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Mietschulden Verjährung was tun


10.12.2007 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Guten Tag
ich bin Eigentümer einer Lagerhalle die ich seit 15 Jahren an eine Spedition vermietet habe. Bis August 2003 ging die Miete
regelmäßig ein. Im Juli 2003 schuldet der Mieter erstmals eine Monatsmiete.
Im Jahr 2004 schuldete der Mieter 7 Monatsmieten.
Insgesamt schuldete der Mieter bis Ende 2004 8 Monatsmieten in Höhe eines sechsstelligen Betrages. Mieterpfandrecht wurde schriftlich 2004 ausgesprochen
Der Mieter hat eine Unternehmensberatung im Jahr 2005 eingeschaltet und daraufhin Mitarbeiter entlassen und weitere Sparmaßnahmen die vom Unternehmensberater empfohlen wurde durchgeführt. Weiterhin wurde der Mietpreis reduziert.
Wir haben bis heute ein sehr gutes Mietverhältnis. Aus diesen Gründen und nachdem Geweberobjekte schwer vermietbar sind haben wir dem Mieter immer unterstützt. Dem Mieter geht es nach Entlassung vieler Mitarbeiter wieder besser. Ich denke das Jahr 2007 wird die Spedition wieder mit schwarzen Zahlen abschließen.
Bzgl. der Mietschulden in sechsstelliger Höhe wurde auf die Einschaltung eines Anwaltes verzichtet. Die Mieten gehen auch wieder regelmäßig ein.
Es wurde seit einem Jahr mündlich vereinbart zusätzlich zur Miete noch einen Betrag von 1000 Euro zu zahlen. Dieser Betrag geht ebenfalls regelmäßig ein.Im Vergleich zur Mietschuld aber nur ein "Kleckerbetrag" und bis Ablauf der Mietzeit (bei regelmäßiger Zahlung der 1000,- Euro) in drei Jahren nur eine minimale Mietschuldreduzierung.
Wie bereits erwähnt haben wir ein sehr gutes Verhältnis zum Mieter und aufgrund der problemlosen Gesamtmietzeit haben wir diesen in jeder Hinsicht unterstützt.

Wie sich die Firma in der Sanierung befand wurde folgendes handschriftliches Schriftstück Anfang 2005 aufgesetzt

" Die Mietschulden der Fa..... in Höhe von ..... werden nach Sanierung des Betriebes verhandelt und besprochen und später privat bezahlt. Für die Richtigkeit .....(Unterschrift Mieter)"

Nun folgende Fragen:

Wie kann ich mit einfachen Mitteln (evtl. ohne Mahnbescheid und ohne Anwalt) die Mietschulden absichern und vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt geltend machen.
Reicht eine neue ausführliche schriftliche Vereinbarung.
Was muß diese Vereinbarung enthalten?
(Ich gehe davon aus das mit dem handschriftliche Vermerk nicht viel anzufangen ist)

Ist die Mietschuld vom Jahr 2003 bereits verjährt?
Verjähren die Mietschulden vom Jahr 2004 bereits 2008?

Die Firma hat sich gerade etwas gefangen und sollte ich die hohen Mietschulden geltend machen würde bestimmt Konkurs angemeldet.

Wie würden sie in der Sache vorgehen um die Mietschulden nicht in Kürze verjähren zu lassen.

Für die Beantwortung bedanke ich mich recht herzlich

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Mietschulden verjähren nach dem Gesetz in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, wobei die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem
1.
der Anspruch entstanden ist und
2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Nach dem Gesetz existieren jedoch Tatbestände, die die Laufzeit der Verjährung hemmen, d.h. die Zeit wird in die Verjährungsberechnung nicht mit eingerechnet, oder die Verjährung neu beginnen lassen, §§ 203 – 213 BGB. So wird die Verjährung z.B. für den Zeitraum gehemmt, in dem zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert; Die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende dieser Hemmung ein, § 203 BGB. Zudem ist die Verjährung durch die Rechtsverfolgungsmaßnahmen des § 204 BGB gehemmt, wie z.B. die Erhebung einer Klage oder Zustellung eines Mahnbescheides.

Soweit Sie derartige Rechtsverfolgungsmaßnahmen vor Eintritt der Verjährung durchgeführt haben, sind Sie sicher vor einer Verjährung geschützt.

Zudem sollten Sie die Möglichkeit überprüfen, den Schuldner zu veranlassen, vor einem Notar ein notarielles Schuldanerkenntnis über die rückständigen Forderungen abzugeben. Dieses stellt einen Titel dar, aus dem Sie 30 Jahre vollstrecken könnten. Dessen Kosten könnten sich im Einzelfall auszahlen.

Als kostengünstige Möglichkeit könnten Sie auch einen Einredeverzicht des Schuldners verlangen. Die Verjährung stellt ein Leistungsverweigerungsrecht dar, welches von dem Schuldner als Einrede geltend zu machen ist. Auf dieses Recht kann der Schuldner auch verzichten. Bei dieser Variante stellt sich allerdings das Problem, dass der Schuldner im Nachhinein gegen den Einredeverzicht vorgehen könnte oder er sich aus anderen Gründen als unwirksam erweisen könnte.

In jedem Fall sollten Sie eingehende Mieten immer auf die ältesten Mietrückstände anrechnen, soweit möglich. Dies verhindert eine Verjährung.
Meines Erachtens kann nach Ihrer Schilderung die Miete für 2003 noch nicht verjährt sein. Denn Sie schildern, dass der Mieter seit einem Jahr 1.000,00 € auf die Rückstände leistet. Nach § 212 BGB beginnt die Verjährungsfrist von neuem zu laufen, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Je nach Ausgestaltung dieser Zahlung von 1.000,00 € kann darin eine Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder ein Anerkenntnis in anderer Weise gesehen werden. Dann wäre die Miete noch nicht verjährt; gleiches würde für 2004 gelten. Soweit keine Hemmungstatbestände oder der geschilderte Tatbestand des Neubeginns der Verjährung vorliegen, würden die rückständigen Mietzinsen aus 2004 zum 31.12.2008 verjähren. Da Sie diese „Vereinbarung zur Sonderzahlung“ aber nur „mündlich“ haben, könnten sich immer Beweisschwierigkeiten zu der Grund und Höhe ergeben, falls der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt.

In jedem Fall sollten Sie daher zukünftig sämtliche Vereinbarungen mindestens schriftlich und/oder unter Zeugen treffen, um Sie entsprechend nachweisen zu können. Eine Vereinbarung sollte dabei insgesamt - neben der Angabe der Parteien oder der Bevollmächtigungen - Höhe und Grund der Forderung / des Anspruches enthalten sowie das Anerkenntnis dieser Höhe und des Grundes durch den Schuldner, Regelungen zur Fälligkeit, Verzinsung, Sicherheiten sowie den angesprochenen Verzicht auf die Einrede der Verjährung. Diese Vereinbarung sollten Sie regelmäßig neu aufsetzen. Selbstverständlich können im Einzelfall weitere Inhalte erforderlich werden, so dass ich Ihnen rate, entsprechend konkreten anwaltlichen Rat einzuholen. Diese Kosten sind zumeist nicht vergebens.

Soweit Sie sämtlichen rechtlichen Risiken aus dem Weg gehen wollen, rate ich aber (zusätzlich) zu o.g. notariellem Schuldanerkenntnis. Dieses hilft insbesondere, falls einmal eine zeitnahe Vollstreckung erforderlich werden könnte.

Zudem sollten Sie überlegen, ob nicht die Stellung von Sicherheiten verlangt werden sollte, um Ihre Ansprüche zu sichern. Ein regelmäßiger Nachweis der wirtschaftlichen Situation sollte ebenfalls selbstverständlich sein.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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