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Mietsache - War die Kündigung mit kurzer Frist in Ordnung?


04.02.2005 11:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



hi freunde:

Folgender Fall:

A hat von B eine Kneipe gemietet. Bei Übergabe konnte A ein großes Loch in der Küche nicht sehen, da Kühlschrank darüber stand. A forderte TELEFONISCH B auf mit Zeugen,unter Mängelanzeige, den Schaden zu beheben. B vertröstete über Monate. A reparierte nach 4 Monaten selbst und forderte 300 € von B, die er auch kriegte.

A hat Mietrückstände und nur unregelmäßig bezahlt über den meisten Zeitraum. (mal etwas weniger mal genau den Betrag,sowie es ging)

Dann fristlose K. mit 6 Tagen Zeit zu räumen. Nun VU auf Zahlung und Räumung. Will nun Einspruch einlegen.

Fragen:
1)
Kann ich jetzt noch sagen, dass ich meine Miete für das LOch in den Monaten wo der Vermieter B mich vertröstete gemindert habe? Mangel wurde ja angezeigt nach § 536b telefonisch. Unter Berücksichtigung des SV (ubregelmäßige Zahlungen) ist überhaupt möglich eine Minderung geltend zu machen.

2)
War die Kündigung in Ordnung? Zu kurze Räumfrist? Ich denke, dass dies egal ist und der Vermieter die Kündigung eh wiederholen könnte


__________________________
Gruss
Tawil
Sehr geehrter Ratsuchender,

mit der nachträglichen Mietminderung wird man keinen Erfolg haben. Unabhängig von der Frage, ob die Minderung zu Recht und in richtiger Form geltend gemacht worden ist, ist durch die Entgegennahme der "Entschädigung" dieses mögliche Recht erloschen.


Wenn die Kündigung sich auf Rückstände von zwei Monatmieten bezieht und mit einer Originalunterschrift des Vermieters versehen ist, wird sich auch in Ordnung sein, wobei eine abschließende Klärung nur nach Vorlage der Kündigung möglich ist.

Die Frist ist ebenfalls nicht zu kurz, da "fristlos" eben bedeutet, dass keine Frist einzuhalten ist.

Hier könnte man allenfalls noch daran denken, Räumungsschutz gegenüber dem Gericht zu beantragen (die Zahlungsverpflichtung läuft aber bis zur Übergabe weiter!). Hier müssen Sie aber begründen, warum eine verlängerte Räumungsfrist einzuräumen ist.

Ein Einspruch gegen das VU ist zwar möglich; bedenken Sie aber, dass dann verhandelt wird und Rechtsanwalts- und Gerichtskosten deutlich höher werden als bisher!!!!

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mittteilung machen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2005 | 13:07

Vielen Dank für die Anwort.

Es geht nicht um nachträgliche Geltendmachung, sondern darum dass der Mieter den Mangel bereits angezeigt hat im April und seit dem gemindert hat, weil vermieter den schaden behob. Das geht doch oder?

Frage zur Höhe:

Gaststätte, Loch in der Küche, welche dann aus konzessionsrechtlichen gründen kaum genutzt werden konnte.

Wie hoch ist die Quote dr Minderung? Fundstelle? gibt es da vergleichbare fälle?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2005 | 13:26

Dann dürften Sie nicht gemindert, sondern Ihr Zurückbehaltungsrecht ausgeübt haben; dieses dürfte auch schon deshalb zulässig sein, weil der Vermieter -jedenfalls nach dem Sachverhalt- dieses Zurückbehaltungsrecht anstandslos dadurch hingenommen hat, dass er die geringere Miete ohne Widerspruch angenommen hat.

Nicht ganz verständlich ist, warum die Küche "kaum" genutzt werden konnte. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch zur Verfügung zu stellen; wenn dieses hier nicht der Fall gewesen ist, konnten Sie die Rechte - sofern der Vertrag nichts anderes ausweist - geltend machen.

Eine genaue Quote nun festzusetzen, ist etwas schwierig, da der genaue Umfang der Beeinträchtigung auch in der Nachfrage nicht deutlich wird. Das LG Berlin (MieterMagazin 10/83, S 14) hat bei einem Wohnraum für den Fall, dass die Küche nicht benutzbar ist, bis zu 50% der Kaltmiete ausgeurteilt. Da hier aber eine Nutzung offenbar (wenn auch eingeschränkt) möglich war, dürfte ein Zurückbehaltungsrecht von 15% angemessen sein, wobei dieses nur ein unverbindlicher Richtwert sein kann.

Allerdings sollten Sie nun daran denken, eventullen Gewinnverlust geltend zu machen, der von Ihnen aber dargelegt und bewiesen werden muss.

Ich rate Ihnen daher dringendst, sich an einen rechtsanwalt zu wenden, der dann nach Vorlage der Einzelheiten die Erfolgsaussichten prüfen sollte. Gerade in Hinblich auf einen Einspruch und des Kostenrisikos muss das abgeklärt werden.

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