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Mietrückforderung - Wohnung kleiner als im Mietvertrag und im Mieterhöhungsschreiben

02.03.2021 13:16 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Im Mietvertrag steht eine Größenangabe von ca. 56 m² und eine Kaltmiete von 450,00 €. Mietbeginn war am 1. Juli 2008.

Im Jahr 2015 gab es ein Mieterhöhungsschreiben (gültig ab 01.12.2015) mit einer Größenangabe von 54,81 m²:
Kaltmiete alt: 450 ,00 € (8,21 € je m²)
15% Erhöhung: 67,50 € (1,23 € je m²)
Neuer Mietzins: 517,50 € (9,44 € je m²)
Dieser Mieterhöhung wurde seitens des Mieters zugestimmt.

Im Jahr 2019 gab es ein weiteres Mieterhöhungsschreiben, welcher nicht zugestimmt, sondern nach Messung durch den Vermieter die Wohnungsgröße angezweifelt wurde. Der Vermieter beauftragte einen Architekten, welcher die Wohnung mit 51,55 m ² gemessen hat (Balkon zur Hälfte gerechnet). Weil der Balkon keine besondere Lage hat (man sieht lediglich direkt die nächste Hauswand) geht der Mieter davon aus, dass dieser nur zu einem Viertel zählt und die wahre Wohnungsgröße daher mit 50,46 m² anzusetzen ist. Der Vermieter hat die Mieterhöhung zurückgezogen.

Der Mieter hat jetzt eine Rückforderung der zu viel gezahlten Miete seit der Mieterhöhung zum 01.12.2015 gestellt. Der Vermieter lehnt dies mit folgenden Begründungen ab:
Ob sich Fehler bei der Wohnfläche auf die Höhe der vereinbarten Miete auswirken, hänge vom Umfang der Abweichung ab, wobei die Grenze bei 10% liege (BGH WuM 2005, 712). Abweichungen bis zu 10% müsse der Mieter akzeptieren, d.h. derartige geringfügige Abweichungen würden nicht zur Kürzung der Miete berechtigen, es sei denn die Größe sie zugesichert gewesen.
10% von 54,81 m² sind 5,48 m², d.h. nur dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner als 49,33 m² wäre, gäbe es einen Anspruch. Zudem würde ein Rückforderungsanspruch (=Bereicherungsanspruch) regelmäßig in 3 Jahren verjähren. Vorliegend hätte dies zur Folge, dass jedenfalls für die Jahre 2015, 2016, 2017 und 2018 keine Ansprüche mehr bestehen würde. Jeglicher Anspruch wurde daher zurückgewiesen.

Der Mieter ist anderer Meinung:
Dass sich Fehler bei der Wohnfläche auf die Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Miete erst ab einer Grenze von 10% auswirken, gibt er dem Vermieter Recht. Führt hierzu jedoch an: Ausgehend von den im Mietervertrag stehenden 56 m² ergibt sich zu den tatsächlich anzusetzenden 50,46 m² eine Differenz von 5,54 m². Im Mietvertrag waren also 10,98 % mehr als die tatsächliche Wohnungsgröße angegeben. Anders herum gerechnet ist die Wohnung 9,89% kleiner als im Mietvertag angegeben. Aufgrund der Hinweise in der Wohnflächenberechnung, dass wichtige Punkte nicht erfasst werden konnten und das Berechnungsergebnis vor allem im Wohn-Esszimmer nicht so präzise sei, könnte diese Differenz größer sein, also auch die 10%-Grenze übersteigen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung sei die Messung noch einmal durch eine neutrale Stelle durchzuführen.

Für den Zeitraum seit Mietbeginn im Juli 2008 bis November 2015 (vor Mieterhöhung im Dezember 2015) ergibt sich dadurch zu viel gezahlte Miete für 89 Monate, also ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 3.964,06 € (Mietpreis 450,00 € / 56 m² = 8,04 €/m² x 5,54 m² = 44,54 € x 89 Mon.) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz.

Dieser Anspruch verjährt nicht automatisch, sondern beginnt gem. §199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründeten Umständen (Vergleich dazu die Entscheidungen des Landgericht Krefeld (Az.: 2 S 23/12) und des Landgericht München (Az.: 31S 6768/13). Die Kenntniserlangung war nicht zuletzt erst aufgrund der Messung der Wohnung durch einen Architekten (anders als durch solche fachlich erforderliche Kompetenz ist die Messung der Wohnung aufgrund der Komplexität nicht möglich) im Februar 2020 der Fall, was hiermit auch dem Beginn der Verjährungsfristen entspricht.

Abgesehen der oben beschriebenen Rückforderung bis zum Jahr 2015 sei klargestellt, dass bei Mieterhöhungen die 10-Prozent-Regel nicht gilt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 220/17 bzw. 266/14). Bei Mieterhöhungen muss die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt werden. Laut Bundesgerichtshof gilt sie zwar, wenn der Mieter zugestimmt hatte und der Vermieter die neue Miete auch auf Basis der tatsächlichen Fläche hätte fordern können (Az. VIII ZR 234/18). Dies ist hier jedoch nicht der Fall, da bei 50,48 m² und einer im Jahr 2015 mittleren Quadratmetermiete in Stuttgart in Höhe von 8,20 €/m² (Baujahr vor 1975) die „wahre Miete" bei 413,94 € lag.

Spätestens seit dem Dezember 2015 besteht also ein Rückforderungsanspruch der zu viel gezahlten Miete. Ausgehend von der tatsächlichen Wohnungsgröße von 50,46 m² ergibt sich im Vergleich zur Wohnungsgröße in der Mieterhöhung von 54,81 m² eine Differenz in Höhe von 4,35 m². Multipliziert mit der Quadratmetermiete (9,44€) und den bisher bezahlten Monate bis einschließlich März 2021 (64 Monate) ergibt sich eine Summe in Höhe von 2.628,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz.

Auch hier beginnt die Verjährungsfrist erst mit Erkenntniserlangung, welche den Anspruch begründet, also im Februar 2020 (Vergleich Absatz zur Verjährung oben).


Wer hat Recht? Welche Rückforderungsansprüche hat der Mieter tatsächlich, was kann gerichtlich durchgesetzt werden?

Wann verjähren Rückforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen, in welchen die Umlagen von Beginn an (seit Juli 2008) mit 54,81 m² Wohnungsgröße gerechnet wurde?

02.03.2021 | 15:04

Antwort

von


(31)
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Anfrage und Ihr entgegengebrachtes Vertrauen. Nachfolgend erläutere ich Ihnen sehr gerne die Rechtslage:

Wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode bzgl. der Wohnfläche vereinbart wurde, ist zunächst zu prüfen, ob eine ortsübliche oder sonstige naheliegende allgemeine Regelung in der Region besteht. Sofern dies nicht der Fall ist, ist für Wohnraummietverträge, die ab dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung maßgeblich (BGH VIII ZR 86/08). Hier kommt bzgl. des Balkons ein Ansatz von 25-50% in Betracht. Bestehen hier Unsicherheiten, werden Balkone regelmäßig nur mit 25% ihrer Fläche bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt (LG Berlin, 18 S 308/13).

Somit berechnet sich dem BGH VIII ZR 295/03 zufolge die Abweichung wie folgt:
56qm – 50,46qm = 5,54qm --> 5,54qm ./. 56qm = 0,098, gerundet auf zwei Stellen 0,10 --> 10% Abweichung! Die Abweichung muss jedoch m e h r als 10% ergeben, sodass letztendlich kein Anspruch besteht, wobei sich durch eine erneute Vermessung möglicherweise eine minimal andere Abweichung ergeben könnte, sodass minimal die 10%-Grenze überschritten werden könnte.

Sodann wären auch die weiteren Punkte zu klären bzw. neu zu berechnen:
In der Wohnraummiete sind nach der Rechtsprechung des BGH auch kleinere (also unter 10%) Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen und Betriebskosten zu berücksichtigen, vgl. BGH, VIII ZR 266/14. Der Mieter hat einen Anspruch auf Nachberechnung der Nebenkostenabrechnungen. Da die Miete seit Beginn des Mietverhältnisses erhöht wurde, wären diese Erhöhungen an die tatsächliche Wohnfläche anzupassen gewesen (BGH VIII ZR 192/03).

Der Anspruch auf Rückzahlung zu viel geleisteter Miete verjährt erst drei Jahre ab Kenntnis der Flächenabweichung. Somit wäre eine Geltendmachung der Rückforderung bis zum Beginn des Mietverhältnisses denkbar, da Kenntnis erst im Februar 2020.

Ergänzend weise ich darauf hin, dass auch eine nach der Höhe der Nettokaltmiete berechnete Kaution anzupassen wäre (BGH, NJW 2005, 2773).

Da die Abweichung sehr an der 10%-Grenze ist und das Risiko sehr hoch ist, dass dem Mieter oder dem Vermieter vollumfänglich Recht zugesprochen werden könnte aufgrund einer weiteren Vermessung durch einen Sachverständigen, wäre mE eine einvernehmliche Lösung (wie zB hälftige Rückzahlung) für alle Beteiligten sehr erstrebenswert.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne über die Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Victoria Meixner


Rückfrage vom Fragesteller 02.03.2021 | 15:34

Sehr geehrte Frau Meixner,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mich leider teilweise irritiert.

Sie schreiben: "Sodann wären auch die weiteren Punkte zu klären bzw. neu zu berechnen: In der Wohnraummiete sind nach der Rechtsprechung des BGH auch kleinere (also unter 10%) Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen und Betriebskosten zu berücksichtigen, vgl. BGH, VIII ZR 266/14."

Kann daraus geschlossen werden, dass dem Mieter die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete seit der Mieterhöhung in jedem Fall (also auch bei weniger als 10% Abweichung) zugesprochen werden müsste? Oder ist dies an die vorgenannten Bedingungen geknüpft? Mich irritiert Ihre Wortwahl: Sodann ... und dass Sie abschließend abhängig der 10%-Grenze das Risiko sehr hoch einschätzen, dass je nachdem einem der beiden Parteien vollumfänglich Recht zugesprochen werden könnte. Könnte es nicht auch so sein, dass, weil es weniger als 10% Abweichung ist, für die Zeit vor der Mieterhöhung keine Rückforderungsansprüche bestehen und seit der Mieterhöhung aber sehr wohl?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.03.2021 | 20:34

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage und entschuldige mich für die schlechte Formulierung.

Nur die Rückforderung des Mietzinses ist abhängig von der 10%-Grenze. Die Nebenkosten sowie die Mieterhöhung sind nicht von dieser Grenze abhängig, nur der Mietzins. Für die Mieterhöhung bedeutet dies, dass diese prozentual an die abweichende Mietfläche anzupassen ist, ohne dass es dabei auf die "mehr als 10%" ankommt. Eine Erhöhung wird also so gestellt, als wäre die Fläche von Anfang an korrekt berechnet und entsprechend erhöht worden. Ebenso bzgl. der Nebenkosten.

Ich hoffe, dass das Missverständnis aufgeklärt ist und Sie eine zufriedenstellende Lösung erreichen werden.

Mit freundlichen Grüßen
Victoria Meixner

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