Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:
Die Mietminderung machen Sie gegenüber dem derzeitigen Eigentümer geltend. Sowohl beim Verkauf als auch bei der Zwangsversteigerung tritt der neue Eigentümer in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies betrifft nicht nur die Kaution, sondern auch die Frage der Mietminderung.
Der Ersteher wird im Zeitpunkt des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des Grundstücks (§ 90 Abs. 1 ZVG
) und tritt mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG
).
Ansprüche aus Mietminderung verjähren in 3 Jahren nach § 195ff BGB
.
Nach § 199 BGB
beginnt die Verjährung zum Schluss des Jahres zu laufen in dem der Anspruch entstanden ist. In Ihrem Fall:
Beginn der Verjährung 31.12.2007, Ende der Verjährung 31.12.2010.
Es ist also noch nichts verjährt.
Die Mietminderung betrifft die Bruttomiete. Wie Sie selbst richtig erkennen, sind auch die bislang erfolgten Nebenkostenabrechnungen vom Mangel erfasst.
Ist die Fläche kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, steht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der überzahlten Betriebskosten gem. §§ 812
, 818 BGB
zu.
Dieser Rückforderungsanspruch wäre auch nicht ausgeschlossen, wenn Sie der Abrechnung nicht widersprochen hätten. Denn die Zahlung der Betriebskostennachforderung ist nur dann ein Saldoanerkenntnis, wenn der Mangel für den Mieter unschwer zu erkennen war. Bei Flächenabweichungen ist dies nur Sehr seltend er Fall.
Bezüglich der Fernwärme ist zu unterscheiden, wer Vertragspartner ist. Hat der Vermieter den Vertrag geschlossen und findet die Abrechnung eingang in die Betreibskostenabrechnung, so bezieht sich der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter aus §§ 812,818 BGB
auch auf die Fernwärme.
Hat der Mieter den Vertrag direkt mit der externen Firma abgeschlossen, so besteht ebenfalls ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, §§ 812
, 818 BGB
, diesmal jedoch direkt gegen die externe Firma.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Schiessl,
vielen Dank für Ihre schnelle und für mich doch sehr überraschende Antwort. Wie raten Sie mir mit dem neuen Eigentümer zu verfahren?
Seit ich die Miete an diesen bezahle, habe ich meine Mietzahlungen bereits um die abweichenden 20% gemindert -- also für die Mieten ab Dezember 2009, natürlich angekündigt.
Einbehalten habe ich bislang noch die Miete für November 2009, da die Zwangsverwaltung Mietzahlungen nur bis Oktober, der neue Eigentümer aber erst am Dezember 2009 wollte. Für diese Miete erhielt ich diese Woche jedoch die Aufforderung des neuen Vermieters, diese zu überweisen.
Außerdem erhielt ich Anfang des Monats neben dem Grundriss der Wohnung ein Anschreiben mit dem Hinweis, dass "alle Konditionen gemäß Mietvertrag unberührt" blieben.
Sicherlich sollte ich den neuen Vermieter nun darüber in Kenntnis setzen, dass ich meine Mietminderung auch auf den Zeitraum August 2007 - November 2009 gegenüber ihm geltend mache und eine entsprechende Rückforderung besteht. Sollte ich diesen zur Rückerstattung, also Überweisung des Betrages auffordern, oder kann ich meine zukünftigen Mietzahlungen mindern, ab wann und in welcher Höhe? Was muss ich hierbei beachten? Gibt es z.B. bestimmte Mindestzahlungen, die ich leisten muss? Sicherlich kann ich nicht einfach ein halbes Jahr lang keine Miete zahlen.
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen,
S.G.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage:
Ihr Minderungsbegehren wird den neuen Eigentümer sicherlich nicht überraschend treffen, da er selbst ja die Wohnung ausgemessen hat und somit den Mangel kennt.
Wie Sie selbst richtig feststellen sollten Sie den Vermieter zunächst anschreiben und mit Ihrem Rückforderungsbegehren konfrontieren. Sie sollten Ihm zur Rückzahlung eine angemessene Frist von 14 Tagen setzen. Sollte die gesetzte Frist verstreichen so sollten Sie mit den laufenden Mieten aufrechnen. Dies müssen Sie dem Vermieter jedoch in einem gesonderten Schreiben mitteilen, da die Aufrechnung eine empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt. Bestimmte Mindestzahlungen müssen Sie nicht leisten. Eine bestimmte Vorlaufzeit müssen Sie Ihrem Vermieter für die Aufrechnung nicht gewähren.
Wenn Sie über Jahre eine Überzahlung zu Ihren Lasten vorgenommen haben, können Sie durchaus mit den Mietzahlungen für eine halbes Jahr aufrechnen. Sie sollten dem Vermieter Ihr Zahlenweck detailliert offenlegen und sich auch auf seine Vermessung der Wohnung beziehen. Soweit Sie weiter Zweifel an der Wohnungsgröße haben, so sollten Sie einen Gutachter mit der Ausmessung beauftragen. Die Kosten belaufen sich etwa auf 200-300 EUR.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
