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Mietshausverwaltung und Nießbrauch


15.01.2007 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Als Mietshausverwalter stellen wir die Frage, wer unser Vertragspartner im Verwaltungsvertrag sein sollte. Ist es der Eigentümer oder der Nießbrauchberechtigte oder können es beide sein? Falls es beide sein können, was wäre sinnvoller?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

der Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an dem belasteten Grundstückes. Es begründet ein dingliches Rechtsverhältnis. Der Nießbrauchsberechtigte ist üblicherweise berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Grundsätzlich kann der Nießbraucher die Sache vermieten/verpachten. Er wird dann Gläubiger der Miet-/Pachtforderung.

Da den gesetzlichen Inhalt abänderende Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nießbrauchsberechtigten möglich sind, daneben auch schuldrechtlich weitere Verpflichtungen übernommen werden können, sollte ein Blick in die Vereinbarungen zwischen Eigentümer und dem Nießbrauchsberechtigten geworfen werden.

Sollte sich hierbei herausstellen, dass einzelne Nutzungen, etwa die Vermietung nicht ausgeschlossen sind, die grundsätzlich bestehende Pflicht des Nießbrauchsberechtigten die gewöhnlichen Unterhaltungskosten (§ 1041 S. 2 BGB) und die Pflicht zur Lastentragung (§ 1047 BGB) ebenso nicht ausgeschlossen ist, so macht es Sinn, als Miet-Hausverwalter im Auftrag des Nießbrauchsberechtigten tätig zu werden. Denn der Verwalter übernimmt dann für diesen die Vermietung und Erhaltung der Immobilie.

Je nach Ausgestaltung des Nießbrauchs - hierzu ist im Sachverhalt nichts näheres ausgeführt - wäre die Sache noch näher zu prüfen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2007 | 21:49

Sehr geehrter Herr Mohr,

herzlichen Dank für Ihre Ausführungen.Bitte erlauben Sie mir noch eine Nachfrage.

Wenn einzelne Nutzungen nicht ausgeschlossen sind:

Sollten Verträge die das Grundstück betreffen, z.B. Mietverträge, Versicherungsverträge, Hausmeisterverträge usw. dann auch vom Nießbrauchberechtigten geschlossen werden?

Und wie sieht es dann bei größeren Umbauten oder einer Wertverbesserungsmaßnahme am Objekt aus (z.B. Wärmeschutzfassade. Soweit ich das verstehe wäre dann trotzdem der Eigentümer hierfür verantwortlich oder? Solche Maßnahmen werden doch aber auch von uns ausgeführt und wennn wir dann nur einen Vertrag mit dem Nießbrauchberechtigten haben... Kann das nicht schädlich sein?

Wäre als Lösung eventuell ein Vertrag mit beiden denkbar?

Herzlichen Dank und freundliche Grüße

Marcel Peters

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2007 | 09:56

Die gestellte Nachfrage geht teilweise - betreffend der einzelnen Verträge zwischen Nießbrauchsberechtigten und Dritten - schon erheblich über die gestellte Frage hinaus. Hier sollte ggf. gesonderter Rat eingeholt werden. Hier können, je nach Ausgestaltung des Nießbrauchs auch steuerliche Sachverhalte relevant werden.

Je nachdem in welchem Rahmen Sie Arbeiten für den Nießbrauchsberechtigten und den Eigentümer ausführen, können Sie auch zwei Verwalterverträge schließen. Die einzelnen Leistungen sollten hier jedoch genau abgegrenzt werden. In Betracht käme auch, dass Sie mit dem Nießbrauchsberechtigten einen üblichen Hausverwaltervertrag abschließen und Ihre Leistungen, soweit diese im Interesse der Eigentümerin sein könnten, im Einzelfall gesondert anbieten. Denn ohnehin wäre z.B. die Anbringung einer Wärmeschutzfassade mit der Eigentümerin abzusprechen.

Nur am Rande ergänzend bemerkt: Bei Konstellationen mit Nießbrauchsberechtigten ist im Falle von Versicherungen immer die Frage des richtigen Versicherungsnehmers problematisch. Hier sollten Sie die Situation dem Versicherer vortragen, den Sachverhalt schildern und mit diesem besprechen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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