wovon ich jedoch erst nachträglich Kenntnis erlangte, da die Einladung sehr kurzfristig erfolgte (Poststempel zwei Tage vor Versammlungstermin). Folglich hatte ich dem Sondereigentumsverwalter auch keine Vollmacht erteilt. Trotzdem hat er mich bei der Eigentümerversammlung vertreten, wie ich erst heute aus der Niederschrift erfuhr. Er hatte diesbezüglich keine Rücksprache mit mir gehalten.
Der WEG-Verwalter teilte mir auf Nachfrage mit, sowohl er als auch der Sondereigentumsverwalter waren davon ausgegangen, ich würde die Vollmacht nachreichen.

Bemerkenswert ist der Vorfall vor dem Hintergrund, dass der Sondereigentumsverwalter erst vor wenigen Monaten versucht hatte, mit der Begründung er sei "ja bereits von allen Eigentümern bevollmächtigt", einen unterjährigen Gemeinschaftsbeschluss herbeizuführen.
In diesem Zusammenhang hatte ich ihn darauf hingewiesen, dass sich die Vertretungsvollmachten nur auf konkrete Versammlungstermine erstrecken und es mir wichtig ist, dass Gemeinschaftsbeschlüsse in ordnungsgemäßer, unanfechtbarer Weise gefasst werden.

Kann ich mit diesem Vorfall eine fristlose Kündigung meines Mietsonderverwaltungsvertrags begründen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Wenn der Vertrag keine ordentliche Kündigung vorsieht, gilt automatisch die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit des § 620. Sie benötigen daher keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Wenn Ihr Verwalter für Sie ohne Vollmacht an der WEG-Versammlung teilnimmt bzw. einen unterjährigen Gemeinschaftsbeschluß herbeiführt, ist das bis zu Ihrer Genehmigung schwebend unwirksam. D.h. Sie können durchaus dem WEG-Verwalter mitteilen, dass Sie die Vertretung auf der Versammlung nicht genehmigen. Dann gelten Sie dort als abwesend und Ihre Stimme, sofern durch den Verwalter abgegeben, NICHT als abgegeben.

Die vollmachtslose Vertretung bei der Versammlung reicht nicht so ganz für eine fristlose Kündigung, da er ja Ihre Interessen vertreten hat. Für eine fristlose Kündigung müßten Sie nachweisen, dass Ihre Interessen massiv verletzt wurden und daher das Vertrauen beschädigt ist.

Ich empfehle daher, sicherheitshalber eine außerordentliche und hilfsweise eine ordentliche Kündigung in einem Schreiben auszusprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.03.2015 | 01:20

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FRAGESTELLER 13.03.2015 5/5,0