Mietsache Schimmel

Nachtrag:

Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt:
1.) Ab dem Zeitpunkt der Schimmelanzeige bis zur dessen Beseitigung kann der Mieter die Miete um 25 Euro mindern. In dieser Hinsicht ist die zwischen Ihnen getroffene Vereinbarung wirksam und entfällt auch nicht nachträglich durch das Verhalten des Mieters. Es handelt sich hierbei um eine sogenannte Nutzungsentschädigung für die eingeschränkte Nutzung der Wohnung wegen des Schimmels. Auch der Erlass der halben Monatsmiete ist und bleibt wirksam.
Anders ab den Moment, als er die Beseitigung des Schimmels verhindert hat. Von hier an muss er den vollen Mietzins wieder zahlen, da Sie den Mangel ( Schimmel) nicht beseitigen konnten. Hätte er Sie die Fliese austauschen und den Schimmel entfernen lassen, dann wäre der Mangel ja behoben und damit die Pflicht des Mieters auf volle Mietzahlung wieder entstanden. Der Mieter muss Ihnen aber auch tatsächlich und nachweislich die Beseitigung verweigert haben! Wenn Sie zum Beispiel unangemeldet gekommen sind, oder der Mieter sie aus sonstigen Gründen lediglich nicht zu diesem Zeitpunkt in die Wohnung lassen wollte, dann wären Sie in der Pflicht gewesen, es noch einmal zu versuchen. Auch bei der vereinbarten Selbstvornahme kommt es darauf an, warum die Beseitigung durch den Mieter nicht erfolgreich durchgeführt wurde. Hat er sich nicht an die Vereinbarung gehalten und hierdurch die Behebung des Mangels verhindert? Oder war die Maßnahme ( Trockner) nicht ausreichend und die Entfernung der Fliese durch den Mieter nicht möglich. Sollte letzteres der Fall sein, wären Sie weiterhin zur Beseitigung des Schimmels verpflichtet und der Mieter könnte bis zur Beseitigung die Miete mindern. Bedenken Sie immer, dass Sie im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung Ihre Angaben auch beweisen müssen. Sie müssen beweisen, dass Sie den Mangel beseitigen wollten, die Maßnahme geeignet war und der Mieter Sie hieran gehindert hat.
2.) Die nachträgliche Vereinbarung, wegen des immer noch vorhandenen Schimmels die Miete für September komplett zu erlassen, kann grundsätzlich in der Form wirksam vereinbart werden. Ich verstehe ihre Schilderung so, dass der Schimmel nicht abschließend beseitigt wurde und deshalb eine erneute Beseitigung vereinbart wurde. Zusätzlich sollte die Miete für September rückwirkend entfällt sowie die Miete dauerhaft um 25 € gemindert werden um den Nutzungsausfall wegen des Mangels auszugleichen. Im Gegenzug sollte der Mieter auf weitere Ansprüche gegen Sie in Verbindung mit dem Schimmel verzichten. Und zwar nicht nur Ansprüche auf weitere Minderungen der Miete, sondern auch Ansprüche auf weitere Schimmelbeseitigungsmaßnahmen. Sprich die Sache sollte mit dem Bereitstellen des Trockners und der Selbstvornahme der Mängelbeseitigung durch den Mieters beendet sein, im Gegenzug verzichten Sie nochmals auf die hälftige September Miete.
Grundsätzlich ist es natürlich möglich, zu vereinbaren, dass ein Mieter eine mangelhafte Wohnung gegen entsprechenden Preisnachlass mietet und auf seinen Anspruch auf Mangelbeseitigung verzichtet.
Ist dies der Fall, dann können Sie den Mieter hierauf festlegen und weiter Beseitigungsverlangen mit Hinweis auf die Vereinbarung ablehnen. Sollte der Mieter trotzdem selbständig die Miete weiter kürzen, können Sie Ihn zur Zahlung auffordern und bei nicht Zahlung kündigen. Die Vereinbarung ist wirksam. Etwas anderes kann sich jedoch ergeben, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Mangel viel größer ist, als zum Zeitpunkt der Vereinbarung angenommen und dies auch für den Mieter nicht erkennbar war. Wenn der Schimmel zum Beispiel immer größer wird und die Nutzung der Wohnung dadurch immer weiter eingeschränkt wird, muss man wohl davon ausgehen, dass die Vereinbarung zu Lasten des Mieters geht und unwirksam ist. Anders, wenn die Verschlechterung des Zustand der Wohnung auf den Mieter zurück geht, wenn das unterlassene Entfernen der Fliese die Ursache für die Verschlimmerung des Schimmelpilzbefalls ist. Dann kann der Mieter nicht zu Ihren Lasten einer weitere Beseitigung auf Ihre Kosten verlangen, da er dann die Ausbreitung des Schimmels selber verursacht hat. Anders ist die rechtliche Beurteilung , wenn die Nutzungseinschränkung allein durch die Verringerung der Miete um monatlich 25 € entschädigt werden soll und der Verzicht auf die hälftige September Miete so verstanden werden soll, dass die Bedingung hierfür ist, dass der Mieter die Beseitigung des Mangels selber vornimmt. Der Verzicht quasi als Aufwandsentschädigung für die Selbstvornahme vereinbart wurde. Dann ist der Verzicht nicht wirksam, solange der Mieter die Selbstvornahme nicht vornimmt. Die 25€ monatliche Mietminderung sind hingegen wirksam, da diese ja den Nutzungsausfall und nicht den Aufwand für die Selbstvornahme kompensieren sollen, und der Nutzungsausfall liegt ja unstreitig vor.
3.) Beachten Sie, dass Sie im Streitfall jedoch auch nachweisen müssen, dass die Vereinbarung so getroffen wurde. Können Sie dies nicht, so wären Sie mangels wirksamen Verzicht des Mieters weiterhin zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Im Gegenzug müsste der Mieter wirksam nachweisen, dass Sie ihm die Miete für den Monat September erlassen haben. Soweit dies die ersten Verhandlungen über die Mietminderung in Höhe von 25 € sowie die erste Hälfte der September Miete betrifft, wird ihm das Dank der Zeugen wohl möglich sein.
4.) Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Vereinbarungen wirksam sind. Sie haben wirksam auf Geld verzichtet, der Mieter wirksam auf weitere Mängelbeseitigungsansprüche wegen des Schimmels. Anders, wenn sich der Schimmel immer weiter ausbreitet und vergrößert und den Nutzen der Wohnung weiter einschränkt, als es von Ihnen und den Mieter zum Zeitpunkt der Vereinbarung abzusehen war.
Ist dies der Fall, kann der Mieter jedoch dann nicht die Miete mindern oder die Beseitigung auf Ihre Kosten verlangen, wenn er dies selbst verschuldet hat, indem er vorher die Beseitigung des Schimmels durch Sie verhindert hat oder die Selbstvornahme nicht im vereinbarten Umfang durchgeführte hat. Soweit der nochmalige hälftige Mietzinserlass keine Nutzungsentschädigung wegen der Schimmelbeinträchtigung sein sollte ( und dieser Nutzungsausfall durch die Verringerung der Miete um 25 € abschließend entschädigt wird) , sondern überwiegend eine Aufwandsentschädigung für die Selbstvornahme ist, wird dieser Erlass erst wirksam mit der Durchführung der Beseitigung durch den Mieter. Verweigert der Mieter entgültig die Selbstvornahme oder ist diese nun nicht mehr möglich, so können Sie dieses Geld vom Mieter einfordern.
5.) Um Beweisprobleme zu vermeiden, rate ich Ihnen dringend alle weiteren Verhandlungen zwischen Ihnen und dem Mieter schriftlich zu fixieren und nach Möglichkeit sich auch die vorher getroffenen Vereinbarungen noch schriftlich bestätigen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Raeves