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Mietsicherheit mit Nebenkosten verrechnet


30.06.2005 16:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich würde gerne erfahren, ob die Handlungsweise meines ehemaligen Vermieters im rechtlichen Rahmen als korrekt anzusehen ist.

Der Fall: Nach der ordnungsgemäßen Kündigung der Wohnung, Renovierung und anschließenden Übergabe (keine Beanstandungen) wunderte ich mich doch sehr, nachdem ich wochenlang nichts von meinem Vermieter gehört hatte. Schließlich wollte ich ganz gerne meine Mietsicherheit wieder haben. (~1500 Euro)

Nachdem ich ihm telefonisch mehrmals "auf die Füße" getreten hatte, kam dann doch Bewegung in die ganze Geschichte.

Vor wenigen Tagen habe ich die sogenannte "Nebenkostenabrechnung" erhalten und staunte nicht schlecht. Eine handschriftliche Abrechnung, in der er mir kurz und bündig mitteilt, dass er noch ca. 300 Euro von mir bekommen würde.

Der größte und entscheidene Posten auf dieser Abrechnung (!?!) ist der Wasserverbrauch. Ich soll in 19 Monaten (1 Personenhaushalt) insgesamt 22cbm Wasser verbraucht haben. Die Zahlen hätte er von der Gemeinde und es würde sich dabei um den Durchschnittsverbauch handeln. Eine genaue Abrechnung ist nicht möglich, da seit meinem Einzug - trotz mehrfacher mündlicher Zusagen - die Wasseruhr nicht repariert wurde. Also ist eine genaue Abrechnung nicht möglich. (Ich bin aus beruflichen Gründen sehr selten zu Hause gewesen, werde also mit Sicherheit weniger Wasser verbraucht haben als der "Durchschnitt".)

Den Betrag für Wasser und andere Nebenkosten hat er direkt mit der Mietsicherheit verrechnet. Jetzt wäre zu Klären, ob diese Handslungsweise so rechtens ist.

Ist er als Vermieter verpflichtet, die Wasseruhr in Stand setzten zu lassen? Er hatte dies zwar immer mündlch angekündigt machen zu wollen, jedoch ist nie etwas passiert.

Wenn dies nicht so ist, würde ich gerne erfahren, welche Paragraphen in diesem Falle "greifen" und dies regeln bzw. ob vergleichbare Urteile gibt.

Wäre es sinnvoll, per Einschreiben Einwurf Einspruch gegen die Abrechnung einzulegen und ggfl. sofort einen Mahnbescheid zu beantragen? (Der Vermieter ist derzeit für 4 Wochen im Ausland)
30.06.2005 | 17:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund des mitgeteilten Sachverhalts beantworten möchte.

1. Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung hat gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf Grundlage der Betriebskostenverordnung erstellt. ERforderlich ist eine geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten.
Sie muß mindestens enthalten:
- eine geordnete Zusammenstellung der Gasamtkosten,
- Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels,
- die Berechnung des Mieteranteils
- den Abzug der Vorauszahlungen

Gemäß § 259 BGB haben Sie Anspruch auf Einsicht in alle Originalunterlagen, auf denen die Abrechnung beruht.

2. Wenn in der "Abrechnung" Ihres Vermieters diese Punkte nicht enthalten sind, ist sie nicht ordnungsgemäß erstellt. Er ist verpflichtet, eine ordnungsgemäße Abrechnung für Sie zu erstellen. Unerheblich ist dagegen, ob er die Abrechnung handschriftlich erstellt hat; eine geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten nach Kostenarten und der auf sie entfallenden Beträge.

3. Reparatur der Wasseruhr
Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache. Dazu gehört auch, dass die Wasseruhr funktioniert, da sonst der Wasserverbrauch nicht feststellbar ist. Wenn der Vermieter das nicht getan hat, geht die Tatsache, dass die Uhr nicht abgelesen werden konnte, zu seinen Lasten.

4. Weiteres Vorgehen
Nehmen Sie sich eine alte Abrechnung vor und legen den damaligen Wasserverbrauch zugrunde. Wenn eine solche Abrechnung nicht existiert, kann man daran denken, dass man 1/2 des durchschnittlichen Verbraus ansetzt. Erkundigen Sie sich bei Ihren Nachbarn, die in einer ähnlichen Arbeitssituation sind, nach deren Verbrauch, das kann ein Anhaltpunkt geben.

Schicken Sie Ihrem Vermieter ein Schreiben, indem Sie der Abrechnung widersprechen und auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung bestehen und fordern Sie ihn auf, Einsicht in die Rechnungen zu erhalten.

Ein Mahnbescheid zum jetztigen Zeitpunkt wird wohl nicht sinnvoll sein. Denn es ist nicht davon auszugehen, dass ihr Vermieter anstandslos Ihnen das Geld zurückzahlt. Das kann ich aber natürlich ohne genauere Kenntnisse nur vermuten.

Wenn sich Ihre Vermieter weigert, etwas zu tun, drohen Sie ihm mit Klage auf Rückzahlung des Geldes.

Ich hoffe, ich habe Ihnen mit diesen Ausführungen helfen können.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

www.anwaeltin-heussen.de


Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2005 | 17:34

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

leider sind Sie nicht auf den Punkt bezüglich Verrechnung der Mietsichrheit mit der Nebenkostenabrechnung eingegangen.

Ist der Vermieter berechtig, die Nebenkostenabrechnung mit der hinterlegten Mietsicherheit zu verrechnen oder muss dies gesondert erfolgen z. B. durch Rechnungsstellung?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2005 | 17:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Kaution dient zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Darunter fällt auch ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten, Ihr Vermieter kann also grundsätzlich die Nebenkostenabrechnung mit der Mietkaution verrechnen.
Allerdings ist die Verrechnung nur dann rechtmäßig, wenn der Anspruch unstreitig oder durch Urteil bestätigt ist.

Sie haben also auf jeden Fall das Recht, Ihre Kaution voll erstattet zu bekommen, da Sie ja gerade die Nachzahlung bestreiten.
Den Anspruch müssen Sie notfalls durch Klage erstreiten, wenn sich der Vermieter weigert, Ihnen Ihr Geld zurück zu zahlen.

Im übrigen kann Ihr Vermieter nur binnen eines Jahres Nachzahlungen von Ihnen verlangen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach ist eine Nachforderung generell ausgeschlossen!

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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