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Mietrecht/Schimmel vor Einzug entdeckt

| 23. März 2021 20:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrtes Anwaltsteam,

im Januar 2021 haben wir, Familie mit Kindern, ein Einfamilienhaus zur Miete besichtigt. Dieses war zum Besichtigungszeitpunkt bewohnt und möbliert. Mit dem Vermieter sind wir uns schnell einig geworden und haben, kurze Zeit danach, den Mietvertrag zum 01. Mai 2021 unterschrieben. Ende Februar bekamen wir nach Besichtigung des nun leeren Hauses die Schlüssel übergeben und stellten bereits zu diesem Zeitpunkt fest, dass in der Einliegerwohnung neben dem Einbauschrank eine gelbliche Stelle an der Tapete zu sehen war. Des weiteren gab es ebenfalls einen Schrank, der an einer außenliegenden Wand aufgestellt war. Der Vermieter meinte, dass der gelbe Fleck sicherlich vom schlechten Lüften der Vormieter herrührt. Das Wochenende darauf entfernten wir gemeinsam mit dem Vermieterehepaar die alte Schrankwand sowie den Einzelschrank und nun kam das ganze Ausmaß der gelben Stelle zum Vorschein. Der Einzelschrank war innen wie außen grün verschimmelt. Neben der Schrankwand ebenfalls Schimmel. Gemeinsam wurden die Tapeten abgezogen und es offenbarte sich hohl klingender Putz im unteren Bereich, Wasserränder und dunklere, fühlbar feuchte Stellen an der Wand. Auch in der Küche war hinter dem Einbaukühlschrank ebenfalls die Wandecke feucht und schimmelig. Die drei großen feuchten Wandstellen liegen auf der Nordseite im Erdreich. Der Vermieter spielte jedoch das Thema "Nasse Außenwand" herunter und schob alles auf die Vormieter und deren Lüftungsverhalten.
Kurz und gut, wir gehen mit dem Vermieter regelmäßig in Austausch und haben mehrfach vorgeschlagen, einen Schadenssanierer mit der Feuchtigkeitsmessung und Ursachensuche zu beauftragen. Er meinte jedoch, dass in den letzten 38 Jahren seit Fertigstellung des Hauses niemals eine Wand feucht war. Stattdessen hat der Vermieter nun einen Maler beauftragt, die feuchten, verschimmelten Stellen zu behandeln, neu zu tapezieren und zu streichen. Damit sind wir nicht einverstanden; der Vermieter sicherte uns jedoch zu, dass bei erneutem Auftreten von Feuchtigkeit und/oder Schimmel sofort mit der Schadenssuche im Außenbereich begonnen wird - er jedoch dem Maler Glauben schenkt, dass die Feuchtigkeitsentstehung nicht von Außen kommen würde.
Dennoch stellen sich für uns folgende Fragen:
- Müssen wir akzeptieren, dass ein (Spezial-)Maler die Sanierung - ohne eine vorherige Feuchtigkeitsmessung durchzuführen - übernimmt?
- Können wir als Mieter, auf unsere Kosten, einen Schadenssanierer mit der Messung und Dokumentation beauftragen? Und müssen wir darüber den Vermieter in Kenntnis setzen, denn es müssen hierzu im Sockelbereich der noch unrenovierten Wohnung Löcher in den Putz gebohrt werden?
- Wie kann dieser Schaden, sofern er nicht durch eine Schadenssanierungsfirma beseitigt wird, in das Hausübergabeprotokoll aufgenommen werden, so dass uns keine Nachteile entstehen können?

Vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen,

Freundliche Grüße

M-orbit

23. März 2021 | 23:56

Antwort

von


(774)
Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:


Zur Frage 1:

Schimmel ist grundsätzlich ein Mietmangel der u.a. zur Mietminderung oder weiteren Rechtsbehelfen des Mieters führen kann.

Allerdings ist in ihrem Fall zu beachten: Der Grund für die o.g. Schimmelbildung beim Vormieter steht zum jetzigen Zeitpunkt nicht fest.


Die Schimmelbildung kann durch unzureichendes Heizen und Lüften hervorgerufen worden sein, es könnte jedoch auch an der Bausubstanz liegen.


Da ihr Mietverhältnis erst im Mai beginnt, sehe ich jedenfalls gegenwärtig keinen Anspruch den Vermieter bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zu einer entsprechenden Feuchtigkeitsmessung zu verpflichten.

Daher bleibt es gegenwärtig eine Entscheidung des Vermieters – und auch sein Risiko – wenn er entsprechende Messungen nicht durchführt und lediglich die entsprechenden Stellen behandelt, den Schimmel entfernt und neu streicht.


Allerdings hat der Vermieter wie erwähnt das Risiko, wenn der Schimmel nachfolgend erneut auftritt, so z.B. könnte ein Recht auf Mietminderung, oder auch fristlose Kündigung bestehen.

Daher sollte diese Maßnahme auch vom Vermieter natürlich wohlüberlegt sein.



Zur Frage 2:

Vor Übergabe bzw. Beginn des Mietverhältnisses können Sie letztlich ohne Zustimmung des Vermieters nichts machen.

Allerdings würde ich hier eine Kompromissmöglichkeit sehen, wenn Sie sich bereit erklären die Kosten der Feuchtigkeitsmessung zu übernehmen.


Letztlich kommt dies auch dem Vermieter zugute, da er die Kosten einer überflüssigen bzw. sinnlosen Renovierung erspart, wenn hierdurch z.B. festgestellt würde, daß es sich tatsächlich um Mängel des Bauwerks handelt.

Daher würde ich eine entsprechende Vereinbarung für die sinnvollste Lösung halten.


Nach Mietbeginn können Sie natürlich auch eine Feuchtigkeitsmessung beauftragen. Wenn bei der Untersuchung etwaige Schäden an der Bausubstanz entstehen, wären diese natürlich zu beseitigen.

Allerdings würde ich Ihnen trotzdem die vorgenannte einvernehmliche Lösung empfehlen, um den Vermieter von Beginn an in die Ursachensuche einzubinden.


Zu 3:

Es wäre zu empfehlen die konkreten Stellen der Schimmelschäden in ein Übergabeprotokoll aufzunehmen, auch wenn diese wie vom Vermieter angedacht beseitigt werden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt




Rückfrage vom Fragesteller 24. März 2021 | 13:03

Guten Tag Herr Mack, herzlichen Dank für ihre hilfreiche Antwort.

Eine Frage besteht noch hinsichtlich der Antwort zu 2. Sollte der Vermieter einwilligen, dass wir eine Feuchtigkeitsmessung vor Einzug vornehmen lassen- muss der Vermieter dann die ‚Schimmelbeseitigung‘ an dieses Ergebnis anpassen oder kann er an der einfachen Sanierung mittels Überstreichen festhalten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24. März 2021 | 13:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

In diesem Fall würde sich aus diesem Ergebnis wohl eine Verpflichtung des Vermieters ergeben seine Maßnahmen anzupassen, zumindest wenn diese Untersuchung fachgerecht ausgeführt wurde und eindeutig ist.

Anderenfalls wäre die Untersuchung – zumindest in Ansprache mit dem Vermieter - ja vollkommen sinnlos, wenn der Vermieter unabhängig von dem Ergebnis an dem Überstreichen festhalten würde.

In diesem Fall wäre auch daran zu denken, daß Sie das Ergebnis der Untersuchung –falls es sich um einen Baumangel handelt – auch schriftlich nachweisbar per Einwurf/Einschreiben als Mangel der Mietsache rügen und sich ihre Rechte nach dem Mietrecht vorbehalten, damit der Vermieter nicht nachträglich geltend machen kann Sie hätten die Mietsache vorbehaltlos gemäß § 536b BGB in Kenntnis des Mangels angenommen.


Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26. März 2021 | 02:30

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Vielen herzlichen Dank für ihre hilfreiche und verständliche Antwort, die uns sehr weitergeholfen hat, einen guten Weg mit dem Vermieter zu finden!!

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 26. März 2021
5/5,0

Vielen herzlichen Dank für ihre hilfreiche und verständliche Antwort, die uns sehr weitergeholfen hat, einen guten Weg mit dem Vermieter zu finden!!


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