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Mietsache Schimmel


20.10.2016 11:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,


Anfang August teilte mir mein Mieter (wir wohnen ım selben Haus) mit, dass es in seiner Wohnung Schimmel geben würde.
Sofort habe ich mir ein Bild darüber gemacht und musste feststellen, dass ein starker Schimmelbefall vorhanden ist. Eigentlich haette er mir viel früher bescheid geben müssen. Sein Bruder sagte mir er sei noch zu jung und unerfahren um Schimmel zu erkennen.
Dann habe ich mit einem befreundeten İnstallateur erneut in die Wohnung begutachtet.
Er hat festgestellt, dass die Abdichtung(Silikonfuge) der Duschkabine sehr mangelhaft war und in einem anderen Raum ein Heizkörper ausgetauscht werden muss.
Abdichtung Duschkabine wurde hergestellt, Heizkörper wurde erneuert Trockner wurde 1 Woche aufgestellt. Schimmel wurde so gut wie möglich entfernt, entfernte Tapeten wurden allerdings nicht ersetzt. Dies alles wurde nach nach Bekanntgabe innerhalb 2-3 Wochen erledıgt.
Mieter wollte eine Mietminderung. Zu diesem Gespraech kamen noch zwei weitere Verwandte von ihm. Habe mich bereiterklart auf die haelfte der Gesamtmiete zu verzichten und zukünftig bis zu seinem Auszug 25,00€ der Miete zu verzichten. Das wurde von der Gegenpartei komentarlos zu Kenntnis genommen. Desweıterem habe ich İhnen mitgeteilt, dass es meinerseits keine weiteren Renovierungsarbeiten geben wird, denn die Wohnung muss von Kopf bis Fuss renoviert werden und dies könnte ich erst wenn die Wohnung leer ist.
Mieter hat mir in den darauffolgenden Wochen mehrmals seinen wunsch geaussert, eine ganze Monats-Miete nicht zu zahlen.
Es war schon mitte September und er hatte mir die Miete September nicht bezahlt.
Jedenfalls teilte er mir mit, es gebe noch Probleme mit der Wohnung, Dies ist auch wırklich so gewesen. Nach Absprache mıt dem İnstallateur wollte ich eine Fliese unter der Duschtasse entfernen um anschliessend erneut den Trockneer aufzustellen.
Er wollte mich für diesen Zweck nicht in seine Wohnung lassen. Als habe ich ihm, auf seinen Wunsch, die benötigten Werkzeuge und den Trockner zu Vefügung gestellt.
Wir haben vereinbahrt, dass es für die restliche Mietdauer meiner seits keine weiteren Massnahmen geben wird, falls das Problem hiermit nicht behoben sein sollte. Dafür bin ich seinem hartnaeckıgen Wunsch eıngegangen ihm eine volle Monatsmiete zu erlassen

Er hat nur den Trockner aufgestellt und nicht, wie empfohlen vorher die Fliese entfernt.
Vorgestern hat er mich waerend meines Auslansdsaufenthalt kontacktiert, dass es verstaerkt Schimmelgestank geben würde und er wieder krank sei.
Habe ihm gesagt, ich bin bis Sonntag im Urlaub würde mich dann sofort mit ihm treffen.
Es interessiere ihn nicht wo ich gerade waere und drohte mir damit sofort das Ordnungsamt zu benachrichtigen und vor Gericht zu gehen falls ich nicht sofort eine Firma beauftragen würde. Auch die Gespraechsführung waehrend unseres Telefonats war seinerseits vom abfaelligem Charakter.

1. İst unsere Vereinbarung 25,00€ weniger Miete und ein Mal Erlass der Gesamtmiete nichtens und ich kann sie von ihm einfordern?
2. Muss ich eine spezialle Firma beauftragen?
3. Kann ich ihm auf Grund seines Verhaltens abmahnen? Am liebsten würde ich das Mietverhaeltniss benden.

Vielen Dank!



20.10.2016 | 12:53

Antwort

von


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04827 Machern
Tel: 034292633906
Web: www.kanzlei-Machern.de
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Sehr geehrter Fragestellerin
Gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt:
Als Vertragsparteien können Sie frei über die Höhe der Minderung auf Grund des Mangels an der Mietsache verhandeln. Die Einigung auf eine Reduzierung der Miete um 25 € sowie der einmalige Erlass der Monatsmiete ist zulässig und nicht an eine bestimmt Form gebunden.
Grundsätzlich ist eine Minderung des Mietzins bis zu 20 % der Monatsmiete bei Schimmelpilzbefall üblich. Selbstverständlich ist immer auf den tatsächlichen Befall und die damit verbundene Beeinträchtigung im Einzellfall abzustellen. Ob durch den Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist übrigens objektiv durch entsprechende Laborbefunde festzustellen. Ein subjektives Empfinden des Mieters, auch ein ärztliches Artest hierüber reichen als Beleg nicht aus. Dies bezüglich müssen Sie sich keine Sorgen machen.
Die Miete kann durch den Mieter solange reduziert werden, bis der Mangel durch Sie beseitigt wurde. Eine spezielle Fachfirma müssen Sie nicht zwangsläufig beauftragen. Jedoch obliegt Ihnen der Nachweis, dass der Mangel, sprich der Schimmelpilzbefall, beseitigt wurde.
Sie sind zu dieser Mangelbeseitigung auch grundsätzlich verpflichtet und können nicht zu Lasten des Mieters vereinbaren, dass Sie bis zum Auszug des Mieters keine Instandhaltungsmaßnahmen mehr durchführen. Dieser generelle Ausschluss der Mängelbeseitigung ist unwirksam. Sie können lediglich vereinbaren, dass einen konkreter Mangel nicht beseitigt wird.
Jedoch kann der Mieter sein Recht auf Minderung des Mietzins wegen Mängeln verlieren, wenn er die Beseitigung des Mangels durch Sie verhindert. So wie in Ihrem Fall geschehen, indem der Mieter Ihnen den Zugang zur Wohnung verweigerte und Sie die erforderlichen Arbeiten nicht durch führen konnten. Wenn der Mieter die Beseitigung abredewidrig auch nicht selbst durch führt, hat er sein Recht auf Minderung der Miete wegen des Mangels verwirkt. Andernfalls könnte er die Mangelsituation künstlich aufrecht erhalten und die Miete dauerhaft mindern. Beachten Sie jedoch, dass Sie in der Beweispflicht für die Verhinderung der Mängelbeseitigung sind.
Wenn Ihnen dieser Beweis gelingt und der Mieter weiterhin die vereinbarte Mietzinszahlung nicht zahlt, können Sie ihn wegen Mietrückständen kündigen.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist zulässig, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus mehreren Monaten von mindestens zwei Monatsmieten gilt als Grund für die außerordentliche Kündigung.
Ich hoffe Ihnen Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Andernfalls nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen
Sabine Raeves
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2016 | 10:12

Sehr geehrte Frau Raeves,

ich danke İhnen für İhre Antworten.
Leider kann ich aus İhrer Antwort heraus nicht eindeutig erkennen, ob unsere Einıgung über die Mietminderung nichtens ist. Und ich daraus folgernd diese nachtraeglich einfordern kann, natürlich muss ich ihm entsprechend dem Zeitpunkt der Bekanntgabe des Schimmels eine Mietminderung zugestehen.

Falls es wirklich noch Schimmel geben sollte, muss ich dem Mieter trotz meiner Bemühungen die Miete ab dem Zeitpunkt der Bekanntgabe mindern oder nur bis zu dem Zeitpunkt, wo ich die Fliese entfernen wollte und er es nicht zugelassen hat.

Vielen Dank und ein schönes Wochenende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2016 | 22:51

Nachtrag:

Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt:
1.) Ab dem Zeitpunkt der Schimmelanzeige bis zur dessen Beseitigung kann der Mieter die Miete um 25 Euro mindern. In dieser Hinsicht ist die zwischen Ihnen getroffene Vereinbarung wirksam und entfällt auch nicht nachträglich durch das Verhalten des Mieters. Es handelt sich hierbei um eine sogenannte Nutzungsentschädigung für die eingeschränkte Nutzung der Wohnung wegen des Schimmels. Auch der Erlass der halben Monatsmiete ist und bleibt wirksam.
Anders ab den Moment, als er die Beseitigung des Schimmels verhindert hat. Von hier an muss er den vollen Mietzins wieder zahlen, da Sie den Mangel ( Schimmel) nicht beseitigen konnten. Hätte er Sie die Fliese austauschen und den Schimmel entfernen lassen, dann wäre der Mangel ja behoben und damit die Pflicht des Mieters auf volle Mietzahlung wieder entstanden. Der Mieter muss Ihnen aber auch tatsächlich und nachweislich die Beseitigung verweigert haben! Wenn Sie zum Beispiel unangemeldet gekommen sind, oder der Mieter sie aus sonstigen Gründen lediglich nicht zu diesem Zeitpunkt in die Wohnung lassen wollte, dann wären Sie in der Pflicht gewesen, es noch einmal zu versuchen. Auch bei der vereinbarten Selbstvornahme kommt es darauf an, warum die Beseitigung durch den Mieter nicht erfolgreich durchgeführt wurde. Hat er sich nicht an die Vereinbarung gehalten und hierdurch die Behebung des Mangels verhindert? Oder war die Maßnahme ( Trockner) nicht ausreichend und die Entfernung der Fliese durch den Mieter nicht möglich. Sollte letzteres der Fall sein, wären Sie weiterhin zur Beseitigung des Schimmels verpflichtet und der Mieter könnte bis zur Beseitigung die Miete mindern. Bedenken Sie immer, dass Sie im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung Ihre Angaben auch beweisen müssen. Sie müssen beweisen, dass Sie den Mangel beseitigen wollten, die Maßnahme geeignet war und der Mieter Sie hieran gehindert hat.
2.) Die nachträgliche Vereinbarung, wegen des immer noch vorhandenen Schimmels die Miete für September komplett zu erlassen, kann grundsätzlich in der Form wirksam vereinbart werden. Ich verstehe ihre Schilderung so, dass der Schimmel nicht abschließend beseitigt wurde und deshalb eine erneute Beseitigung vereinbart wurde. Zusätzlich sollte die Miete für September rückwirkend entfällt sowie die Miete dauerhaft um 25 € gemindert werden um den Nutzungsausfall wegen des Mangels auszugleichen. Im Gegenzug sollte der Mieter auf weitere Ansprüche gegen Sie in Verbindung mit dem Schimmel verzichten. Und zwar nicht nur Ansprüche auf weitere Minderungen der Miete, sondern auch Ansprüche auf weitere Schimmelbeseitigungsmaßnahmen. Sprich die Sache sollte mit dem Bereitstellen des Trockners und der Selbstvornahme der Mängelbeseitigung durch den Mieters beendet sein, im Gegenzug verzichten Sie nochmals auf die hälftige September Miete.
Grundsätzlich ist es natürlich möglich, zu vereinbaren, dass ein Mieter eine mangelhafte Wohnung gegen entsprechenden Preisnachlass mietet und auf seinen Anspruch auf Mangelbeseitigung verzichtet.
Ist dies der Fall, dann können Sie den Mieter hierauf festlegen und weiter Beseitigungsverlangen mit Hinweis auf die Vereinbarung ablehnen. Sollte der Mieter trotzdem selbständig die Miete weiter kürzen, können Sie Ihn zur Zahlung auffordern und bei nicht Zahlung kündigen. Die Vereinbarung ist wirksam. Etwas anderes kann sich jedoch ergeben, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Mangel viel größer ist, als zum Zeitpunkt der Vereinbarung angenommen und dies auch für den Mieter nicht erkennbar war. Wenn der Schimmel zum Beispiel immer größer wird und die Nutzung der Wohnung dadurch immer weiter eingeschränkt wird, muss man wohl davon ausgehen, dass die Vereinbarung zu Lasten des Mieters geht und unwirksam ist. Anders, wenn die Verschlechterung des Zustand der Wohnung auf den Mieter zurück geht, wenn das unterlassene Entfernen der Fliese die Ursache für die Verschlimmerung des Schimmelpilzbefalls ist. Dann kann der Mieter nicht zu Ihren Lasten einer weitere Beseitigung auf Ihre Kosten verlangen, da er dann die Ausbreitung des Schimmels selber verursacht hat. Anders ist die rechtliche Beurteilung , wenn die Nutzungseinschränkung allein durch die Verringerung der Miete um monatlich 25 € entschädigt werden soll und der Verzicht auf die hälftige September Miete so verstanden werden soll, dass die Bedingung hierfür ist, dass der Mieter die Beseitigung des Mangels selber vornimmt. Der Verzicht quasi als Aufwandsentschädigung für die Selbstvornahme vereinbart wurde. Dann ist der Verzicht nicht wirksam, solange der Mieter die Selbstvornahme nicht vornimmt. Die 25€ monatliche Mietminderung sind hingegen wirksam, da diese ja den Nutzungsausfall und nicht den Aufwand für die Selbstvornahme kompensieren sollen, und der Nutzungsausfall liegt ja unstreitig vor.
3.) Beachten Sie, dass Sie im Streitfall jedoch auch nachweisen müssen, dass die Vereinbarung so getroffen wurde. Können Sie dies nicht, so wären Sie mangels wirksamen Verzicht des Mieters weiterhin zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Im Gegenzug müsste der Mieter wirksam nachweisen, dass Sie ihm die Miete für den Monat September erlassen haben. Soweit dies die ersten Verhandlungen über die Mietminderung in Höhe von 25 € sowie die erste Hälfte der September Miete betrifft, wird ihm das Dank der Zeugen wohl möglich sein.
4.) Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Vereinbarungen wirksam sind. Sie haben wirksam auf Geld verzichtet, der Mieter wirksam auf weitere Mängelbeseitigungsansprüche wegen des Schimmels. Anders, wenn sich der Schimmel immer weiter ausbreitet und vergrößert und den Nutzen der Wohnung weiter einschränkt, als es von Ihnen und den Mieter zum Zeitpunkt der Vereinbarung abzusehen war.
Ist dies der Fall, kann der Mieter jedoch dann nicht die Miete mindern oder die Beseitigung auf Ihre Kosten verlangen, wenn er dies selbst verschuldet hat, indem er vorher die Beseitigung des Schimmels durch Sie verhindert hat oder die Selbstvornahme nicht im vereinbarten Umfang durchgeführte hat. Soweit der nochmalige hälftige Mietzinserlass keine Nutzungsentschädigung wegen der Schimmelbeinträchtigung sein sollte ( und dieser Nutzungsausfall durch die Verringerung der Miete um 25 € abschließend entschädigt wird) , sondern überwiegend eine Aufwandsentschädigung für die Selbstvornahme ist, wird dieser Erlass erst wirksam mit der Durchführung der Beseitigung durch den Mieter. Verweigert der Mieter entgültig die Selbstvornahme oder ist diese nun nicht mehr möglich, so können Sie dieses Geld vom Mieter einfordern.
5.) Um Beweisprobleme zu vermeiden, rate ich Ihnen dringend alle weiteren Verhandlungen zwischen Ihnen und dem Mieter schriftlich zu fixieren und nach Möglichkeit sich auch die vorher getroffenen Vereinbarungen noch schriftlich bestätigen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Raeves

ANTWORT VON

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