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Mietreduzierung und -Minderung

| 23.03.2020 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich versuche den Sachverhalt und die sich daraus ergebenden Fragen so knapp und präzise wie möglich zu halten.

Ausgangslage:
Gemietete DHH zu reinen Wohnzwecken inkl. Garten (Wfl. ca 130 qm, Garten ca. 450 qm).
Garten ist Teil des Mietvertrags - also keine Nutzung, sondern Mietobjekt.
Gesamtmiete kalt 980 €.

Sachverhalt:
Vermieter möchte Grundstück teilen, i.e. ca. 300 qm des Gartens abtrennen und darauf ein Haus bauen. Grundsätzlich habe ich dem mündlich zugestimmt.

Folge:
ME muss ein neuer Mietvertrag gemacht werden, der einen geringeren Mietzins beinhaltet.
Vermieter hat 8% Reduzierung vorgeschlagen für Regelmiete, also ohne Berücksichtigung Mietminderung durch Baustellenbeeinträchtigung etc..

Meine Sicht:
Die vorgeschlagene Reduzierung erscheint mir etwas gering, da
1.) der Garten faktisch nicht mehr nutzbar ist als Nutzgarten für Anbau (da durch den Neubau komplett verschattet) und ebenso nur sehr eingeschränkt nutzbar für Kinder
2.) durch den Neubau der Wohnwert des Objekts deutlich sinkt, da ich z.B. statt auf 30 Meter Grünfläche jetzt auf eine Hauswand blicke
3.) ich durch die angesprochene Verschattung (Neubau auf der Südseite) mit höheren Heizkosten rechne (zumal es sich um einen quasi-ungedämmten Altbau handelt)

Frage(n)
1.) In welcher Größenordnung kann sich eine Mietreduzierung in so einem Fall üblicherweise bewegen und mit welcher Begründung? Gibt es dazu einschlägige Urteile?
2.) In welcher Höhe wäre üblicherweise eine Mietminderung anzusetzen durch die Baustellenbeeinträchtigung?

Vielen Dank vorab und viele Grüße,
AAJ

23.03.2020 | 12:30

Antwort

von


(123)
Osthofstraße 24
48163 Münster
Tel: 02536-3089355
Tel: 0173-7210094
Web: http://www.awr-kanzlei.de
E-Mail:
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145-20
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage
Mietreduzierung und -Minderung
23.03.2020 10:13
beantworte ich wie folgt:

I. Mietreduzierung:
Vorsorglich sollten Sie schriftlich den Vorschlag einer Mietvertragsanpassung per Einwurfeinschreiben (od. mit sonst nachvollziehbarem Zugang) an Ihren Vermieter richten oder eine Ankündigung der Mietminderung. Denn faktisch handelt es sich um einen Minderungsgrund (oder sogar eine Teil-Mietenziehung gem. § 536 Absatz 3 BGB oder zumindest den späteren Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft - Größe Gartenfläche- iSv § 536 Abs. 2 BGB ). Unabhängig davon wie man es nennt berechtigt es Sie zur dauerhaften Reduzierung der Miete.

Zur Höhe:
Urteile zur Höhe einer GEMEISANM zw. Mieter u Vermieter (im Folgenden V) vereinbarten Reduzierung der Miete sind mir nicht bekannt (und finden sich auch in den mir zur Verfügung stehenden Suchmaschinen beckonline und juris nicht)
Anhaltspunkte bieten Urteile zur Minderung :

a) AG Köln Entscheidung Urteil vom 06.10.2000, 218 C 138/00 . Dieses führt wie folgt aus:
„Wird dem Mieter sein vertraglich eingeräumtes Recht zur Mitbenutzung von Waschküche, Trockenspeicher und Garten entzogen, führt dies auch dann zu einer Mietminderung, wenn der Mieter diese Einrichtungen früher tatsächlich nicht in Anspruch genommen hat. Wegen des vollständigen Entzugs der Waschküchen- und Trockenspeicherbenutzung und eines teilweisen Entzugs der Gartenbenutzung ist eine Mietminderung mit einer Quote der Grundmiete von 17,6% nicht zu beanstanden."
b) AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 09. Februar 1989 – 60 C 602/88 –, juris
(dort ging es um den willkürlicher Widerruf der Gartennutzung durch den Vermieter)
Minderungsbetrag in Höhe von rund 5%-7% +
c) LG Osnabrück, Urteil vom 30.04.1995; Az. 1 S 39/85 eingeschränkte Gartennutzung - Lagerung von Baumaterial 5 %
(vgl. zB https://www.mietrecht.com/mietminderung-garten-nicht-nutzbar/)

Auf Ihren Fall übertragen:
Ihnen stand ja die ALLEIN-Nutzung zu, die nun um 2/3 reduziert wird.
20 Prozent dürfte zu hoch angesetzt sein. Ich würde höchstens seine Verdopplung auf 16 % vorschlagen.

Ganz abschließend kann dies über diese Plattform deshalb nicht beziffert/beurteilt werden, da mir Detail, was (für eine Nutzung/welcher Teil des Gartens mit was für einer Bepflanzung etc.) Ihnen genau entzogen wird, nicht bekannt sind.

Bitte beachten, dass eine VERTARGLCIHE Regelung einer Minderung vorzuziehen ist, d enn:
Bei einer unberechtigten oder zu hoch angesetzten Minderung kann der Bestand des Mietverhältnisses gefährdet sein , da dann eine Kündigung seitens des V erfolgen kann.

II.
Das zuletzt genannte betrifft auch die Minderung wg. der Baustellenbeeinträchtigung etc.:

Wie eingangs erwähnt, bedarf eine Mietminderung der Schriftform. Vorzuziehen ist eine vertragliche Regelung auch In Bezug auf die
Baustellenbeeinträchtigung

Dahingehend könnte zB vertraglich geregelt werden , dass bis zum Ender der Bauarbeiten die Miete zusätzlich um 10 % gekürzt wird.

Vgl.
a) LANDGERICHT Darmstadt NJR-RR 1989, 1498: MInd. um 10 % der Nettomiete wenn die unmittelbare Umgebung (wie wohl bei Ihnen sein wird) des Hauses den Charakter der Baustelle hat

b Auch LANDGERICHT OSNABRÜCK Entscheidung veröff. in WuM, 1986, 92 setzted bei Lagern von Baumaterial im Garten 10% an.

c) Landgericht Berlin, Urteil vom 13.01.2004
- 64 S 334/03 -
Bauarbeiten außerhalb der Wohnung/Bauarbeiten außerhalb der Wohnung lärm- und schmutzintensiv gewesen. Beeinträchtigungen nur zeitweise aufgetreten und haben in ihrer Intensität ständig gewechselt. Das Gericht hielt daher eine Minderungsquote von 15 % für angemessen.

d) Anderes Gereichte (aus Hessen) - Amtsgericht Mainz, Urteil vom 28.11.1996
- 10 C 49/96 - :
bei Bauarbeiten und Fassaden-Gerüst: Mietminderung bei eingerüstetem und mit Folie verklebtem Wohnhaus/Kein Tageslicht, Baulärm und Staub machen Wohnungen "unbewohnbar", d.h.
Wohnung konnte nicht wie im Mietvertrag vorgesehen genutzt werden/Folie an Fenstern/ Staub und Lärm durch Bauarbeiten waren "ständiger Begleiter des Alltags"
-> Mietminderungsquoten um 15 und 25 Prozent.

Ob dies bei Ihnrn zu hoch bemessen ist, hängt davon ab, wie stark die Beeinträchtigung ausfällt. Dies vermag ich nicht zu sagen und sollte am Besten ein Kollege vor Ort beurteilen, wenn es so weit ist.

Ich hoffe Ihnen eine erste Einschätzung gegeben zu haben und weise auf folgendes hin:
Gerne stehe ich Ihnen für eine noch umfangreichere Beratung zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die in meinem Profil genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse (nach Ausnutzung der Nachfragemöglichkeit) oder per Direktanfrage über frag-einen-anwalt.de.
Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann, ist jedoch rechtsverbindlich. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann aber möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.

MfG
RAWinkelmann


Bewertung des Fragestellers 02.04.2020 | 21:27

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