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Mietrechtsnachfolge

| 04.10.2021 12:29 |
Preis: 85,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Kauf bricht nicht Miete

Eckdaten: Verkauf meines Hauses zum 02.08.2021; 4 Mietwohnungen; zum Zeitpunkt des Verkaufes sind 3 Wohnungen vermietet: EG1, EG2 und OG2, OG1 steht leer. Auszug Kaufvertrag: "Die Mietverträge werden von den Käufern übernommen. Der Inhalt der Mietverträge ist den Käufern bekannt. Auf §566 BGB hat der Notar hingewiesen."
Der beauftragte Makler hat - noch bevor der Kaufpreis erst am 14.08. gezahlt wurde - die leere Wohnung zum 02.08. vermietet. In der Folge versucht der neue Eigentümer nun, den "alten Mietern" Mietbestandteile und Rechte aus den alten Mietverträgen vorzuenthalten oder zu entfernen.
Im Einzelnen: Mieter EG1 : gem.altem Mietvertrag hat dieser ein Nutzungsrecht am Balkon und an der Terrasse ( besteht aus einem überdachten und freien Teil.) Dem neuen Mieter OG1 wurde die Terrasse und der Balkon offensichtlich mitvermietet. Vor der Terrassentür befindet sich seit seinem Einzug ein Vorhängeschloss, sodass Mieter EG1 die Terrasse und den Balkon nicht mehr betreten kann ( z.B. um seine Wäsche aufzuhängen ). EG1 wurde zudem im alten MV ein Stellplatz in der Doppelgarage vermietet ( im Gesamtmietpreis ). Diesen Stellplatz will der neue Eigentümer nun EG1 wegnehmen und für 50 € separat berechnen.
EG2: auch hier versucht der neue Eigentümer, die Garage zu separieren und getrennt zu vermieten.
Er legt allen Mietern vorausgefüllte neue Mietverträge vor, datiert auf die alten Verträge 2006,2016 bzw.2017 mit seinen neuen, m.E. rechtlich nicht haltbaren Bedingungen.
OG2: hatte zum Einzug 2016 eine Kaution 727€ gezahlt. Da es sich um eine grossartige Mieterin handelt, hatte ich ihr nach 2 Jahren 50% der Kaution zurückgezahlt. Die restl. 50% hatte ich an den neuen Eigentümer gezahlt.
Alle Mieter werden die vorgelegten neuen Verträge nicht unterschreiben, bis die Differenzen nicht geklärt sind. Der Eigentümer verweist auf den Haus-und Grundbesitzerverein und will seine "Rechte" durchboxen.
In welcher Rechtposition befinden sich die 3 (alten) Mietparteien und müssen sie die Bedingungen anerkennen ?

04.10.2021 | 13:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

Letztlich ergibt sich das Ergebnis aus dem ja auch im Kaufvertrag genannten § 566 BGB, dessen Absatz 1 lautet: "Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."

Das mit der Überschrift versehene Prinzip "Kauf bricht nicht Miete" besagt, dass sich für den Mieter durch den Eigentümerwechsel letztlich nichts am Mietvertrag ändert.

Das bedeutet, dass kein Mieter verpflichtet ist, einen neuen Mietvertrag unterschreiben zu müssen.

Mieter EG1 hat ein Nutzungsrecht an Balkon und Terrasse, dass er geltend machen kann (alternativ Mietminderung).

Mieter EG1 und EG2 haben weiterhin Anspruch auf Ihren Stellplatz ohne gesondert zahlen zu müssen.

Mieterin OG2 kann bei Auszug den offenen Kautionsanteil vom Käufer verlangen (wenn dieser nicht zahlt, alternativ von Ihnen). Verlangt der Käufer die Wiederauffüllung der Kaution, ist OG2 in der großartigen Position, einen fürsorglichen Ex-Vermieter zu haben, der bestätigen kann, dass sich die Parteien auf den geringeren Betrag geeinigt h
und deswegen die Hälfte zurückgezahlt wurde.

Es sieht für den Käufer bzgl. der angesprochenen Punkte schlecht aus, was leider nicht bedeutet, dass er den Mietern das Leben nicht schwer machen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers

Bewertung des Fragestellers 07.10.2021 | 10:17

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