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Mietrecht - vermietete Wohnung größer als vertraglich vereinbart

24.06.2017 12:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:53

Zusammenfassung: Mieterhöhung bei zu niedriger Wohnungsgröße

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Wohnung vermietet und die Quadratmeterzahl mit ca. 140m² benannt. Die Wohnung selbst ist ca. 160m² groß, ein genaues Aufmaß habe ich nicht.

Zum damaligen Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung wusste ich und auch die Mieterin (Expartnerin) bereits das die Wohnung größer ist.

Vor kurzem wollte ich die Miete erhöhen und in dem Zusammenhang die tatsächliche Fläche ansetzen.

Daraufhin schrieb mir die Anwältin der Mieterin, dass ich an die damals vereinbarten ca. 140m² gebunden sei. Hier ihre Begründung:

Sie haben sich hier mit unserer Mandantin vertraglich auf ca. 140m² geeinigt.

Das BGH sieht zwar auch Anpassungen der Quadratmeterzahl nach oben vor, jedoch unter zwei Voraussetzungen,

1. dass die tatsächliche Wohngröße mehr als 10% der vertraglich vereinbarten Wohngröße beträgt und

2. dass der Vermieter bei Vertragsabschluss nicht wusste, dass die Wohnung tatsächlich größer ist

Aus Ihrem Schreiben geht hervor, dass Sie die Wohnungsgröße mit unserer Mandantin frei vereinbart haben.

Insofern sind Sie nun auch für die Zukunft an die im Vertrag zugrunde gelegten Quadratmeter gebunden.

Nun meine Frage, ist dem so? Stimmt die Aussage Ihrer Kollegin? Wenn nicht, wie kann ich das begründen, möglichst mit einem bereits gesprochenen Urteil.

Für Ihre Mühe bedanke ich mich

Viele Grüße

24.06.2017 | 13:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Aussage ist nur teilweise richtig. Der BGH hat nämlich die 10 Prozentregel vor Jahren "gekippt". In seinem Urteil sagte er, dass bei Mieterhöhungen künftig die tatsächliche Wohnfläche zählt - egal, was im Mietvertrag steht (Az.: VIII ZR 266/14).
Das bedeutet, dass trotz eines Zahlenirrtums die Miete nicht stärker steigen darf, als es die gesetzliche Höchstgrenze zulässt (Achtung: Kappungsgrenze!)

Es bedeutet damit, dass bei Mieterhöhungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche gilt, dabei ist es sozusagen egal, was im Mietvertrag steht.

Ein Beispiel zum Verständnis: die Wohnung ist fünf Prozent kleiner als angegeben: die Mieterhöhung darf sich damit auch nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist dagegen eine Wohnung fünf Prozent größer, dürfen Sie als Vermieter die Miete entsprechend erhöhen, bis zur Begrenzung durch die Kappungsgrenze oder Vorgabe durch den Landesgesetzgeber.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Wübbe
(Rechtsanwalt in Köln)


Rechtsanwalt Michael Wübbe

Rückfrage vom Fragesteller 24.06.2017 | 13:50

Sehr geehrter Herr Wübbe,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

verstehe ich Sie richtig, dass es also unrelevant ist, das ich bereits damals schon Kenntnis davon hatte das die Wohnung größer ist? Entscheidend ist nur die tatsächliche Wohnungsgröße (siehe die konkrete Aussage Punkt 2 der Anwältin)?

Ich kann also der gegenerischen Anwätin mitteilen, dass es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt?

Bedeutet dies konkret in meinem Fall, dass ich als Basis für die Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße von ca. 160m² verwenden kann und die Mieterhöhung nur der Kappungsgrenze unterliegt?

Nochmals Danke für Ihre Mühe

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.06.2017 | 13:53

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich die Nachfrage wie folgt. Es kommt hierbei, wie bereits oben mitgeteilt, für die Mieterhöhung nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an. Hier sind aber die Landesgesetze, Mietpreisbremse und nicht zuletzt, die Kappungsgrenze zu beachten.
Da es keine wirklich relevante Feststellungsgrößen für eine Wohnung existent ist, kann man nicht sicher sagen, wer hier die richtige Größe kannte. Es ist daher nicht relevant.

Die Kollegin geht hier wohl von der vor dem von mir zitierten Urteil, gängigen Rechtsprechung aus.

Beste Grüße,

RA Wübbe

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