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Mietrückstände/ Mahnverfahren


| 11.04.2007 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Guten Tag,

unser Sohn hat für gut 1 Jahr in einer WG gewohnt und war dort nach kurzer Zeit Hauptmieter.Da die Mitmieter nur sehr unregelmäßig zahlten, hat er teilweise die Mieten nicht vollständig und auch eine Nebenkostenabrechnung nicht beglichen. Die Wohnung wurde zum 31.12.06 gekündigt.

In dem Kündigungsschreiben hat er um eine eine Aufstellung der Forderungen gebeten und diese per 30.09.06 über 980,-€ erhalten.

Er hat dann im Feb.300,-€ und im März 200,- € an das Wohnungsunternehmen gezahlt.Im April sollten € 400,- folgen und ein Schreiben an das Wohnungsunternehmen, in dem nochmal die Restforderung geklärt werden sollte.

Überschnitten hat sich mit der März-Zahlung das Schreiben eines Anwaltes, der die Einleitung des gerichtliche Mahnverfahren für das Wohnungsunternehmen ankündigte.

In dem Schreiben wird auch die Adressfindung in Rechnung gestellt. Da sich die Übergabe durch den Hausmeister der Wohngesellschaft verzögerte, hat mein Mann unseren Sohn bei der Übergabe begleitet. Hier wurde dem Hausmeister die neue Adresse bekannt gegeben.

Per Brief haben wir gegenüber dem Anwalt mit Kopie an die Wohnungsgesellschaft und dem Amtsgericht widersprochen, da keine Mahnung erfolgte, Kosten für Adressfindung nicht anfallen durften und wegen Überschneidung der März-Zahlung.


Folgende Fragen habe ich:

Darf das gerichtliche Mahnverfahren ohne vorherige Mahnung eingeleitet werden?

Ist es sinnvoll den Widerspruch zurückzunehmen?

Welche Kosten dürfen zusätzlich entstehen, wenn mit dem Anwalt ein Vergleich geschlossen wird: Zahlung der Kosten inkl. Anwalts/ Gerichtskosten in 3 Raten.

Danke und beste Grüße






Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

da für die Wohnraummiete nach § 556 b BGB eine Kalenderfälligkeit ("spätestens am dritten Werktag") besteht, tritt mit Überschreiten dieses Termins nach § 286 BGB automatisch Zahlungsverzug ein, ohne dass eine Mahnung erfolgen muss.
Ein gerichtliches Mahnverfahren darf unabhängig davon auch ohne vorherige Mahnung eingeleitet werden, nach § 286 BGB steht für den Eintritt des Verzuges die Zustellung eines gerichtlichen Mahnbescheids auch einer Mahnung gleich.

Da Ihr Sohn mit der Mietzahlung in Verzug war, ist er für den entstandenen Verzögerungsschaden ersatzpflichtig. Dazu gehören auch notwendige Kosten für die Adressermittlung. Es ist nicht die Aufgabe eines Hausmeisters, als lebender Briefkasten für den Vermieter zu fungieren. Die neue Adresse hätte - ebenso wie eine Kündigung - nicht ihm, sondern dem Wohnungsunternehmen mitgeteilt werden müssen. Wenn der Hausmeister die Weitergabe der Adresse vergisst, geht dies daher nicht zu Lasten des Vermieters.

Ist bereits ein gerichtlicher Mahnbescheid ergangen, dem Sie widersprochen haben, so sollten Sie den Widerspruch zurücknehmen, um möglichst weitere Kosten aufgrund eines streitigen Verfahrens zu sparen.
Die Gegenseite kann dann allerdings ggf. den Vollstreckungsbescheid beantragen und aus diesem dann die Zwangsvollstreckung betreiben, sofern nicht rechtzeitig Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid eingelegt wird.

Wird ein Ratenzahlungsvergleich geschlossen, so fällt zusätzlich zu den bereits entstandenen Anwaltsgebühren eine Einigungsgebühr an. Soweit kein gerichtliches Verfahren anhängig ist, liegt der Gebührensatz bei 1,5, andernfalls bei 1,0. Bei einem Gegenstandswert zwischen 600,-- und 900,-- Euro beträgt die Höhe einer Gebühr nach dem RVG 65,-- Euro (netto), bei einem Gestandswert zwischen 300,-- und 600,-- Euro beträgt die Höhe einer Gebühr 45,-- Euro (netto). Bei einem Gebührensatz von 1,5 und einer Gebührenhöhe von 45,-- Euro würden die zusätzlichen Gebühren dann also 1,5 x 45,-- Euro = 67,50 Euro betragen.


Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2007 | 15:22

Sehr geehrte Frau Haeske,

zunächst danke für die ausführlichen Erläuterungen.

Dem Mahnbescheid haben wir bislang nicht widersprochen. Soweit ich das Ganze verstanden habe, wird ein Vollstreckungsbescheid erwirkt, aus dem aber nicht vollstreckt wird. Vorausgesetzt natürlich unser Sohn kommt den Vereinbarungen aus dem Vergleich fristgerecht nach.

Muß trotzdem Einspruch eingelegt werden?

Die Forderung aus dem Mahnbescheid ist um € 200,- zu hoch ( Über- schneidung mit Zahlung aus März). Muß hierüber das Gericht informiert werden?

Nochmals danke für die Information und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2007 | 17:37

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vollstreckungsbescheid ergeht erst auf der Grundlage des Mahnbescheids soweit kein Widerspruch eingelegt wurde. Aus dem Vollstreckungsbescheid kann von der Gegenseite sofort hinsichtlich der gesamten dort genannten Forderung die Zwangsvollstreckung betrieben werden, nicht erst nach Ablauf der zweiwöchigen Einspruchsfrist und - falls keine anderweitige Vereinbarung hinsichtlich der Vollstreckung mit der Gegenseite getroffen wird - auch dann, wenn der Sohn die Raten pünktlich zahlt. Aufgrund eines fristgerechten Einspruchs gegen den Vollstreckungsbescheid wird der Rechtsstreit von Amts wegen an das im Antrag auf den Mahnbescheid bezeichnete Gericht abgegeben und die Vollstreckbarkeit wird erst auf diesem Wege wieder beseitigt.

Von daher sollten Sie dem Mahnbescheid jedenfalls teilweise widersprechen, soweit die Forderung der Gegenseite nicht mehr offen ist und mittlerweile die 200,-- Euro nachweisbar gezahlt wurden und sich so bald wie möglich mit dem Gegenseite in Verbindung setzen. Wurde teilweise Widerspruch eingelegt, kann nur noch wegen des Rests ein Vollstreckungsbescheid ergehen.
Hat eine Partei die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragt, wird der Rechtsstreit im übrigen bei einem Widerspruch dann an das im Mahnbescheidsantrag bezeichnete Gericht abgegeben.

Falls höhere Anwalts- oder Gerichtskosten dadurch entstanden sind, dass sich die März-Zahlung und der gerichtliche Mahnbescheid überschnitten haben und der Mahnbescheid auch über diesen höheren Betrag beantragt wurde bevor die März-Zahlung bemerkt werden konnte, muss Ihr Sohn diese eventuell zusätzlich entstandenen Anwalts- und Gerichtskosten tragen, da er sich zu diesem Zeitpunkt in Zahlungsverzug befand.

Ob es sinnvoll ist, bei einem zustande gekommenen Ratenzahlungsvergleich auch hinsichtlich der weiteren Forderung zu widersprechen, hängt von dem genauen Inhalt der getroffenen Vereinbarung ab. Wurde die Forderung aufgrund der getroffenen Vereinbarung gestundet und ist derzeit nicht mehr fällig, so sollte wegen der fehlenden Fälligkeit Widerspruch eingelegt werden. Falls nur eine Vereinbarung getroffen wurde, bei Zahlung der vereinbarten Raten zeitweilig nicht zu vollstrecken und die Forderung weiterhin fällig bleibt, aus Kostengründen jedoch nicht. Hier sollten Sie eine genaue Vereinbarung mit der Gegenseite treffen.

Ggf. kann der Widerspruch im Falle der Durchführung eines streitigen Verfahrens auch noch bis zum Beginn seiner mündlichen Verhandlung zur Hauptsache zur Kostenverringerung von Ihrem Sohn ganz oder teilweise zurückgenommen werden, soweit noch kein Versäumnisurteil gegen ihn erlassen wurde. Aus Kostengründen wäre es aber am sinnvollsten, wenn ein streitiges Verfahren gar nicht erst eingeleitet wird, von daher sollten Sie sich unverzüglich mit dem Gegner zwecks einer Vereinbarung in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin








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