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Mietschulden - Kündigung - Was nun...?


02.05.2006 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich (m/25 verheiratet 2 Kinder) habe mich im Dezember 2004 selbstständig gemacht und konnte auf Grund des Scheiterns die Mieten für April 05 bis September 05 nicht bezahlen. Wir bekamen deshalb im Oktober 05 die fristlose Kündigung. Ich beantragte im Okt. 05 die Übernahme der Mietschulden auf Darlehnsbasis beim zuständigen Amt mündlich und dieser wurde abgelehnt. Die Kündigung konnte ich nur abwenden, weil ich mit der Hausverwaltung eine Ratenzahlung in Höhe von 150 € beginnend ab Jan. 06 ausgemacht habe. Seit Oktober 05 beziehe ich ALG II und mir wurde eine Stelle ab Jan 06 von der Jobvermittlung versprochen. Diese Stelle gab es nicht und ich konnte deshalb die Ratenzahlung nicht einhalten. Ich bat die HV um eine niedrigere Rate bis sich meine finanzielle Situation verbessert hat. Diese wurde abgelehnt und mir wurde die ordentliche Kündigung zum 31.05.06 ausgesprochen. Alle weiteren Versuche wurden von der HV und dem Eigentümer abgelehnt.

Ich habe nun vor 3 Wochen erneut einen SCHRIFTLICHEN Antrag auf Übernahme, wegen drohender Wohnungslosigkeit, beim Amt gestellt und dieser wurde aber wieder abgelehnt. Ein schriftlicher Ablehnungsbescheid liegt bis heute noch NICHT vor.

Zwichenzeitlich war ich auch bei Caritas und schilderte meine Situation. Diese sagten, das ich den Ablehnungsbescheid brauche um vor das Sozialgericht zu gehen, weil das Amt verpflichtet ist die Mietschulden zu übernehmen.

Wie kann ich die Kündigung abwenden und die Wohnung behalten? Ich habe gelesen:
Die Mietschulden müssen bis spätestens zwei Monate nach der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches (Zustellung der Räumungsklage) beglichen sein oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) verpflichtet sich, die Mietrückstände zu übernehmen.

Erst dann wird die Kündigung unwirksam und es besteht seitens des Vermieters kein Anspruch auf Räumung.

Bitte helfen Sie mir.....

Vielen Dank im Vorraus

P.S. Ich hoffe Sie helfen, auch wenn ich leider nicht mehr Einsatz bieten kann. Danke!!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich wie folgt beantworten:

Eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters ist nur unter relativ engen Voraussetzungen möglich. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Je nachdem wie hoch Ihre Mietrückstände derzeit noch sind, könnte diese Voraussetzung gegeben sein. Der Vermieter muss die Gründe für die Kündigung aber auch in seinem Kündigungsschreiben hinreichend angeben. Die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe sind letztlich der alleinige Beurteilungsmaßstab dafür, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist. Deshalb kann die Wirksamkeit der Kündigung an einer mangelnden Begründung scheitern. Außerdem muss der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Eine ordentliche Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Wenn Sie dies noch nicht getan haben, sollten Sie zunächst einmal prüfen, ob die Kündigung auch wirksam ist. Bei einer Unwirksamkeit der Kündigung sollten Sie dieser schriftlich widersprechen.

Grundsätzlich sieht das Gesetz auch im Falle einer wirksamen Kündigung ein Widerspruchsrecht des Mieters vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder die übrigen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In einem solchen Fall könnten Sie der Kündigung widersprechen und den Vermieter ebenfalls zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auffordern. Dieses Widerspruchsrecht steht dem Mieter aber dann nicht zu, wenn ein Grund vorliegt, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würde.

Eine außerordentliche Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

So wie Sie den Antrag auf Übernhame der Mietschulden auf Darlehensbasis schriftlich gestellt haben, muss Ihnen auch die Entscheidung der Behörde schriftlich mitgeteilt werden. Eine mündliche Ablehnung ist unwirksam. Nehmen Sie deshalb nochmals Kontakt mit der Behörde auf und verlangen Sie umgehend einen schriftlichen Bescheid zu Ihrem Antrag. Setzen Sie der Behörde dazu eine kurze Frist, am besten schriftlich (aber persönlich beim zuständigen Sachbearbeiter abgeben). Weisen Sie die Mitarbeiter der Behörde ruhig auch daraufhin, dass Sie anderenfalls von der Dienstaufsichtsbeschwerde und der Untätigkeitsklage Gebrauch machen müssen.

Gegen den Ablehnungsbescheid können Sie in der Tat erst dann vorgehen, wenn dieser Ihnen auch schriftlich vorliegt.

Unabhängig davon bleibt Ihnen aber noch die Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes. Solange Ihr Antrag nicht rechtskräftig abgelehnt worden ist, können Sie beim Sozialgericht im Wege der einstweiligen Verfügung eine vorläufige Übernahme der Mietschulden auf Darlehensbasis beantragen. Dabei müssen Sie auf die erfolgte Kündigung zum 31.05. verweisen. Dies sollte eigentlich genügen, um eine einstweilige Verfügung zu erwirken.

Sollten Sie nicht bis zum 31.05. aus der Wohnung ausziehen, wird der Vermieter wahrscheinlich eine Räumungsklage anstrengen. Ein entsprechendes Räumungsurteil erhält der Vermieter dann, wenn auch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung vorliegen. Wenn Sie also am Tag der letzten mündlichen Verhandlung mit weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand sind, dürfte in der Regel kein Räumungsurteil ergehen. Allerdings bleiben Sie auf den Verfahrenskosten sitzen, wenn Sie erst während des Verfahrens Ihren Rückstand entsprechend verringern. Auf jeden Fall sollten Sie in einem Räumungsverfahren die Festsetzung einer Räumungsfrist durch das Gericht beantragen, damit der Vermieter nicht sofort vollstrecken kann.

Sollte der Vermieter einen Räumungstitel erwirken, dann kann er diesen durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen. Dazu meldet sich der Gerichtsvollzieher beim Mieter und teilt diesem den geplanten Zwangsräumungstermin mit. Der Mieter hat dann noch einmal die Möglichkeit, Vollstreckungsschutz (Aufschub) wegen einer unbilligen Härte zu beantragen. Dies ist aber nur innerhalb einer vom Gerichtsvollzieher genannten Frist möglich.

Sie sollten auch einmal darüber nachdenken, einen Kollegen vor Ort mit Ihrer Angelegenheit zu betrauen, da dieser die notwendigen Formalien wahrscheinlich schneller erledigen kann als Sie und für Sie momentan wohl jeder Tag zählt.
Vor den Anwaltskosten müssen Sie sich nicht scheuen, da Sie einen Anspruch auf Prozesskostenhilfe haben werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen der Erstberatung einen ersten rechtlichen Überblick über Ihre Möglichkeiten verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2006 | 01:16

Hallo,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Sie schreiben:

Wenn Sie also am Tag der letzten mündlichen Verhandlung mit weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand sind, dürfte in der Regel kein Räumungsurteil ergehen.

Das bedeutet, wenn die Mietschulden doch übernommen werden, die Kündigung auch unwirksam wird und wir in der Whg. bleiben können?

Danke nochmals.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2006 | 10:24

Wenn zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung eine verbindliche Zusage der Schuldenübernahme oder noch besser bereits eine Zahlung der Schulden erfolgt ist und auch für die Zukunft eine rechtzeitige Mietzahlung gesichert scheint, dann fällt das berechtigte Interesse des Vermieters weg, Ihnen wegen ständiger Zahlungsprobleme zu kündigen. Die Kündigung wäre dann mangels Kündigungsgrund unwirksam und Sie könnten weiter in der Wohnung wohnen. Da Sie aufgrund Ihrer verzögerten Zahlung Grund zur Klage gegeben haben, müßten Sie aber die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Sollte Ihr Vermieter ausser den Zahlungsproblemen weitere berechtigte Interessen für eine Kündigung seinerseits angegeben haben, fallen diese natürlich allein durch eine Absicherung der Mietzahlung nicht weg. In einem solchen Fall könnte die Kündigung dann weiter wirksam sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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