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Mietrückstände - Form der Kündigung


| 30.03.2006 01:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag!

Ich habe ein Problem zum (Ver-)Mietrecht.

Ausgangslage: Vor knapp 2 Jahren Kauf eines kleinen Wohn- u. Geschäftshauses (1 Ladenlokal, 3 Wohnungen). Das Ladenlokal wird seit Jahren von meinem Mann geführt; das Haus läuft auf meinen Namen.
Vorstellung bei den Mietern der (nicht preisgebundenen) Wohnungen, „offizielle“ Mitteilung des Eigentumsübergang mit dem Hinweis, dass die Mieten und auch die Höhe der monatlichen Nebenkosten- und Heizungsvorauszahlungen nicht erhöht wurden. Die Mietverträge sind (aus Bequemlichkeit) noch immer die mit dem Vorvermieter abgeschlossenen alten Formulare, nur 1 Mietvertrag ist wegen eines Mieterwechsels neu entstanden.


Bez. eines Wohnungs-Mietverhältnisses gibt es nun Probleme: schleppende und zurzeit ganz ausbleibende Zahlungen; konkret: zum zweiten Male hintereinander wurde die Miete komplett nicht gezahlt, d.h.: wir möchten am liebsten eher heute als morgen fristlos kündigen.

Die Details:
Der alte, von uns übernommene Mietvertrag gilt auf unbestimmte Zeit (Standard-Vordruck RNK Verlag Nr.525), das Mietverhältnis besteht seit dem 1.3.2002; Kaltmiete 275,-€ zzgl. monatl. Heiz- u. Nebenkostenvorauszhlg. je 45,-€ . Uns war bekannt, dass die Wohnungsmieterin vom Sozialamt und/oder BAFÖG-Amt (wg. Nachholung eines Schulabschlusses) Unterstützung erhielt.

Der Mietvertrag enthält unter § 23 „Weitere Vereinbarungen“ den handschriftlichen Zusatz „Der Mietvertrag gilt nur bei Übernahme durch das Sozialamt“.
- Frage: ist das eine legitime Zusatzklausel, oder ist eine solche Abrede sittenwidrig oder so ähnlich?

Da wir gewisse Schwierigkeiten mit der Mietzahlung fürchteten, haben wir kurz nach Übernahme des Mietverhältnisses ein Schreiben über die gleichgebliebene Höhe der Miete und das Erfordernis der regelmäßigen Zahlung aufgesetzt, das von beiden Seiten unterschrieben und dem Sozialamt (für die Berechnung seiner Unterstützungsleistungen an die Mieterin) zugeleitet wurde. Darin stand u.a. wortwörtlich:
„Auf Grund wiederholten Ausbleibens der Mietzahlungen an den bisherigen Hauseigentümer besteht der Vermieter unbeschadet etwaiger Mietübernahme-Zusagen seitens öffentlicher Stellen (Sozialamt, BAföG-Amt o.ä.) auf der gesetzlich üblichen Zahlung von Mietzins und Vorauszahlungen bis zum dritten Werktag eines jeden Monats; bei wiederholter Nichtzahlung gelangt ansonsten das gesetzlich festgelegte Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zur Anwendung.“

Die Zahlung der Mieten stolperte zu Anfang unseres „Vermietertums“ etwas, weil die Unterstützungszusagen sich verzögert hatten bzw. ein Antrag an einen anderen Unterstützungsträger in der Bearbeitung war. Wir hatten seinerzeit etliche Gespräche mit der Mieterin und auch mit der für sie zuständigen Sozialamtsmitarbeiterin, die uns eine zügige Bearbeitung zusicherte. Dann lief die Mietzahlung per Amt einigermaßen korrekt. Neues „Stolpern“ beim Übergang auf die Zahlung durch das BaAFÖG-Amt, gezahlt wurde nun meist durch die Mieterin. 2 x geduldete angekündigte Teilzahlung, aber mehrmals (auch schriftlicher) Hinweis unsererseits auf die Notwendigkeit der pünktlichen Zahlung.

Beim ersten Ausbleiben einer ganzen Miete (Februar 06) am 20. 2. an die Mieterin Einschreiben m. Rückschein geschickt: neben einigen mittlerweile schon mehrfach wiederholten Hinweisen (Flurreinigung, Flur freihalten, kein Fahrrad im Flur etc.) die Aufforderung, die ausstehende Miete „unverzüglich“ zu zahlen und „regelmäßig jeweils zu Monatsanfang“ zu zahlen – von der Mieterin keinerlei Reaktion, obwohl sie das Schreiben bekommen haben muss (Rückschein).
Ein Monat später (März 06): wieder keine Mietzahlung, auch keine Nachzahlung für Februar. Hier haben wir noch nichts weiter unternommen, weil wir irgendwie immer noch auf eine Nachzahlung hofften.

- unsere Hauptfragen: wie sieht Vorbereitung zur fristlosen Kündigung aus, muss so etwas wie eine Abmahnung geschickt werden oder war das schon unser Brief vom 20.2.? Müssen weitere Zahlungsfristen gewährt und eine Widerspruchsfrist genannt werden? Es gibt vielleicht ein Musterformular.

Vom Hausverkäufer hatten wir bei Übernahme des Hauses die Mietkaution in Höhe von 2 Warmmieten (Sparbuch mit Zinsen; wurde durch uns dann auf neues Sparbuch angelegt) zusammen mit einem Abtretungsdokument erhalten, wonach die Kaution – sofern der Vermieter keine Ansprüche darauf hat und sie zurückzahlen würde – anstelle an den Mieter an das Sozialamt zu leiten habe.
- Frage: Kann Kaution in so einem Fall auch ausbleibende Mieten kompensieren oder nur Ansprüche unsererseits aus nichtgezahlten Nebenkosten oder Beschädigungen o.ä.?

Herzlichen Dank im Voraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB sind Sie als Vermieter dazu berechtigt, daß Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit zwei Mieten in Verzug gerät.

Nach den von Ihnen zutreffend erwähnten gesetzlichen Regelung ist die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen. Nach Ihrer Schilderung sind derzeit zwei Monatsmieten offen, nämlich Februar und März dieses Jahres.

Demnach sind Sie nach der oben genannten gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, ohne daß Sie zuvor weitere Zahlungsfristen gewähren müssten oder eine Abmahnung aussprechen müssen.

Wenn Sie als Eheleute in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten sind, muß die Kündigung von Ihnen beiden unterschrieben werden und an alle Mieter gerichtet sein. Die Kündigung sollte auf den bestehenden Mietrückstand gestützt werden und neben der fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a+b BGB rein vorsorglich und hilfsweise auch ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt (3-Monatsfrist) erklärt werden.

Zusätzlich sollte die Kündigung auch mit Hinweis auf die mehrfachen unpünktlichen Mietzahlungen und die entsprechenden Abmahnungen Ihrerseits begründet werden, da auch dies einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen kann.

Außerdem sollte der stillschweigenden Vertragsverlängerung bei Nichtauszug der Mieter ausdrücklich widersprochen werden.

Da die Mieter mit der Mietzahlung in Verzug sind, können Sie auch einen Anwalt mit der konkreten Formulierung und Fertigung des Kündigungsschreibens beauftragen. Die entstehenden Kosten wären zwar zunächst von Ihnen zu tragen, jedoch haben die Mieter die Anwaltskosten wegen des Zahlungsverzugs als Schadensersatz zu erstatten.

Gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung sollten die Mieter aufgefordert werden, die Wohnung umgehend, spätestens aber bis zu einem von Ihnen genannten Termin an Sie geräumt und in vertragsgemäßem Zustand herauszugeben. Nach Fristablauf sollte Räumungsklage eingereicht werden, um die Herausgabe der Wohnung an Sie zu erzwingen, da Sie andernfalls den aus der Kündigung resultierenden Herausgabeanspruch nicht werden umsetzen können.

Die Ihnen überlassene Kaution kann mit Mietschulden verrechnet werden - unter Umständen werden aber bis zur Räumung und Rückgabe der Wohnung weitere Kosten anfallen. Nicht zuletzt mögliche Schadensersatzforderungen bei Beschädigungen der Wohnung bzw. für unterlassene Schönheitsreparaturen sowie Nebenkostennachzahlungen sollten Sie ebenfalls im Auge behalten, so daß die Kaution ggf. nicht ausreichen wird.

Generell gilt in Fällen der Nichtzahlung der Miete um weitere Zahlungsausfälle zu vermeiden das Gebot des schnellstmöglichen Handelns. Denn je eher das Mietverhältnis gekündigt ist und der zahlungsunfähige oder -willige Mieter die Wohnung verlässt, um so eher können Sie die Räume erfolgreich neu vermieten.

Ich hoffe, Ihre Fragen beantwortet zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder eine weitergehende Vertretung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
www.online-rechtsauskunft.net
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Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2006 | 14:02

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre rasche und hilfreiche Antwort, Ihre Ratschläge werden gerne aufgenommen.
Etwas ist noch unklar:
Muss in das Schreiben zur fristlosen Kündigung formal ein Satz, in dem auf ein Einspruchsrecht hingewiesen wird?
Wenn der Mieterin weitere Zeit zur Räumung angeboten wird, erfolgt Geltendmachung des Anspruches auf Mietzahlung für den Zeitraum, in dem nicht weitervermietet oder eine Weitervermietung nicht angebahnt werden konnte (obwohl wir Schadensersatz bei dieser Finanzlage vermutlich abschreiben können), erst in späteren Schritten?
Sie hatten sich in Ihrem Antwortschreiben nicht zu der Verquickung mit dem Sozialamt geäußert; kann die Zusatzvereinbarung im Mietvertrag „Der Mietvertrag gilt nur bei Übernahme durch das Sozialamt“ noch irgendwelche Auswirkungen haben, oder aber evtl. sogar hilfsweise verwendet werden? Die letzten Mieten vor Februar wurden nämlich nicht mehr von Ämtern überwiesen, sondern von der Mieterin bzw. einer Verwandten selbst und das z.T. in 2 Teilzahlungen, ich weiß nicht inwieweit überhaupt noch Unterstützung bezogen wird. Muss aktiv einem Amt Kenntnis von der fristlosen Kündigung (egal, wie sie ausgehen wird) gegeben werden?
Es wäre schön, wenn sich dies noch klären ließe.
Mit herzlichem Dank und vielen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2006 | 14:27

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte:

Einem Amt müssen Sie keine Kenntnis von der Kündigung geben. Dies ist allein Sache der Mieterin.

Selbstverständlich schuldet die Mieterin nach der Kündigung bis zur Räumung weiterhin Nutzungsentschädigung in Höhe der bislang gezahlten Miete. Darauf können Sie in der Kündigung bereits hinweisen. Wenn Sie nicht zahlt, wird Ihnen aber nur die Zahlungsklage zu Ihrem Recht verhelfen.

Ein Einspruchsrecht gegen die fristlose Kündigung steht der Mieterin nicht zu, also müssen Sie sie darauf auch nicht hinweisen.

Da der Mietvertrag in Vollzug gesetzt wurde - Überlassung der Mietsache gegen (zeitweise) Mietzahlung - ist der von Ihnen genannte Eintrag im Mietvertrag unschädlich und kann nicht gegen Sie verwendet werden.

Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne (auch telefonisch) zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen aus Köln

Andreas Schwartmann
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