Sehr geehrter Fragestellerin
Gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt:
Als Vertragsparteien können Sie frei über die Höhe der Minderung auf Grund des Mangels an der Mietsache verhandeln. Die Einigung auf eine Reduzierung der Miete um 25 € sowie der einmalige Erlass der Monatsmiete ist zulässig und nicht an eine bestimmt Form gebunden.
Grundsätzlich ist eine Minderung des Mietzins bis zu 20 % der Monatsmiete bei Schimmelpilzbefall üblich. Selbstverständlich ist immer auf den tatsächlichen Befall und die damit verbundene Beeinträchtigung im Einzellfall abzustellen. Ob durch den Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist übrigens objektiv durch entsprechende Laborbefunde festzustellen. Ein subjektives Empfinden des Mieters, auch ein ärztliches Artest hierüber reichen als Beleg nicht aus. Dies bezüglich müssen Sie sich keine Sorgen machen.
Die Miete kann durch den Mieter solange reduziert werden, bis der Mangel durch Sie beseitigt wurde. Eine spezielle Fachfirma müssen Sie nicht zwangsläufig beauftragen. Jedoch obliegt Ihnen der Nachweis, dass der Mangel, sprich der Schimmelpilzbefall, beseitigt wurde.
Sie sind zu dieser Mangelbeseitigung auch grundsätzlich verpflichtet und können nicht zu Lasten des Mieters vereinbaren, dass Sie bis zum Auszug des Mieters keine Instandhaltungsmaßnahmen mehr durchführen. Dieser generelle Ausschluss der Mängelbeseitigung ist unwirksam. Sie können lediglich vereinbaren, dass einen konkreter Mangel nicht beseitigt wird.
Jedoch kann der Mieter sein Recht auf Minderung des Mietzins wegen Mängeln verlieren, wenn er die Beseitigung des Mangels durch Sie verhindert. So wie in Ihrem Fall geschehen, indem der Mieter Ihnen den Zugang zur Wohnung verweigerte und Sie die erforderlichen Arbeiten nicht durch führen konnten. Wenn der Mieter die Beseitigung abredewidrig auch nicht selbst durch führt, hat er sein Recht auf Minderung der Miete wegen des Mangels verwirkt. Andernfalls könnte er die Mangelsituation künstlich aufrecht erhalten und die Miete dauerhaft mindern. Beachten Sie jedoch, dass Sie in der Beweispflicht für die Verhinderung der Mängelbeseitigung sind.
Wenn Ihnen dieser Beweis gelingt und der Mieter weiterhin die vereinbarte Mietzinszahlung nicht zahlt, können Sie ihn wegen Mietrückständen kündigen.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist zulässig, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus mehreren Monaten von mindestens zwei Monatsmieten gilt als Grund für die außerordentliche Kündigung.
Ich hoffe Ihnen Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Andernfalls nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Raeves
Rechtsanwältin